Я хочу
КвартируКоттедж
в
от
до
руб.

Header               welhome

Рынок апартаментов Москвы: вчера, сегодня, завтра

Андрей Хитров, Welhome

Руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome. Получил фундаментальное образование, окончив в 2003 году Российский государственный технологический университет им. К.Э. Циолковского по специальности "Инженер-физик", а в 2013 году Московский государственный университет экономики и статистики, "Управление инвестициями". До прихода в компанию Welhome Андрей занимал должность заместителя директора Департамента стратегического консалтинга в компании Jones Lang LaSalle. Также работал в многопрофильных холдингах и девелоперских компаниях, таких как ГК "Базовый Элемент", ГК "Дон-Строй", представлял интересы международных инвесторов на российском рынке недвижимости.

Согласно постановлению Правительства Москвы № 660-ПП от 11 ноября 2014 года, апартаментом является номер высшей категории в гостинице, апарт-отеле, мотеле, хостеле, сюит-отеле и пр. с возможностью временного проживания. Данный формат не считается местом для постоянного проживания. Ранее законодательные и исполнительные органы власти как Москвы, так и федерального уровня не давали определений такому формату недвижимости как апартаменты. Это рыночный термин, взятый из практики европейских стран и США, где данный формат очень развит и где, в принципе, отсутствует институт прописки.

Активное развитие апартаментов на столичном рынке недвижимости началось около 7 лет назад, после кризиса 2008 года. Сегодня апартаменты, как самостоятельный формат недвижимости, уже полностью сформировались и сумели найти своего покупателя.

Основными предпосылками развития апартаментов стал поиск наилучшего и наиболее эффективного использования заброшенных коммерческих площадей (фабрик, заводов) с удачным местоположением и дальнейшая их реконструкция под жилые помещения.

Вторым важным толчком для развития апартаментной недвижимости послужило ограничение строительства жилой недвижимости в ЦАО, и в частности в историческом центре столицы. В результате девелоперы нашли лазейку в законодательстве и начали возводить премиальные объекты в топовых локациях в формате нежилых апартаментов, хотя, по сути, данные комплексы обладали всеми характеристиками жилой недвижимости.

Кроме того, одним из главных преимуществ апартаментов, является их стоимость, которая обычно ниже цены квартир со схожими параметрами приблизительно на 20%. Апартаменты юридически не относятся к жилому фонду и соответственно при их строительстве и согласовании применяются более мягкие требования, чем к жилью. Например, при возведении апартаментов не требуют создание социальной инфраструктуры (садов, школ), к ним не относятся нормы по инсоляции и озеленению прилегающей территории. Поэтому девелоперы, реализующие проекты строительства апарт-комплексов, могут позволить устанавливать цены за свои объекты ниже аналогичных квартир.

Следствием перечисленных предпосылок стало появление в Москве высокобюджетных апарт-комплексов категории «элит» и «бизнес», где по итогам 2011 года было введено в эксплуатацию суммарно 15 объектов. Со временем апартаменты заняли достаточно большую долю рынка, а в 2012 году начали распространяться в массовый сегмент недвижимости эконом- и комфорт-классов.

В 2013 году доля апартаментов занимала уже 30% от всех проектов, находящихся в реализации на тот момент и продолжала свой рост.
Если говорить об элитном рынке недвижимости столичного региона, то здесь еще в 2011 году начали активно появляться премиальные жилые комплексы с апартаментами на продажу. А в конце 2014 года количество апартаментов, находящихся в первичной реализации, впервые превысило число предлагаемых к продаже квартир.

По данным консалтинговой компании Welhome, сегодня доля апартаментов в элитном сегменте составляет 53% от общего количества лотов, предлагаемых к первичной реализации.

В настоящее время распределение доли апартаментов в структуре предложения на элитном первичном рынке по районам ЦАО неоднородно. Так, апартаменты полностью отсутствуют на первичном рынке в Басманном и Таганском районах. При этом в Тверском, Пресненском районах и районе Арбат доля апартаментов превышает 90% от общего объема реализуемых объектов.  

Если говорить об изменении стоимости апартаментов на элитном рынке со временем, то график выглядит следующим образом:

Как видно на графике, еще в начале 2011 года разница в стоимости апартаментов и квартир составляла более 40%. Сегодня разрыв в стоимости существенно сократился и составляет около 12%, что говорит о более выгодном положении апартаментов как инвест-продукта на протяжении последних нескольких лет. Также апартаменты отличаются от квартир достаточно высоким процентом инвестиционных сделок на ранних стадиях проекта. Потенциальный инвестор, скорее, заинтересуется апартаментами ближе к центру, чем квартирой в спальном районе Москвы при равнозначной стоимости. Сегодня около 20% сделок с апартаментами – это инвест-покупка.

