Элитные районы: что значит жить на Патриарших

Район Патриарших прудов сравнивают с лондонскими Сохо или Пикадилли — здесь царит расслабленная европейская атмосфера, а в радиусе километра сосредоточена самая дорогая недвижимость столицы. Престижная локация снискала славу «государства в государстве» —  в клубных домах и старинных особняках живут медийные персоны, политики, актеры и режиссеры. Они создали здесь свое сообщество. Сколько стоит входной билет и каковы особенности жизни в самом сердце Москвы — читайте в нашем материале.

Рыбное место

Формально, Патриаршие пруды — водоем в Пресненском районе Центрального округа Москвы. Но для риелторов, как и для местных жителей, Патриаршие — квартал между Малой Никитской, Тверской, Садовым и Бульварным кольцом. В центре — знаменитый пруд и сквер, основанный в 19 веке.

До XVII века на месте Патриарших прудов находилось Козье болото. Рядом разводили коз, шерсть поставляли к царскому двору. Это место выбрал для своей резиденции патриарх Гермоген. Патриаршая слобода разрослась, здесь возникли дома и церкви. В XVI веке другой патриарх, Иоаким, приказал осушить болото и вырыть три пруда — патриарший стол нуждался в свежей рыбе.

Потом патриаршество пришло в упадок, пруды заболотились. О них вспомнили только в XIX веке. Тогда городские власти устроили здесь сквер, а пруды засыпали, оставив только один — самый большой. Об остальных двух напоминает теперь только множественное число в названии одного водоема, и Трехпрудный переулок.

История в лицах

На Патриарших начинается действие булгаковского романа «Мастер и Маргарита». Рядом, на Садовой, в коммуналке жил сам Булгаков.

В Трехпрудном переулке родилась Марина Цветаева, провел единственную зиму в Москве Александр Блок. Здесь жили Владимир Маяковский, Клавдия Шульженко и Людмила Гурченко. Снимали мастерские художники Василий Суриков и Василий Поленов. С XIX века летом в сквере устраивают концерты и представления, а зимой заливают каток. Еще Лев Толстой приводил сюда дочерей кататься на коньках.

На Патриарших много старой московской интеллигенции. В советские времена здесь давали квартиры актерам, театральным режиссерам и технической интеллигенции — главным инженерам заводов и конструкторских бюро.

В Гранатном переулке в 80-ых выстроено кирпичное здание для партийной элиты, в том числе для генсека Брежнева.

Патриаршие сегодня

Патриаршие и сегодня популярны среди знаменитостей. Здесь живут актеры, писатели, музыканты, известные дизайнеры, редакторы модных журналов.

Тенденция последних лет — сюда переезжают состоятельные бизнесмены с престижных Рублевки или Остоженки. Поэтому население очень пестрое — на одной лестничной клетке могут жить, например, внуки, получившие квартиру по наследству, и семья бизнесмена, который устал от пробок и решил поселиться в центре.

Важные постройки

Активная застройка Патриарших началась в XX веке. В 1912 году архитектор Иван Жолтовский построил усадьбу купца Тарасова в Большом Патриаршем переулке. Дом в стиле итальянского ренессанса с вензелями и арками тогда шокировал публику — в Москве больше привыкли к классицизму.

В середине века на Патриарших селилась партийная элита — в 1945 году появилась резиденция для высших военачальников СССР («Дом со львами»). Патриаршие даже хотели переименовать в Пионерские, но название не прижилось.

Важная современная постройка, изменившая облик берегов — жилой дом «Патриарх» на Малой Бронной. Его построили в 2002 году по проекту Сергея Ткаченко. Фасады  декорированы античными скульптурами из пластика, на крыше — огромный макет башни советского архитектора Татлина. Ее собирались возвести в Петербурге в 1919 году, но власти передумали — тогда авангардизм вышел из моды.

Образец «лужковского зодчества» вызывает неоднозначные отклики в архитектурном сообществе. Одни называют его самым уродливым зданием столицы, другие  — символом эпохи, наследие которой только предстоит осмыслить.

Элитные Патриаршие

В 2017 году московский рынок элитной недвижимости чувствует себя неплохо. Уже в первом полугодии количество сделок увеличилось на 15%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали в Kalinka Group.

