Налоговые изменения: почему важно купить квартиру до Нового года?

Грядущие в 2016 году изменения в налоговом законодательстве в совокупности с кризисными симптомами в экономике создают благоприятную почву для инвестиционных сделок с недвижимостью, считают специалисты Kalinka Group - ведущей консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости.

С января 2016 года россиян ждут важные изменения налогового кодекса, касающиеся сделок с недвижимостью. Первое затронет вопрос освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц в зависимости от срока владения недвижимостью. «До конца 2015 года действуют существующие правила, согласно которым собственник освобождается от уплаты НДФЛ с суммы, полученной от продажи недвижимости, если он владел ею три года и более, - комментирует Мурат Бороков, руководитель юридического отдела клиентского сервиса Kalinka Group. - С 2016 года этот период увеличится до пяти лет».

Таким образом, средства, вложенные покупателем в недвижимость в 2015 году, можно вновь конвертировать в деньги уже в 2018 году – без оплаты НДФЛ, но с прибылью - с учетом роста рыночной стоимости квадратных метров. Соответственно, недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года и проданная в течение первых пяти лет владения ею, обязывает собственника оплатить 13% с дохода, полученного от сделки. По мнению Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, выжидать пять лет, чтобы избежать уплаты НДФЛ, готовы не более 10% потенциальных инвесторов.

Параллельным нововведением, вступающим в силу в будущем году, государство предусматривает «страхование» от недобросовестных продавцов, намеренно занижающих сумму сделки с целью уменьшения налоговой базы. Начиная с 2016 года налоговая ставка будет рассчитываться от 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, даже если прописанная сторонами цена в договоре купли-продажи будет меньше этой суммы.
Так, квартира, проданная по договору за 14 млн рублей, по кадастровой стоимости может быть значительно дороже – до 34 миллионов, и тогда налоговая ставка будет высчитываться из расчета 24 миллионов и составит около 3 миллионов.

При этом у продавца остается законная возможность уменьшить налоговую базу на понесенные им расходы. Это означает, что налогообложению подлежит разница между ценой продажи в настоящий момент и той суммой, которая была уплачена за недвижимость при ее покупке – в данном случае это будет разница между ценой в 24 миллиона и 14 миллионов, указанной в договоре, то есть 10 млн. В итоге налоговая ставка составит 1,3 млн рублей.

Таким образом налоговая ставка может быть снижена в несколько раз, и нет смысла указывать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости.

По мнению экспертов, изменение в порядке расчета налоговой базы по доходам от сделок с недвижимостью способствует сокращению серых, мошеннических схем и оздоровлению отечественного рынка недвижимости. Однако новый способ расчета НДФЛ на первом этапе может спровоцировать дополнительный рост цен на жилье: собственники высоколиквидных объектов, не заинтересованные в пятилетнем ожидании  момента продажи без вычета 13% с доходов от сделки в государственную казну, будут «закладывать» необходимые налоговые отчисления в стоимость своего объекта, и де-факто оплата НДФЛ ляжет на плечи покупателя.

«На адаптацию рынка к предстоящим изменениям потребуется 3-6 месяцев, - считает Екатерина Румянцева. - Реформы, даже конструктивные, не всегда проходят гладко и безболезненно, поэтому не стоит ждать начала нововведений. Если планировалась покупка недвижимости с целью инвестиций, самое лучшее время для этого – до конца текущего года».

К дополнительным плюсам покупки в кризис, который переживает сейчас рынок, относятся также компромиссные цены на недвижимость, когда покупатель может договориться о дисконте и приемлемых условиях оплаты. «Предыдущие кризисы показывают, что за спадом неизменно следует подъем, а затем стабилизация, - говорит Екатерина Румянцева. - Поэтому эффективно покупать недвижимость на падающем рынке, когда предложений много и цены минимальны, а продавать - на растущем. Тем более, что в нынешний кризис рублевые цены на элитные объекты продемонстрировали рост от 7 до 20%, в зависимости от качества объекта и его локации».

фото: https://commons.wikimedia.org/

Источник: FromMillion.ru