Я хочу
КвартируКоттедж
в
от
до
руб.

Header          5

Вопросы выбора элитной недвижимости

Остоженка: самая дорогая улица Москвы

На карте столицы Остоженка – всего лишь улица от Гоголевского бульвара до Крымского вала. Не самая длинная – около километра – и далеко не самая насыщенная достопримечательностями. Но в последнее десятилетие Остоженка стала точкой притяжения для московской элиты. Ее называют маленькой Европой и московской «золотой милей» – квадратные метры здесь стоят баснословных денег, а суммы сделок сравнимы с бюджетом небольшого российского города. Сколько стоят квартиры в десяти минутах ходьбы от Кремля и какие подводные камни могут быть у такой покупки – читайте в нашем материале.

Храмы и конюшни

Сегодня район Остоженки сравнивают с самыми дорогими кварталами Европы и США: Белгравией в Лондоне и Гринвич-Виллидж в Нью-Йорке. По данным Kalinka Real Estate, средний бюджет сделки на московской «золотой миле», сегодня составляет 7,5 млн долларов (250 млн рублей). Совокупная стоимость десяти самых дорогих квартир на Остоженке составляет 6,2 млрд рублей.

Почти восемь столетий назад низкий берег Москва-реки занимали луга. Они простирались до Воробьевых гор и были очень важны – здесь косили сено для княжеского двора. Высушенную траву складывали в остоги (стога) – вскоре так стали называть всю местность к западу от Кремля.

Первыми постройками на Остоженке были конюшни и загоны  – здесь паслись великокняжеские кони, которых особенно оберегали. Лошади попроще щипали траву в районе современных Коломенского и Павшино.

В 18-19 вв. улица активно заселялась. Левую сторону, которая ближе к реке, занимали небогатые торговцы, правую, ближе к Пречистенке – представители знати.

Важным этапом стало строительство храма Христа Спасителя. Он задумывался как дань памяти павшим в войне с Наполеоном. Сначала строить начали на Воробьевых горах, но фундамент размыли грунтовые воды. Архитектора Александра Витберга за это сослали в Вятку. К идее вернулись в 1839 году – тогда был заложен первый камень на Остоженке. Храм возводился 44 года, его облик создавали Суриков, Верещагин, Крамской, Нефф и другие.

В 1931 году советские власти разрушили постройку до основания – площадку решили освободить для Дворца Советов. Проект не осуществился, в конце XX века храм возвели заново, восстановив прежний облик.

Возрождение Остоженки

Во времена СССР почти 60 лет Остоженка стояла в запустении. Здесь ничего не возводили и не реконструировали – все ждали строительства Дворца Советов, от которого должна была пройти широкая магистраль в сторону Ленинских гор. Некоторые старинные особняки и вовсе были открыты – в одном из них, по воспоминаниям очевидцев, ночевали студенты.

Преображение Остоженки началось в начале 90-ых, когда был принят проект реконструкции района между одноименной улицей и Пречистенской набережной. Предполагалось снести старинные дома и построить многоэтажки для чиновников. Но первую же стройплощадку атаковали местные жители – они буквально бросались под бульдозеры. Власти заказали новый проект. Им занимался МархИ – позже команда авторов образовала бюро «Остоженка».

Сегодня большую часть исторических построек Остоженки удалось сохранить. Новые здания строились на месте ветхих построек и промышленных корпусов.

Архитектура Остоженки

Площадок, подходящих для строительства, на Остоженке было мало уже в начале нулевых. Поэтому девелоперы, которым они доставались, не жалели сил и средств на реализацию самых смелых идей.

Одним из самых дорогих на Остоженке московские риэлторы считают Crystal House («Зеркальный дом») в переулке Коробейников, построенный в 2005 году по проекту архитектора Юрия Григоряна. Он расположен на территории  бывшей ткацкой фабрики Бутикова. В 2011 году бывший губернатор Тульской области Владимир Груздев продал здесь 5-уровневую квартиру за 1,5 млрд. рублей.

Многие архитекторы признают одним из самых красивых зданий Остоженки ЖК Copper House в Бутиковском переулке. Дом, построенный в 2004 году по проекту Сергея Скуратова, облицован окисленной медью – здание похоже на старинные памятники. Экспертное сообщество высоко оценило находку архитекторов «Проект Меганом» – фасад офисного центра «Эфир» покрыли неподвижными стеклянными жалюзи и кажется, что здание растворяется в окружающем пространстве.

Среди прочих зданий «золотой мили» выделяется дизайн «дома-сказки», построенного в 1907 году в Соймоновском проезде. Дом построил инженер Петр Перцов (он же им владел). Проектные эскизы выполнил автор русской матрешки художник Сергей Малютин.

