Я хочу
КвартируКоттедж
в
от
до
руб.

Header              1

Вопросы выбора элитной недвижимости

Замоскворечье: старинный московский район для спокойствия и статуса

Замоскворечье — район на противоположной от Кремля стороне Москва-реки. Узкие переулки и широкие набережные хранят историю российской столицы — купеческие особняки и сталинские высотки стоят в неизменном виде. Жилье здесь недешевое, но, в отличие от соседней Якиманки, район никогда не выбивался в лидеры по дороговизне квадратного метра. Он слишком неоднородный — за Садовым кольцом превращается в окраину с промзоной и типовой застройкой. О плюсах и минусах жизни недалеко от кремлевских стен читайте в нашем материале.

История пожаров и наводнений

Замоскворечье — один из самых старых районов Москвы. Первое письменное упоминание о нем относится к 1365 году. Тогда здесь были луга и болота, между ними петляла торговая дорога. По ней двигались купцы, и возили дань из Кремля в Орду — путь караванов впоследствии стал улицей Большая Ордынка.

Замоскворечье было для Москвы постоянным источником неприятностей. Поселения вдоль дорог постоянно грабили кочевники, Москва-река разливалась и затапливала городские постройки, а в 1493 году здесь начался один из сильнейших пожаров в истории. Выгорел Кремль и деревянные постройки Арбата, Неглинной и Сретенки — практически половина города.

Тогда у стен Кремля вырыли ров, чтобы защитить город от стихии. Деревянные постройки снесли, на их месте высадили фруктовые деревья — Государев сад. Рядом поселили целую армию садовников. Исторический факт сохранился в названии Садовнической улицы и набережной. Во времена Ивана Грозного здесь появился первый московский кабак. Правда, пить в нем можно было только стрельцам.

Замоскворечье изменилось во времена Петра I. В 1783-1786 годах здесь вырыли Водоотводной канал. Наводнения стали реже, болота высохли — на противоположной стороне Москва-реки появились купеческие и дворянские усадьбы, начали строиться фабрики и заводы.

Поэты Замоскворечья

Деревянные заборы усадеб, фруктовые сады, церковные купола и сонные переулки — таким было Замоскворечье на рубеже XVIII-XIX веков. Быт и нравы местных жителей — в основном, купцов и мещан — описывал драматург Николай Островский. Он жил в доме на Малой Ордынке.
Обитатели района никуда не торопились, вечерами пили чай на веранде с самоваром,  днем занавешивали окна и закрывали ворота — город как-будто вымирал.

В XIX  здесь поселилась интеллигенция — на Пятницкой снимал квартиру Лев Толстой, на Большой Ордынке гостил Достоевский, на Большой Якиманке жил Чехов. Здесь была усадьба Третьяковых, позже она превратилась в Третьяковскую галерею.

В советские времена усадьбы стали коммуналками, а район — лидером промышленного производства. Здесь работали фабрики «Рот Фронт», «Парижская коммуна», «Первая образцовая типография «Корнет» и др.

В ХХ веке в Лаврушинском переулке появился Дом писателей — в нем были квартиры Пастернака, Ильфа и Петрова, Паустовского и других литераторов.

Балчуг

История участка суши между Москвой-рекой и Водоотвоодным каналом заслуживает отдельного рассказа. «Балчык» в переводе с тюркского - «грязь, болото, трясина». До строительства Водоотводного канала название совпадало с действительностью, но сегодня остров считается одной из самых престижных частей Замоскворечья.

Во времена СССР архитекторы не экономили место — вдоль реки выросли здания-доминанты, которые удачно обрамляют реку и считаются образцами сталинского ампира. Среди них 11-этажный жилой дом на Космодамианской и высотка на Котельнической набережной. Вдоль Садовнической улицы протянулись дома  XIX века и элитные новостройки.

В 2000-ых на Балчуге выросли башни делового квартала «Красные холмы» — офисный центр «Риверсайд Тауэрс», и Swissotel с гостиничными номерами и конгресс-центром. Последний считается образцом помпезной лужковской архитектуры. Эксперты постоянно критикуют его за уродство, а путеводители называют лучшим отелем России.

Район набережных

Парков в районе нет, только небольшие скверы — Михайловский парк и сквер у метро «Новокузнецкая». Гулять можно по набережным Москва-реки — по их протяженности  Замоскворечье может сравниться только с Хамовниками. В районе проходят  Раушская, Космодамианская, Садовническая, Овчинниковская, Озерковская, и Шлюзовая набережные.