Портрет покупателя апартаментов со временем не претерпевал существенных изменений. Целевую аудиторию покупателей целесообразно разделить на 2 основные группы:

1)    Первая группа покупателей элитных апартаментов - это мужчина в возрасте 35-55 лет, имеющий стабильно высокий доход. Покупатель апартаментов может быть женат и иметь детей. В Москве он совершает уже не первую покупку недвижимости, поэтому хорошо ориентируется в рынке и решение о покупке принимает самостоятельно. Как правило, жилье приобретается им для собственного проживания на личные средства. Его не интересует возможность прописки, меньше интересуют повышенные эксплуатационные расходы и налоговые ставки. Также он не привязан жестко к районной социальной инфраструктуре в виде детских садов, школ, поликлиник и пр. Выбор зависит, в первую очередь, от концепции комплекса, местоположения, качества строительства и архитектуры, уровня предоставляемых услуг;

2)    Ко второй группе можно отнести покупателей, оптимизирующих свои расходы. Часто покупка апартаментов для этой группы обусловлена только более низкой стоимостью относительно стоимости квартиры со схожими характеристиками.

Занимая существенную долю рынка, при этом, зачастую не соответствуя основным нормативам, предъявляемым к жилой недвижимости, апартаменты стали настоящей «головной болью» для городских властей. Пока законодательные инициативы находились в разработке, новые проекты с апартаментами всех форматов в тенденции последних трех лет продолжали выходить на рынок высокими темпами.

В начале 2014 года Правительство Москвы заявило, что апартаменты в том виде, в котором они появлялись ранее, больше строиться не будут. В декабре того же года министром строительства и ЖКХ РФ Михаилом Менем было озвучено, что власти планируют до конца 2015 года легализовать все существующие апартаменты. Аналогичные заявления звучали на крупнейшей международной выставке недвижимости MIPIM-2015 в Каннах, однако ничего конкретного так и не было предпринято. Все дебаты по данному вопросу закончились фактическим запретом на строительство апартаментной недвижимости в столице, за исключением объектов гостиничного формата и апартаментов в составе МФК.

Сегодня часть крупных игроков строительного рынка готова переориентировать свои апартаментные проекты либо под жилые комплексы, либо реализовывать так называемые кондотели.

Кондотель (англ. condominium + hotel) - отель, жилые единицы (юниты) которого могут приобретаться в частную собственность. В отличие от стандартных гостиничных номеров, юниты представляют собой многокомнатные апартаменты или студии с меблировкой и оборудованной кухней. По сути, это многоквартирный дом с гостиничными удобствами, с юридической точки зрения данный формат не относится к жилью. Отличительной особенностью кондотеля может стать наличие единой управляющей компании, которая будет сдавать имеющиеся апартаменты в аренду от лица собственника, а так же предоставлять полный комплекс услуг гостиничного типа жильцам. С этой точки зрения апартаменты так же можно рассматривать как рентный бизнес, приносящий доход своему собственнику на протяжении длительного времени при сдаче в аренду профессиональной управляющей компанией.

Как прогнозируют аналитики компании Welhome, рынок кондотелей будет расширяться и далее. В первую очередь за счет реконструкции и нового строительства на территориях бывших предприятий и фабрик, а также за счет реконструкции старинных особняков, т.е. на тех территориях, где жилищное строительство ограничено в силу закона. При этом спросом в большей степени будут пользоваться концептуальные объекты с хорошей локацией и адекватной политикой ценообразования.   

Что касается перевода статуса апартаментов в жилье, то первым примером за несколько последних лет стал проект «Лица» (Capital Group).В 2015 году  ГЗК г. Москвы пересмотрела проект градостроительного плана участка, согласно которому вместо апарт-комплекса будет построен многоквартирный жилой дом. Ожидается, что в ближайшей перспективе апартаменты будут переведены в квартиры еще в нескольких проектах крупных застройщиков. На днях стало известно, что столичные власти разрешили MR Group изменить вид разрешенного строительства на ул. Складочной, вл. 1 для возведения жилой застройки. Теперь на данном участке компания сможет построить объекты площадью 310 тыс. кв. м, в том числе 90 тыс. кв. м офисных помещений, гостиницу с апартаментами на 29 тыс. кв. м, кафе и объекты бытового обслуживания на 6 тыс. кв. м, надземный гараж на 22 тыс. кв. м, а также жилые дома площадью 101 тыс. кв. м.  Помимо этого в рамках проекта будут построены детский сад, школа, детская и взрослая поликлиники.

Таким образом, придание определенного статуса апартаментам неминуемо отразится на современном рынке недвижимости столичного региона. С одной стороны, введение и дальнейшее регулирование термина «апартаменты» наложит на застройщиков в будущем дополнительные обязательства по обустройству инфраструктуры (как социальной, так и транспортной и др.). Кроме того не исключен ряд ограничений, связанных с возможными планировочными решениями. С другой стороны, все указанные меры хотя и улучшат положение конечных собственников, однако будут отнесены застройщиками на себестоимость и очевидно приведут к росту цен на «апартаменты», приближая их тем самым к стоимости квартир.

 

Источник: FromMillion.ru

Интересные материалы