Самое старое здание в переулках Остоженки – «Красные палаты» (Остоженка, 2). Дом 1680-х гг. постройки был главным зданием усадьбы боярина Бориса Юшкова, занимавшей всю стрелку Пречистенки и Остоженки. К приезду президента Никсона в 1972 году советсвкие власти хотели снести дом – боялись, что кортеж не проедет по узкой Остоженке. Но вовремя опомнились – сейчас здание на месте.

Кто живет

По наблюдениям экспертов рынка, квартиры на Остоженке сегодня покупают, в основном, владельцы среднего и крупного бизнеса. На 70% это москвичи, на 30 % – бизнесмены из российских регионов. Среди покупателей встречаются иностранцы, российские чиновники и разбогатевшие звезды шоу-бизнеса.  

Чтобы поселиться здесь, недостаточно просто иметь большие деньги – риелторы говорят о своеобразном «фейсконтроле», который проходят все покупатели жилья на Остоженке. Самые выгодные предложения о покупке рассылаются только ключевым клиентам, с которыми риелторы знакомы лично.

Обитатели роскошных пентхаусов и элитных особняков «золотой мили» – любимая тема для обсуждения российских СМИ. Согласно данным прессы, на Остоженке живут телеведущий Андрей Малахов, адвокат Анатолий Кучерена, сатирик Евгений Петросян, теннисист Евгений Кафельников и другие. В 1-ом Обыденском переулке олигарх Олег Дерипаска купил 15-комнатный пентхаус для своей матери, утверждают СМИ.

Вторичный рынок

Вторичный рынок Остоженки – это сталинские дома, старинные особняки и клубные жилые комплексы, построенные с начала 2000-ых гг. Несколько примеров – квартира в сталинском доме 1909 года постройки выставлена на продажу за 88 млн. рублей. Достоинства лота – потолки 4 метра, площадь 155 кв. метров и вид на купола храма Христа Спасителя.

Похожая квартира неподалеку, в доме 1913 года постройки продается за 35 млн. рублей. В ней чуть меньше площадь (100 кв. метров), ниже потолки (2,64 кв. метра), незамысловатый ремонт и куполов из окна не видно – возможно, этим объясняется существенная разница в цене.

Новые ЖК на вторичном рынке  – Barkli Plaza, Barkli Virgin House, Grand Prix, «Кристал Хаус», «Купер Хаус», «Молочный дом», «Новая Остоженка», «Парк Палас», «Опера Хаус», «Остоженка, 11» и другие. В основном, это клубные особняки на 20-80 квартир. Цена квадратного метра от 840 тыс. рублей за кв. метр.

Городские власти периодически выставляют на продажу элитные особняки, часть из которых находится в муниципальной собственности. Весной 2017 года состоялся аукцион с тремя лотами, один из которых – бывший доходный дом работы архитектора Осипа Шишковского. Здание досталось единственному участнику ООО «Норд Эссес» по стартовой цене – 465,3 млн. рублей. Примерно столько же, по оценкам экспертов, придется вложить в реконструкцию, чтобы оборудовать здесь апартаменты или комфортные квартиры. Эксперты высоко оценивают перспективность такого бизнеса.

Первичный рынок

На первичном рынке в первом полугодии 2017 года представлено несколько проектов в сегменте элит. Среди них 6-этажный клубный жилой дом «Golden Mile private residence» (застройщик «Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширкети») на 20 квартир. Комплекс будет сдан в 2018 году, в продаже есть квартиры от 1920 тыс. рублей за «квадрат».

В ЖК «Кленовый дом» от девелопера «Донстрой» еще есть в продаже 2 и 3-комнатные апартаменты, а также 3 и 4-комнатные квартиры. Квадратный метр – от 1256 тыс. рублей, особняки сданы в 2016 году.

Клубный дом «Резиденция на Всеволжском» строится в стиле ар-деко. Застройщик «Лидер инвест» уже ведет продажи. Стоимость лота – 114,8-232,5 млн. рублей (798-1603 руб. кв. метр). Особняк будет сдан в конце 2018 года.

В строящихся корпусах ЖК «Набоков» с минималистичной архитектурой и видом на храм Христа Спасителя есть в продаже апартаменты от 1766 тыс. рублей за кв. метр.

Аренда

Остроженка не лидирует в рейтингах московский локаций с самым популярным арендным жильем. В высокобюджетном сегменте ей уступает Арбат, Тверская и Ленинский проспект. Доля квартир «золотой мили» в общем объеме предложения на рынке элитной аренды в июне 2017 года составляла 7 %, говорится в отчете Kalinka Group.

