Благоустройство бизнес-центров создает добавочную стоимость

В современных условиях человек вынужден большую часть времени проводить на работе, поэтому особое внимание стало уделяться благоприятным условиям для труда и творчества сотрудников. Многие арендодатели считают, что для комфорта достаточно создать развитую инфраструктуру центра: оборудовать парковку, разместить в здании БЦ кафе или ресторан, поставить кофейный автомат.

Но некоторые собственники идут дальше: организуют комфортные зоны отдыха, занимаются озеленением прилегающих территорий, думают о навигации, дополнительных опциях комфорта. При этом чаще всего эти улучшения сказывается на арендной плате, ликвидности и на результативности работы компаний, которые оказываются в максимально благоприятной обстановке. Об этом мы беседует с Ильей Тюкиным, директором компании  «Арт-фасад»

— Илья, многие ли владельцы занимаются полноценным благоустройством бизнес-центров сегодня?

—  В России благоустройство бизнес-центров как опция начало развиваться пока только в двух столицах, Москве и Санкт-Петербурге, и  то весьма скромными темпами, а в регионах эта тенденция пока не нашла отклика среди собственников. Важно, что благоустройство бизнес-центров и офисных кварталов помогает создать комфортную и гармоничную среду в городах.

— Когда в России задумались о том, чтобы делать бизнес-центры более «живыми»?

— Первые благоустроенные объекты офисной недвижимости в России появились в 2002–2006 годах. Тогда некоторые смелые и дальновидные девелоперы рискнули не просто построить современный объект коммерческой недвижимости, но и создать абсолютно новое по уровню качества рабочей среды. Это инструмент конкурентной борьбы. Какие-то компании делают ставку на качество и обладают более стратегическим видением.
Но говорить о некой тенденции создания благоустройства БЦ рано даже сегодня. Девелоперы готовы развивать инфраструктуру объектов (паркинг, рестораны, кафе), но не видят необходимости в улучшении качества прилегающих территории, создании уютных зон общего пользования.

Зона отдыха в центре "Красная Роза" в Москве

—  С кого мы можем брать пример в этом смысле?

— С Европы, где такое явление можно назвать тенденцией. И это вполне оправдано, поскольку западный рынок коммерческой недвижимости более развит, чем российский. Те маркетинговые решения, которые в Европе используются давно, в России только сейчас находят применение. Понятно, что в первую очередь тенденции будут развиваться в двух столицах, Москве и Санкт-Петербурге, поскольку рынок коммерческой недвижимости двух столиц более конкурентный, что толкает к развитию продукта.

Кроме того, если говорить о проблемах, важно видеть факторы, которые помогают рынку развиваться. Например, это может быть инициатива снизу, то есть требование со стороны арендаторов, которые нуждаются не просто в качественных площадях, но в комфортной рабочей среде, при этом они не готовы сильно переплачивать за эти опции. С другой стороны, инициативу может проявить девелопер, который решит вывести на рынок новый продукт.

Но существует, заблуждение, что благоустройство бизнес-центров требует от застройщика серьезных вложений и как следствие в будущем это сказывается на уровне арендной ставки. Получается замкнутый круг, основанный на гипотезах, когда «хочется и колется». Странно, но многие даже не начинают проектирование.

Отдельно стоит сказать о заблуждении относительно реальной стоимости формирования градостроительной среды, которая формируется в том числе посредством освещения, создания общественных пространств внутри и снаружи зданий, благоустройства и других инструментов. «Презумпция дороговизны» возникла из-за того, что на рынке практически отсутствуют компании, профессионально занимающиеся этим видом деятельности. Слоность в стыке дисциплин и умении сделать каждое вложение максимально эффективным и эффектным. На сегодняшний день таких исполнителей крайне немного, а на региональном рынке они вообще не представлены. Но существующие готовы предложить девелоперам эффективные решения, не требующие значительных бюджетов.

Интерьеры в центре "Красная Роза" в Москве

— Что вообще, на Ваш взгляд, входит в понятие «благоустройство»?

— Многие ошибочно считают, что создание на территории бизнес-центра парковки, размещение зон общественного питания – это благоустройство, хотя на самом деле – это первоочередные элементы внутренней инфраструктуры каждого объекта. Мы приезжаем на работу на машине, естественно, нам нужно парковочное место и мы должны быть уверены, что с автомобилем ничего не случится, и что автомобили не помешают пешеходам и гостям офисного центра. Завтраки, полдники, обеды - все это необходимость. А возможность расслабиться во время перерыва на скамейке в сквере или в уютной комнате отдыха делают рабочую обстановку комфортной. Качество среды невероятно важно для конечного пользователя офисного объекта недвижимости.

Как правило, девелоперы, которые грамотно подходят к реализации концепции бизнес-центров заранее планируют места общего пользования, входные группы, территорию, озеленение, стремясь сделать их максимально уютными и выразительными. И это не показательные «три дерева по линейке», это функциональная и важная составляющая продукта. При этом, как бы не было печально, часто среда вообще выпадает из поля зрения девелопера. А иногда этими аспектами занимаются «постфактум».

— Какие преимущества Вы можете назвать?

— Безусловно, для собственников бизнес-центров главным преимуществом станут ликвидность и затем добавочная стоимость. Косвенно может укрепиться бренд объекта или девелопера, и как следствие – капитализация, а в будущем это отразится на спросе при реализации новых объектов. Так же стоит понимать, что чаще всего благоустроенными окажутся офисы класса А или В+, поэтому девелоперы более скромных классов, уделившие внимание созданию качественного продукта, автоматически получат мощное конкурентное преимущество.

Отрицательным влиянием будет хоть и крайне небольшое, но все же появившееся удорожание эксплуатационных платежей, которое объясняется обслуживанием и поддержанием качества созданных территорий.

Интерьер в бизнес-центре "Даниловская мануфактура"

Для арендаторов же существует несколько основополагающих мотиваторов размещения офиса в бизнес-центре с развитой средой и инфраструктурой. В первую очередь это комфортные условия, которые повышают трудоспособность сотрудников. Полезно, когда работников окружает дружелюбная комфортная среда, есть удобные зоны отдыха, где человек может на некоторое время абстрагироваться, отдохнуть, обдумать какие-то идеи и продолжить деятельность с новыми силами. Более того, недавно проведенные исследования показывают, что наличие мест отдыха демонстрируют доверие руководства своим сотрудникам, что в свою очередь работает как невероятно мощная мотивация к труду. Во-вторых, условия работы повышают привлекательность работодателя на рынке труда и позволяет привлекать более образованных и опытных сотрудников за счет таких нестандартных опций, как среда. Не менее важно, что в современном, комфортном, функциональном БЦ возможно создать обстановку, располагающую к доверительному общению с клиентами или партнерами, а так же укрепить имидж компании.

— И в завершение беседы – какие бизнес-центры Вы можете привести как пример хорошего благоустройства?

— Один из самых ярких примеров благоустройства за последнее время – это московский бизнес-центр класса А «Романов двор». Прекрасная работа проделана в последние два года в области благоустройства «Даниловской мануфактуры» и «Красной Розы». Из более ранних объектов стоит отметить «Луч».

 

Источник: FromMillion.ru