Премиальное жилье в районе Патриарших — в неизменных лидерах. Средний бюджет сделки здесь достигает 156,5 млн. рублей  —  больше, чем в Хамовниках или Якиманке. Там средний бюджет сделки  —  99 и 106,4 млн. рублей соответственно.

По подсчетам аналитиков, в первом полугодии 2017 года на рынке элитного жилья положительную динамику показал и объем предложений. Рост составил 13 % — это самый большой показатель за всю историю наблюдений, и потенциал не исчерпан, констатируют в  Kalinka Group.

Здесь лидерство у Хамовников и Замоскворечья — спрос подстегнули девелоперы, запустившие продажу сразу нескольких новых объектов. На Патриарших новых проектов не было уже несколько лет, тем не менее район в десятке лидеров. Средняя цена за кв. метр составила 1239 тыс. рублей, средняя площадь выставленного на продажу лота — 175,6 кв. метров.

Вторичный рынок

Район Патриарших примерно на 80 % застроен старым жилым фондом. В основном, это добротные дома конца XIX – середины XX века. Некоторые из них после серьезной реконструкции. В таких домах высокие потолки, просторные парадные и интересные планировки. Квартир немного — от 12 до 30. Площадь одного лота начинается от 150-200 кв. метров.  Примеры — клубный дом «На Малой Никитской»,  ЖК «Малая Бронная», «Мастер и Маргарита», «Квартал на Патриарших». Цена 340-980 млн. рублей (2000-2200 тыс. рублей за кв. метр).

На Патриарших есть несколько «цековских» домов 1968-1972 годов. Пример такого лота — 4-комнатная квартира площадью 120 кв. метров со стандартной 11-метровой кухней. Окна выходят на пруд. Стоимость  —  173 млн. рублей.

В типовых «сталинках» с железобетонными перекрытиями можно найти вариант в пределах 18-30 млн. рублей. Скорей всего, квартира будет нуждаться в ремонте. В таких домах часто не бывает лифта — это нужно иметь в виду.

Одно из самых дешевых предложений на вторичном рынке Патриарших— однокомнатная площадью 46 кв. метров. Стоимость лота — 17 млн. рублей. Квартира находится на первом этаже 5-этажном кирпичном доме в Козихинском переулке. Один из самых дорогих вариантов — пентхаус в ЖК «Гранатный переулок, 6» площадью 687 кв. метров за 26 млн долларов.

Новостройки Патриарших

Самые свежие проекты, введенные в эксплуатация два-три года назад, находятся на Большом и Малом Козихинских переулках. В 2014 году компания Vesper сдала дом «Булгаков». Здание вписано в окружающую застройку. В продаже есть лоты по цене 271,33-301,97 млн. рублей (1336-1452 тыс. рублей за кв. метр).

Рядом — комплекс апартаментов «У Патриарших» с колоннами и эркерами. Проект реализовала компания «БЭЛ Девелопмент», цена лота 115-351 млн. рублей (895-1404 тыс. рублей за кв. метр).

Жилые комплексы «Гранатный, 6» и  «Гранатный, 8» находятся в самом дорогом и престижном Гранатном переулке. Они построены в начале 2000-ых по проекту архитектора Сергея Чобана. Относятся к премиум-классу и знамениты своими лестницами для прислуги — например, водитель может зайти с черного хода и занести в квартиру продукты, не сталкиваясь с хозяевами. Стоимость одного лота 233,26-2041,02 млн. рублей (1422-2682 тыс. рублей за кв. метр).

На момент подготовки материала в районе Патриарших прудов не было строящихся зданий. Информации о перспективных проектах в открытых источниках обнаружить не удалось. С большой долей вероятности, в ближайшие годы новостроек на Патриарших не появится — все подходящие для этого участки земли выкупили собственники квартир, чтобы обезопасить себя от стройки под окнами.

Инфраструктура

Инфраструктура Патриарших складывалась десятилетиями. Здесь есть все, что нужно для жизни. В районе два муниципальных детских сада и четыре школы, в том числе одна из самых лучших в столице —  №1239 на Вспольном. На Ермолаевском — городская поликлиника №13, рядом детская больница. В окрестностях Патриарших работают аптеки, spa-салоны и салоны красоты.

