Я хочу
КвартируКоттедж
в
от
до
руб.

Header ilya

Метриум Групп: «Кризис научил в первую очередь считать деньги»

Илья Менжунов, Метриум Групп

С сентября 2013 года возглавляет Департамент загородной недвижимости компании, в задачи которого входит  развитие продаж в сегменте загородной недвижимости бизнес- и элитного класса (как на первичном, так и на вторичном рынке). При его личном участии было реализовано свыше 80 объектов элитной загородной недвижимости на общую сумму сделок более $400 млн.

Новая серия интервью на FromMillion посвящена самым успешным агентствам элитной недвижимости. Мы будет публиковать интервью с экспертами рынка о том, какие тенденции сегодня актуальны, что значит быть достойным элитным брокером и какие позитивные выводы можно сделать из кризисной ситуации. Первый спикер Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

̶  Элитная недвижимость в России становится все более утонченным и продуманным продуктом. Расскажите, пожалуйста, какие современные тенденции Вас радуют больше всего?

– Элитная недвижимость действительно стала более продуманным продуктом. В первую очередь – за счет изменения структуры спроса, а именно – ухода от гигантомании в пользу более компактных и оптимально организованных площадей. Поменялся сам подход к поиску элитного жилья. Еще 7-10 лет назад покупатель оценивал количество квадратных метров, руководствуясь принципом «чем больше, тем лучше». Сегодня же клиенты кардинально изменили стратегию, отказавшись, прежде всего, от «лишних» комнат, которые большую часть времени попросту простаивают. Речь идет о бильярдных, домашних кинотеатрах, сигарных, парикмахерских кабинетах. Даже если покупателю принципиально наличие таких опций в собственном доме, он старается совместить в одной комнате сразу несколько функций, ограничившись общей площадью в 120-150 кв.м.

А вот с большей утонченностью элитного жилья можно поспорить. Найти исключительно классические интерьеры в высокобюджетных объектах с каждым годом сложнее. Зато все чаще встречается недвижимость в современном минималистичном стиле в спокойных тонах. Кстати, именно так стараются оформить дома в США. Считается что чем нейтральнее интерьер, тем проще будет найти покупателя. В Москве же до сих пор встречаются квартиры с помпезными деталями, буквально «кричащими» о большом состоянии собственника. Массивные статуэтки, домашние фонтаны, позолота. Все это отпугивает современного покупателя, который стремится к более простым дизайнерским решениям.

̶  Что самое сложное в работе агентства, специализирующегося на элитной недвижимости?

– Самое сложное сегодня в работе риелтора, специализирующегося на рынке элитной недвижимости, это, пожалуй, острая конкуренция. Снижение количества покупателей привело к тому, что многие брокеры ведут нечестную игру, пытаясь «перетянуть на себя одеяло» и всеми способами забрать клиента или львиную долю вашей комиссии.

Например, в последние 1-2 года оказался очень распространен следующий прием. Риелтор под видом покупателя обращается в агентство, приезжает на показ квартиры, узнавая тем самым ее точный адрес. Взяв после осмотра время на «подумать», недобросовестный агент возвращается на тот же объект уже самостоятельно, предлагая собственнику сотрудничать с ним за меньшую комиссию. И многие соглашаются, отдавая полномочия в руки вот таких вот нечестных риелторов, потому что сегодня каждый считает свою копейку.  

Огромное количество конфликтов возникает и при определении доли комиссии каждому из агентов. Обычная практика, когда агентство, работающее с собственником на эксклюзивных условиях, предлагает другим риелторам найти покупателя, значительно занижая при этом реальный размер комиссии. В конечном счете обман все равно раскрывается перед подписанием договора, и разрешить разногласия не всегда получается мирно.