В последние годы в районе появляются новые пешеходные зоны. В 2015 году небольшой Черниговский переулок сделали пешеходным. Молодые дизайнеры из московского бюро Megabudka  реализовали здесь свой проект. Проезжую часть между старинными церквями выкрасили белым — в тон одной из церковных стен. На тротуаре расставили скамейки-диваны, клумбы и будки для буккроссинга. Проект вызвал шквал недовольства у москвичей.

Чуть меньше критики вызвал другой проект. В 2014-2015 году городские власти сузили две важных для района улицы — Большую Ордынку и Пятницкую. Тротуары стали шире и удобней — появились новые скамейки и фонари. Пробки от этого не уменьшились, зато появились новые места для прогулок.

Инфраструктура

В Замоскворечье развитая социальная инфраструктура — более 40 школ, среди них частные школы и гимназии. У большинства есть дошкольные отделения, работают частные детские сады, развивающие центры для детей, поликлиники, аптеки и фитнес-центры.

Представлены все крупные торговые сети — от «Пятерочки», «Магнита» и «Дикси» до «Азбуки вкуса». Торговые центры сосредоточены внутри Садового кольца — «Аркадия», «Гименей» и «Павелецкй пассаж».

В районе больше двух десятков православных храмов и важные московские достопримечательности — театральный музей им. Бахрушева, дом-музей Островского и дом-музей Есенина и др.

Здесь есть не только история, но и деловая активность —  работают головные офисы многих крупных компаний, среди них РОСНО, Роснефть, Мосэнерго и др.  Действуют деловые центры Riverside Towers и «Павелецкая Плаза».

Транспорт

Садовое кольцо делит Замоскворечье на две части. Внутри магистрали — исторический район с особняками и дорогой недвижимостью, за пределами магистрали — пригород с обычной городской застройкой, складскими помещениями и типовыми домами. Здесь находится Павелецкий вокзал со всей инфраструктурой — железнодорожными путями и переходами, ангарами и мостами. Транспортный узел считается одним из крупнейших в Москве — отсюда можно уехать в любую точку столицы и области.

В районе пять станций метро — «Добрынинская», «Новокузнецкая», «Павелецкая», «Серпуховская» и «Третьяковская». Ходит наземный транспорт — троллейбусы и автобусы. Главные улицы  — Большая Ордынка, Балчуг, Пятницкая, Люсиновская, Большая Серпуховская.

Экология

Экологическая проблема актуальна для Замоскворечья — огромный поток автомобилей движется по Садовому кольцу круглосуточно. На магистралях внутри района часто бывают пробки.

Жителей Москвы не удивишь засильем транспорта — за свежим воздухом принято отправляться за город. Но ситуация в Замоскворечье вызывает тревогу у экологов — здесь совсем нет лесных массивов и зеленых зон. Но и действующих промышленных предприятий в районе тоже нет — можно записать это в плюс.

Безопасность

Замоскворечье входит в десятку самых небезопасных районов Москвы — в 2016 году здесь было зафиксировано 320 преступлений на 10 тыс. жителей. Это меньше, чем на Арбате, который лидирует по количеству преступлений, но район благополучным не назовешь.

Всего за 12 месяцев, по данным МВД России «Замоскворечье», в здесь было совершено 1845 преступлений, 500 из которых — тяжкие и особо тяжкие.

На статистику влияет Павелецкий вокзал. Здесь много приезжих и большой поток транспорта, поэтому в радиусе километра совершается большинство карманных краж — они и делают статистику неблагоприятной.

Первичный рынок

Замоскворечье, по словам риелторов, сейчас застраивается очень активно. Здесь реализуется десяток элитных проектов с красивой архитектурой и интересными концепциями. Средняя стоимость квадратного метра — 525,1 тыс. рублей, квартиры — 75,9 млн. рублей, подсчитали в  Knight Frank.

Сразу несколько проектов реализуются на острове Балчуг, вблизи Садовнической набережной. Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный жилой комплекс «Wine house” в отреставрированном здании винного завода 19 века. В продаже еще есть квартиры и лофт-апартаменты от застройщика. Цена 38-125 млн.рублей.

Практически готовы к сдаче элитные новостройки компании «Интеко» — «Balchug Residence» и  «Balchug Viewpoint». Из достоинств — максимальная близость к Кремлю (по карте — всего 800 метров). Цены от 30-260 млн. рублей.

За Водоотводным каналом строятся жилые комплексы Ordynka Luxury Residence (ГК «Insigma”) и «Малая Ордынка, 19» («Sminex” ). Оба сдаются в 2019 году. Цены, в среднем, от 50 млн. рублей.

В исторической части района между Водоотводным каналом и Большой Ордынкой возникают, в основном, небольшие жилые комплексы, стилистически выдержанные в духе 19 века — «Barkli Gallery», «Царев сад», «Английский квартал», Palazzo Imperiale и другие.

