Виды из окон с оценкой «минус» и «плюс»
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Председатель Экспертного совета по инновациям Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов. В сфере недвижимости с 1995 года.
В 1995 году Ирина Доброхотова заняла должность директора по развитию ООО «БЕСТ-Недвижимость». За первые два года ее работы компания из небольшой фирмы выросла в риэлторскую корпорацию численностью в 1000 человек и вошла в тройку сильнейших в Москве. Спустя два года, в 1997 году, Ирина Доброхотова основала первую в Москве Кадровую риэлторскую школу. В 2009 году Ириной Доброхотовой и партнерами было создано агентство недвижимости полного цикла «БЕСТ-Новострой», ставшее одним из крупнейших в столичном регионе. За последние 10 лет при участии Ирины Доброхотовой было построено и реализовано более 40 многоэтажных домов в Москве и Подмосковье.
В 2013 году Ирина Доброхотова возглавила рейтинг самых влиятельных женщин в риэлторском бизнесе (по версии информационного портала о недвижимости Realestate.ru).
В 2014 году стала лауреатом в специальной номинации "BRAND WOMAN" премии "Рекорды рынка недвижимости". А также получила звание "Персона года-2014" независимой премии URBAN AWARDS.
Вид из окна влияет на стоимость квартиры неравномерно. К примеру, если живописный пейзаж добавляет к цене объекта 7- 10%, то непривлекательные виды могут повлиять на снижение цены вплоть до 20-30%.
При этом размер дисконта зависит, конечно, от класса объекта. Скажем, в отличие от эконома, объект бизнес-класса теряет в цене более существенно, поскольку приятный вид из окна – непременный атрибут статусного жилья.
Со знаком «минус»
К самым «плохим» видам относятся свалки, унылые фабричные здания, гаражи или кладбище: если за окном продаваемой квартиры присутствует один из подобных объектов, то покупатель вправе рассчитывать на серьезный дисконт.
Менее «травмирующие» виды – это когда ваши окна «смотрят» в окна дома напротив или в узкий переулок. Впрочем, в историческом центре Москвы подобных вариантов немало, причем не только в домах бизнес-класса, но и в элитном сегменте. Соответственно, и влияние подобных видов на стоимость объекта уже не столь существенно: при условии, что в таких домах в полной мере наличествуют все остальные атрибуты дорогого жилья, снижение цены за отсутствие примечательной панорамы за окном обычно не превышает 15%.
Один из примеров – объект точечной застройки, дом бизнес-класса в районе станции метро «Белорусская». Казалось бы, 100 метров до Тверской, очень достойное качество квартир, вся «начинка» в наличии и замечательные планировки. Но вид из окон (на гаражи, мусорные баки и старые блочные дома), в окружении которых фактически находился дом, поначалу отпугивал многих покупателей. Однако, благодаря вышеперечисленным преимуществам, а также небольшим скидкам за невзрачный вид из окон, квартиры все равно были распроданы достаточно быстро.
Со знаком «плюс»
Во всем мире, в любых сегментах жилья более всего ценятся виды на историческую часть города, на парки и особенно – на воду. В конце 80-х – начале 90-х ученые из Университета Западного Вашингтона провели довольно любопытное исследование. Они подняли тысячи записей о продаже домов в Беллингхеме, штат Вашингтон, затем измерили, на каком расстоянии от водоёмов находились эти дома, и выполнили подсчёты их стоимости. В результате ученые выяснили, что дом стоимостью 200 тысяч долларов без вида на водоём мог бы быть продан за 317 тысяч, если бы из его окон открывался незагороженный вид на океан, и за 453 тысячи, если бы он располагался на берегу озера. В среднем, по словам руководителя исследования Бенсона, незагороженный полный вид на воду увеличивал стоимость дома на 60%. При этом, чем ближе дом был расположен к воде, тем выше была его цена.
В Московском регионе максимальная прибавка «за вид из окна» обычно не превышает 30% (если квартира обладает действительно уникальными видовыми характеристиками), а в среднем составляет 10-15%. При этом увеличение цены зависит от высоты этажа, на котором расположена видовая квартира, и особой разницы, где именно находится объект – в Москве или Подмосковье, здесь нет. К примеру, в комплексе «Фили Град» разница в стоимости апартаментов на 11-ом и 18-ом этажах составляет 10 тыс. руб. за кв. метр. А в ЖК бизнес-класса «Маяк» в Химках, где все квартиры имеют шикарный вид на Химкинское водохранилище, квадратный метр на 3-ем этаже на 11 тысяч рублей дешевле, чем на 17-ом.
Вид из окна может серьезно повысить стоимость квартиры, поскольку хорошие видовые характеристики – один из ключевых моментов, определяющих ликвидность объекта. Однако при этом покупатель хочет быть уверен, что безупречный пейзаж за окном видовой квартиры сохранится навсегда.
ЖК "Маяк"
Напомню известную многим участникам рынка историю элитного дома на Пречистенской набережной: квартиры в нем имели потрясающие видовые характеристики, за которые покупатели были готовы переплачивать и переплачивали. А спустя некоторое время великолепный вид на реку был закрыт выросшим перед домом офисным центром.
Соответственно, чтобы такого не случилось, дом должен находиться на первой линии. Если говорить о видах на воду, то таких вариантов в Московском регионе – не более 1%.
Общей формулы для определения доплаты за видовые характеристики не существует. Здесь важно соблюсти баланс между оценкой «пейзажа» застройщиком и суммой, которую готов переплатить покупатель. И если этот баланс разумный, квартиры не будут простаивать в ожидании покупателя.
Источник: FromMillion.ru