Иногда конкуренция среди брокеров вовсе ведет к порче чужого имущества. Например, на протяжении всех четырех лет работы нашего департамента мы постоянно сталкиваемся с уничтожением баннеров, которые устанавливаются на продаваемых объектах. Доходило до смешного – сегодня вешаем баннер, а уже через пару дней, когда приезжаем с собственником, оказывается, что его уже сорвали. Поэтому с определенной периодичностью нам приходится ездить по всем нашим объектам, чтобы убедиться в сохранности рекламных конструкций. Порчей имущества занимаются в основном брокеры, которые называют потенциальному покупателю завышенную цену. Чтобы тот не решил перепроверить правдивость информации у другого брокера, пресекается любая вероятность увидеть его контакты.

Порой бывают и вовсе курьезные случаи. Например, одно агентство показывает клиенту загородный дом. По какой-то причине сделка не срастается. Однако через пару лет этот же покупатель приобретает то же самое домовладение, но уже с помощью другого брокера, на что в принципе имеет право. Тут и начинаются претензии со стороны первой компании, которая пытается претендовать на свою долю от комиссии. Как правило, добиться в таких случаях ничего не удается. Но даже если не считать денежные затраты, то временные потери на решение конфликтов никто не вернет. Поэтому риелтору приходится не только продавать, но и постоянно держать оборону от недобросовестных «коллег по цеху».

̶  Что, наоборот, самое приятное?

– За редким исключением приобретение недвижимости – это радостное событие. Поэтому самое позитивное в нашей работе – это положительные эмоции, которые мы дарим людям. Кроме того, конечно, всегда приятно завершить сложную сделку. Ведь, в отличие от массового сегмента или даже бизнес-класса, подписание договора на рынке элитной недвижимости – это целое событие, к которому мы идем месяцами, а порой и годами, сопряженное временными, эмоциональными и финансовым издержками. Поэтому завершить любую сделку действительно приятно каждому риелтору, хотя бы по той причине, что «стандартных» заявок в нашем сегменте не бывает.

̶  Какими достижениями Вы гордитесь больше всего?

– Прежде всего – за четыре года мне удалось абсолютно с нуля организовать полноценный департамент элитной недвижимости, который из года в год проводит крупнейшие знаковые сделки в московском регионе. Менее чем за пять лет база предложения элитной недвижимости в нашей компании пополнилась более чем пятью тысячами объектов. Была проделана гигантская работа, ведь мы не просто нашли и внесли в базу каждую заявку, но и лично съездили по всем адресам, лично пообщались с каждым собственником.

Кроме того, нам удается быть эффективными на загородном рынке, который давно «похоронили» некоторые наши конкуренты. Как показала практика, пессимистичные прогнозы  обрушения цен на «загородку» не оправдались. Более того, нами даже зафиксирован рост цен, преломивший тенденцию их падения. По сути, на сегодняшний день мы – единственная компания, охватывающая большую часть рынка загородной недвижимости, с которой так неохотно работают многие брокеры.

̶  Чему нас научил кризис? Как он изменил рынок элитной недвижимости?

– Кризис научил в первую очередь считать деньги. Это касается не только покупателей, выбирающих оптимальные площади, но и продавцов. Например, главный принцип, которым руководствуются сегодня собственники, это «время – деньги», стремясь успеть реализовать квартиру до очередного экономического потрясения. Сократился лимит ожидания – если в докризисный период продавцы готовы были потратить на поиск клиента 1-2 года, специально завысив стоимость ради возможного торга, то сейчас они указывают реальную рыночную цену, иначе покупатель даже не рассмотрит предложение. Соответственно, кризис поумерил аппетиты продавцов.

Что касается риелторских компаний, то для них настало время испытания на прочность. Брокерам приходится работать эффективнее, качественнее, быстрее, подстраиваясь под постоянно меняющиеся потребности клиентов. Однако дестабилизация экономической ситуации – это всегда возможности для бизнеса, когда приходится искать новые решения, которые в конечном счете становятся отправной точкой для работы уже на растущем рынке.

 

Источник: FromMillion.ru

Интересные материалы