Арендная ставка на Остоженке – от 1,5 млн. рублей (от 23 тыс. долларов) в месяц. Срок экспозиции – 3-12 месяцев. Квартиры со ставкой 500 тыс. – 1,4 млн. рублей экспонируются меньше – 3-6 месяцев, но таких предложений на Остоженке единицы.

Обычно элитные квартиры сдают в аренду владельцы, переехавшие в другой город или за границу, но не желающие продавать дорожающие активы, объясняют в Kalinka Group. Такие объекты, как правило, не представлены в открытых продажах. Агенты, которые владеют эксклюзивными правами, рассылают предложения ключевым клиентам.

Остоженка лидирует в рейтинге районов с самой высокой арендной ставкой. Например, пентхаус в Молочном переулке сдается в аренду за 1,7 млн руб. в месяц. В нем два этажа, библиотека, спальня с ванной комнатой и четыре санузла с финской и турецкой саунами. Чаще всего такие лоты арендуют экспаты или компании в представительских целях, отмечают риелторы.

Инфраструктура

Территориально Остоженка относится к московскому району Хамовники (Центральный административный округ), поэтому с инфраструктурой здесь проблем нет. Поблизости три школы – №1253, 1231 и 1529 с дошкольными отделениями, несколько частных детских садов, поликлиники и аптеки.

В районе представлены супермаркеты крупных торговых сетей – «Азбука вкуса», «Магнолия» и Billa. Есть аптеки, фитнес-центры и салоны красоты.
В Хамовниках шесть станций метро, до трех из них – «Парк культуры», «Смоленская» и «Кропоткинская» – жители Остоженки при желании могут дойти пешком. Рядом ТТК, Садовое кольцо – их соединяют Большая Пироговская и Фрунзенская набережная.

Хамовники славятся обилием зеленых зон, здесь «Усадьба Трубецких», «Сквер девичьего поля» и «Новодевичьи пруды», Но жителями «золотой мили» до них придется добираться на автомобиле, пешая прогулка займет около получаса. Ближе всего к Остоженке парк «Музеон» на противоположном берегу Москва-реки – он относится к Якиманке, и путь к нему лежит через Крымский мост, ехать сюда тоже лучше на машине.

Темная сторона «Золотой мили»

У самого дорогого района Москвы есть и недостатки. Здесь только пять детских площадок,  нет крупных парков и зеленых зон. Из-за плотной застройки дома расположены очень близко друг к другу. Нередко жителям вторых и третьих этажей вместо Кремля и Храма Христа Спасителя видны стены противоположного здания.

Экологически чистым районом Остоженку не назовешь – здесь большой поток автомобилей, как и повсюду в центре Моквы.

Еще одна проблема, которую трудно решить – маленькие машино-места на парковках жилых комплексов «нулевых» годов постройки. Автомобили класса люкс с тех пор стали гораздо шире, а габариты парковок остались прежними.

Остоженка – не самое удобное место для жизни, отмечают эксперты рынка. Сегодня многие состоятельные клиенты выбирают Патриаршие пруды и район Красной Пресни. Но недвижимость на «золотой миле» по-прежнему популярный способ вложения средств. Возможно, поэтому вечерами свет горит далеко не во всех окнах особняков Остоженки, а в каждой десятой квартире, купленной 10 лет назад, еще не сделан ремонт – собственники живут в других квартирах.

Сделка года

На недвижимость в районе «Золотой мили» сегодня нет ажиотажного спроса. За полтора года на первичном рынке элитного жилья Остоженки была продана только одна квартира. Сделка состоялась в первом полугодии 2017 года, сообщили в «Интерфакс» со ссылкой на пресс-службу Contact Real Estate.

Эксперты напомнили, что Остоженка лидировала в начале «нулевых». Нынешнее отсутствие продаж в новостройках связывают с ограниченным предложением и завышенными ожиданиями застройщиков – они выставляют слишком высокую цену в сложных экономических условиях.

Это касается и владельцев квартир. Яркий пример – самым дорогим предложением на рынке московского жилья в 2016 году оказалась квартира на Остоженке площадью 415,5 кв. метров в ЖК  Grand Prix House в Бутиковском переулке. Владелец рассчитывал выручить от продажи 1,6 млрд. рублей (23,5 тыс. долларов на момент размещения). Лот до сих пор не нашел покупателя. Риелторы подчеркивают, что это типичная ситуация для Остоженки последних 1,5-2 лет. Квартиры экспонируются месяцами из-за того, что цена спроса и предложения безнадежно далеки друг от друга.

 

 

 

Источник: FromMillion.ru

Интересные материалы