donstroy mansion
Спецпредложения от ЖК «Дом на Тишинке»
Header ekaterina rashnikova 86

Офисные площади класса «А» в Москве: итоги и дальнейшие перспективы

Екатерина Рашникова, Гильдия управляющих и девелоперов

Окончила Магнитогорский государственный технический университет по специальности «Маркетинг», а также Швейцарский университет Франклина (Franklin University Switzerland) по специальности «Коммуникации и масс медиа»; повышала квалификацию на курсах в США и Лондоне по направлениям «Менеджмент» и «Маркетинг». В 2014 году назначена заместителем председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов»

Итоги 2014 года

В течение 2014 года на московский рынок вышло рекордное количество новых бизнес-центров за последние пять лет, при этом более половины объектов можно  отнести к классу «А».   Напомню, такие проекты, как правило, отличает оригинальное архитектурное решение, удачное расположение, а также развитая социальная инфраструктура – наличие зон питания, отдыха, количество и качество оказываемых управляющей компанией услуг.  

В текущих непростых экономических условиях, тем более с таким высоким уровнем предложения, логично предположить, что именно  этот сегмент недвижимости окажется наиболее уязвимым. Частично, я могу с этим согласиться – сегодня, наблюдается снижение интереса к офисным площадям, по данным аналитиков, более 20% офисов класса «А» остаются свободными. Можно прогнозировать, что такое состояние на рынке офисной недвижимости продлится до конца 2015 – начала 2016 годов, после чего ситуация начнет стабилизироваться и уровень вакансии снизится.  
Но с другой стороны, я абсолютно уверена, что кризис – не повод отчаиваться, а   наоборот возможность для девелопера выделить свой объект на фоне других. Кто-то выбирает для этой цели наиболее легкий способ и просто снижает арендную ставку. Конечно, это гарантированно привлечет новых арендаторов, желающих получить качественный офис за меньшие деньги, но одновременно всегда существует опасность, что при появлении площадок с еще более низкой стоимостью за сопоставимые опции, «съемщики» не окажутся лояльными.  В долгосрочной перспективе выиграют те инвесторы и девелоперы, которые сейчас проявляют гибкость к потребностям арендаторов.

Так, арендная ставка в ММДЦ «Москва-Сити» остается стабильной в силу того, что управляющая компания в условиях неустойчивой экономической ситуации предлагает в аренду площади меньшей нарезки - до 200 кв. м., а также офисы «под ключ», что позволяет арендаторам сэкономить значительные суммы, оставляя при этом офис в престижной локации. Кстати, продолжая тему ММДЦ «Москва-Сити», не могу не отметить, что например, владельцы «Башни Федерация» уже официально заявили о переходе на национальную  валюту, возможно, их примеру последуют и собственники остальных объектов.

Перспективы 2015 года

2015 год будут характеризовать несколько тенденций.

Во-первых, динамичное развитие получит тенденция децентрализации, то есть стремление многих компаний перевести часть офисных площадей за пределы ТТК. Стоит сразу отметить, что я имею в виду, скорее, бэк-офис, в то время как представительские площадки останутся в престижных локациях в имиджевых целях, в том числе и  в ММДЦ «Москва-Сити».

Во-вторых, как я уже отмечала ранее, сейчас девелоперы разворачиваются в сторону арендаторов, предлагая им интересные варианты взаимодействия. Эффективным и востребованным способом арендовать качественные рабочие места в бизнес-центрах высокого класса по приемлемой цене становится, например, коворкинг. Это особенно актуально для представителей малого и среднего бизнеса.

В-третьих, несмотря на распространенное сегодня мнение, что доля иностранных инвестиций в текущих экономических и политических условиях значительно снизится, количество сделок и договоренностей с иностранными компаниями растет с каждым днем. Так, в выходе на российский рынок в ближайшем будущем заинтересованы компании из Австрии, Италии, Китая, ряда стран Ближнего и Среднего Востока.  Иностранцы, как правило, планируют открытие  бизнес- представительств и офисов в объектах высокого класса.  Так, например, зарубежные компании, часто останавливают свой выбор на  «Москва-Сити». На их предпочтения оказывает влияние в первую очередь имиджевость локации.