Большинство проектов относятся к сегментам «элит» и «премиум». Единственная новостройка бизнес-класса возводится  на Садовнической улице. ЖК «A-Residence» (O1 Properties) состоит из пяти корпусов с апартаментами, окончание строительства в 2019 году. Цена на стадии котлована — 18-28 млн. рублей.

Вторичный рынок

На вторичном рынке представлены практически все виды московского жилья — купеческие и дворянские усадьбы, сталинские высотки и кирпичные «цековские» дома, блочные и панельные «хрущевки». Есть элитные дома 2000-ых годов постройки.

За пределами Садового кольца преобладают старые кирпичные пятиэтажки. Средняя стоимость «квадрата» — 240 тыс. рублей. Это почти в 1,4 раза больше, чем в среднем по столице, где квадратный метр обходится в 175 млн. рублей.

На ценообразование в центре Замоскворечья влияет близость к Кремлю.  В доме на Малом Татарском переулке выставлен на продажу лот площадью 30 кв. метров — цена 8,2 млн. рублей, до Кремля 20 минут ходьбы. Владелец двухкомнатной в сталинском доме оценил свою недвижимость в 16 млн. рублей. Среди достоинств — кухня 16 кв. метров и 5 минут до Кремля.

Много квартир около Москва-реки. На Озерковской набережной можно поселиться в «двушке» с простым ремонтом и кухней 8 кв. метров. Лот выставлен на продажу за 11,8 млн. рублей. Лот в красивом сталинском особняке на Космодамианской набережной продается за 21,8 млн. рублей. В нем две комнаты, 44 кв. метра и дизайнерский ремонт.

Жилье за Садовым кольцом стоит чуть дешевле. Двухкомнатный лот на Люсиновской улице продается за 9,3 млн. рублей. Здесь кухня 6 кв. метров, кирпичный дом без архитектурных изысков. За 16,2 млн. рублей выставлен на продажу лот в панельной девятиэтажке на Большой Пионерской улице. В нем три комнаты с косметическим ремонтом, рядом Павелецкий вокзал.

Самый дорогой лот — двухкомнатная на Бахрушина в клубном доме 1998 года постройки — выставлен на продажу за 65 млн. рублей. Самый дешевый — однокомнатная в Татарском переулке, в особняке 1890 года постройки. Владелец назначил цену в 5 млн. рублей за лот площадью 19 кв. метров.

Аренда

Замоскворечье стабильно входит в десятку московских районов с самым дорогим арендным жильем. В 2016 году, по данным онлайн-сервиса «Мир квартир», район находился на шестом месте со средней ставкой 98,3 тыс. рублей в месяц. На первом месте — Арбат  со ставкой 112,3 тыс. рублей, на последнем — Раменки (85,1 тыс. рублей).

Элитные квартиры в Замоскворечье входят в топ-100 самых дорогих арендных квартир по версии Savills. В 2016 году ставка аренды такой недвижимости показала положительную динамику впервые за последние три года. Она поднялась на 5% и достигла 1,2 млн. рублей в месяц, отмечают аналитики.

Например, лофт площадью 120 кв. метров в ЖК «Wine house” сдается за 380 тыс. рублей в месяц. В доме на Большой Татарской можно снять элитные апартаменты за 650 тыс. рублей. На этой же улице сдается многокомнатный особняк с 8 спальнями и джакузи — цена 1,5 млн. рублей в месяц.

Двухкомнатная с простым ремонтом, но в знаменитой высотке на Котельнической набережной сдается за 80 тыс. рублей в месяц — это одно из самых недорогих предложений в исторической части района. Ставки аренды за Садовым кольцом в пределах 40-50 тыс. рублей.

Перспективы

Риелторы  предсказывают Замоскворечью строительный бум в ближайшие 5-7 лет. Другие престижные районы ЦАО — Арбат, Якиманка и Хамовники, практически исчерпали свой ресурс. Строить там негде. В Замоскворечье есть не только административные здания и ветхие дома, подходящие для реновации. Здесь есть пустующие промзоны, привлекательные для девелоперов.

По информации «Метриум групп», в ближайшие годы на первичный рынок выйдет как минимум два новых проекта — ЖК площадью 111 тыс. кв. метров на месте базы хлебопродуктов на ул. Дубинская. На Валовой улице планируется реконструкция Первой образцовой типографии. По предварительной информации, проектом займется Vesper.

Элитное жилье, по мнению аналитиков рынка, притянет за собой более качественную инфраструктуру — откроются новые рестораны, кафе, бутики и фитнес-клубы. Район станет более однородным и превратится в новые Патриаршие — такое будущее прогнозируют Замоскворечью многие эксперты.

 

Источник: FromMillion.ru

Интересные материалы