С барбершопов Chop-Chop и Mr. Righ на Патриарших по всей России покатилась мода на мужские парикмахерские, где стригут бороды хипстеры и освежают стрижки топ-менеджеры крупных компаний.

Потенциальным покупателям следует знать, что в районе не хватает продуктовых магазинов. Есть мелкие торговые точки со снеками и напитками, есть лавка здоровой еды с фермерским творогом и безглютеновыми маффинами, а крупный супермаркет только один  —  «Алые паруса» на Большой Бронной. В ближайшие годы открытие новых маловероятно — нет подходящих помещений.

С транспортной доступностью, на первый взгляд, проблем нет — рядом станция метро «Маяковская» и крупные московские магистрали. Но жизнь в центре города неизменно связана с заторами. Бывают ситуации, когда жители Патриарших оказываются буквально отрезаны от внешнего мира из-за пробок на Новом Арбате, Тверской и Садовом. С экологией в центре Москвы ситуация тоже не радужная — свой вклад вносит оживленное автомобильное движение.

Заторы, шум из ресторанов и толпа туристов — часть жизни на Патриарших. Но люди, которые селятся здесь, и не ждут тишины спального района. А за лесными прогулками можно съездить в пригород.

Ресторанный ренессанс

Из-за огромного потока людей на Патриарших процветает ресторанный бизнес. Буквально за пару лет здесь открылось несколько десятков модных мест — демократичных и не очень. Gilda Seafood в павильоне на берегу пруда, «Березка» Светланы Бондарчук, Remy Kitchen Bakery с австралийской кухней, Friends Forever с атмосферой Нью-Йорка, бистро Canaille, кондитерские I Love Cake и Strudel, бары Brix, Uiliams, Ess-Thetik — вот далеко не полный список.

Выпить крафтового пива или съесть бургер на летней веранде сюда стекается вся Москва. Публика разношерстная, и не всегда мирная — местные жители начали жаловаться на мусор во дворах и круглосуточную музыку. В 2016 году конфликт достиг апогея — на Малой Бронной появились растяжки с текстом «Собянин! Жители требуют тишины!».

Происшествие вызвало большую огласку — в федеральных СМИ вышли сюжеты, в Фейсбуке развернулась бурная дискуссия. Разрешился конфликт небанально и в рекордные сроки — жители Патриарших просто встретились с мэром столицы за чашкой кофе и обо всем договорились. Сейчас все заведения на Патриарших закрываются в 23:00, а за порядком следят усиленные наряды полиции.

Аренда

Район Патриарших прудов пользуется спросом у арендаторов элитного жилья. По этому показателю он занимает 6 место среди московских районов. По данным агентства Savills, более 4% от общего числа квартир рынка высокобюджетной аренды выставлены именно на Патриарших. По данным на май-июнь 2017 года средняя ставка аренды элитной квартиры — от 345 тыс. рублей в месяц.

Основная целевая аудитория — иностранцы в возрасте 40-45 лет. Они работают в Москве и переезжают сюда с семьей. В основном, это топ-менеджеры крупных международных компаний и дипломаты — на территории от Никитской до Тверской около 15 посольств.

В 2016 году экспаты составляли половину всех арендаторов московского элитного жилья. Чаще всего они селились именно на Патриарших. В основном это французы (до 20%), следом идут англичане (6%), еще 10 % спроса приходилось в совокупности на граждан США и Японии, подсчитали в Savills.

Надежно, как в банке

Падение, которое переживал рынок арендной недвижимости несколько лет назад, меньше всего сказалось на Патриарших. Сейчас спрос на качественное арендное жилье здесь превышает предложение. Поэтому квартира на Патриарших — хорошее вложение денег даже для тех, кто не собирается здесь жить.

Такой актив защитит от инфляции, принесет стабильный доход и не потребует пристального внимания, уверяют риелторы. Поиск арендаторов можно поручить агентству, а вероятность, что ремонт пострадает, минимальна — арендаторы здесь, в основном, респектабельные люди с семьей и детьми.

В пользу покупки в инвестиционных целях говорит и долговременная динамика цен на квартиры в районе Патриарших. По данным аналитиков Knight Frank, за последние  20 лет цены здесь выросли в четыре раза. Нет никаких предпосылок к тому, что жилье здесь резко потеряет свою привлекательность и подешевеет.

 

Источник: FromMillion.ru