Что касается появления новых площадей, то конечно, темпы строительства снизятся, но не заморозятся окончательно. Уже совершенно ясно, что в 2015 году вопреки экономической ситуации, будут введены в эксплуатацию объекты класса «А», сейчас находящиеся в завершающей стадии строительства. Наиболее ликвидными из них мне представляются бизнес-центры, расположенные в непосредственной близости к Можайскому шоссе и МКАД или на западе столицы, а также три новых здания в районе «Москва-Сити».

Пути развития бизнес-центров класса А

Кризисные ситуации очень четко вырисовывают слабые стороны объекта, среди которых обычно нецелесообразно высокая арендная ставка, непродуманное зонирование пространства, недостаточный набор опций, предлагаемых арендатору, неправильно выбранный пул арендаторов. Как правило, для решения большинства обозначенных проблемных зон достаточно грамотного менеджмента со стороны девелопера, его умения оперативно реагировать на изменение окружающей действительности и, конечно, быть гибким по отношению к арендатору.   

Экономическая нестабильность еще сильнее обострила конкуренцию на рынке офисной недвижимости. С уверенностью можно говорить,  что для крупных компаний по-прежнему будут важны сверхопции, которые предлагает руководство бизнес-центра, в том числе курьерские услуги, кафе, детские комнаты, гостевая парковка, оборудованные зеленые зоны, имиджевая локация и запоминающаяся архитектура объекта. Иностранные компании будут отдавать преимущество объектам высокого класса с «зеленым» сертификатом, то есть спроектированным, возведенным с  использованием экологических материалов и технологий и эксплуатируемым с соблюдением экологических норм. Малый и средний бизнес будет готов к диалогу с собственниками здания, и при внимательном отношении к себе со стороны девелопера, предпочтет, скорее, оптимизацию занимаемой площади, чем переезд.

В выигрышном положении окажутся и полиформатные объекты, сочетающие в себе офисные, торговые, развлекательные и творческие пространства. По сути, будущее всех бизнес-центров класса «А» – создание большой общественной локации, в которой есть все, что нужно для жизни и работы. Безусловно, такие объекты должны быть грамотно вписаны в градостроительную концепцию и иметь хорошую транспортную и пешеходную доступность и загрузку.  Подобные форматы уже давно успешно функционируют на западе, в России же на такой уровень сегодня выходит незначительное количество объектов, например, бизнес-кластер «Москва-Сити». Смотрите, в ближайшее время территория  «Москва-Сити», прилегающая к Москва-реке будет объединена в новую насыщенную зелеными зонами локацию для гостей делового центра. Одновременно будет предпринят комплекс мер по позиционированию  пространства как культурного центра столицы. Это приоритетная задача, которую ставит перед собой управляющая компания «Москва-Сити». Первые проекты в рамках реализации этой долгосрочной цели  можно наблюдать уже сейчас.  Так, «Москва-Сити» на один день преобразился в сценическую площадку, на которой была разыграна пьеса современного британского автора, в декабре прошлого года управляющая компания делового комплекса провела социальную акцию для детей, кроме этого, в ММДЦ уже несколько лет работает собственный музей.

Обобщая, отмечу, что - да, нас всех ждут впереди непростые времена и нужно быть к этому готовыми. Рынок изобилует предложением в период временного понижения спроса, когда крайне сложно спрогнозировать поведение как инвесторов, так и арендаторов. Но с другой стороны – ни одна отрасль экономики не парализована, все секторы продолжают развиваться и искать даже не пути выхода из кризиса, а возможности качественного роста. Более того, Россия сейчас находится в центре внимания новых зарубежных инвесторов и бизнесменов. Я уверена, что сохранение «холодной головы», лояльность и гибкость по отношению к партнерам и арендаторам со стороны девелопера, его адекватная и оперативная реакция на экономические реалии и их требования, вложение в постоянное развитие объекта - все это не только залог успешного преодоления сложностей, но и гарантия дальнейшего развития бизнеса. Сегодня только те бизнес – центры, которые изначально качественно выделялись на фоне других даже в пределах одного сегмента, смогут без последствий выйти из кризиса. Я бы, кстати,  рассматривала его как проверку на прочность, призванную показать, кто действительно лучший игрок на рынке.   

 

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья