История за копейки: госпрограмма аренды особняков в центре Москвы

Два года назад правительство Москвы объявило, что сдаст в аренду на 49 лет особняки и дорогие исторические здания в центре города всего по 1 рублю за квадратный метр – тому, кто сначала возьмет этот дом в аренду по коммерческой цене и полностью восстановит его.

Сначала программа выглядела фантастичной, поскольку недвижимость в столице, а особенно имеющая историческую ценность, кажется слишком дорогой, чтобы сдавать ее по такой бросовой цене. Затем мнения прозвучали иные – слишком дорого и невыгодно брать в аренду такой особняк, ведь вложения в реконструкцию могут оказаться непомерными даже для очень обеспеченного человека.

Однако у этого проекта есть одно очень важное, щекочущее самолюбие многих – это возможность, фактически, владеть исторически ценным зданием и поучаствовать в его спасении. Ведь необходимых условий для проекта ровно два:  1) арендованные объекты должны находиться в неудовлетворительном (вплоть до руин) состоянии и 2) арендатор подписывает охранные обязательства, по которым должен в течение 5 лет провести все работы по восстановлению памятника.

Это значит, что речь идет об уникальных архитектурных и исторических зданиях, и участники программы могут их восстановить (что и интересно, и почетно). В Англии, кстати, такая программа тоже действует  - и давно, и весьма успешно.

Отметим, что охранное обязательство, в котором прописан порядок и сроки реставрационных работ, утверждается столичным Департаментом культурного наследия. В случае нарушения любого из условий подписанного охранного обязательства, Департамент  имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. И только после проведения всего комплекса работ по восстановлению объекта начинает действовать льготная цена на его аренду. До того момента арендная плата будет коммерческой, зафиксированной на аукционе, где данный объект был выкуплен на торгах.

В 2012 году по программе «Рубль за квадратный метр» прошли три аукциона, на которые было выставлено около 20 зданий-памятников, и нашлись хозяева для семи разрушенных объектов. За каждый привлекательный лот бились до десятка покупателей. Судьба выкупленных особняков сложилась по-разному.

В настоящее время активное восстановление ведется в Главном здании городской усадьбы 19 века, расположенном по адресу Подсосенский переулок, д. 23, стр. 3. Дом был построен фабрикантами – братьями Орловыми, в 1837 году. Новыми владельцами особняка стала компания «Старый квартал», купившая право аренды за 20 миллионов рублей в год. Реконструкция началась не без претензий со стороны надзорных органов – часть исторических архитектурных деталей арендаторы уничтожили, но потом, правда, пообещали все исправить.

Больше всего повезло знаменитому «Дому с кариатидами», расположенному в переулке Печатников, д.7.  Этот исторический дом был построен в 1842 году, а скульптуры появились только в конце 19 века, когда в здании поселился талантливый лепщик Петр Сысоев. После революции 1917 года уникальный дом сначала был жилым, потом в нем располагались различные государственные учреждения. Предприниматель из Сыктывкара Жанна Шорина выкупила здание на торгах в июле 2012 года за 10,7 миллионов рублей в год, и восстановила памятник уже к осени 2013-го.

Жанна – единственная из победителей аукционов, кто на сегодняшний день уже получил сертификат на льготную аренду. Сначала в прессе писали, что новая хозяйка сама собирается проживать и работать в отреставрированном здании. Сейчас же на сайтах по аренде жилой недвижимости можно увидеть, что восстановленный особняк сдается по цене 600 тысяч рублей в месяц. Судя по описанию, в 2-этажном доме установлена современная система кондиционирования, подключено видеонаблюдение. Первый этаж отведен под технические помещения и кухню, на втором расположены 4 комнаты.

Заметим, что большинству россиян «Дом с кариатидами» знаком по кинокартине Л. Гайдая «12 стульев» - именно в нем жила Эллочка Людоедка.

 И хотя истинные ценители старины могли бы при желании придраться к качеству реставрационных работ, проведенных г-жой Шориной, но все же полученный результат явно лучше той развалюхи, какой никому не нужное здание простояло последние годы.

А вот к реконструкции некоторых объектов, получивших право на вторую жизнь по итогам торгов-2012, подступиться совсем не просто. Например, один из лотов, носящий гордое имя «усадьбы Чернцовой-Варгиных-Барановых», представляет собой всего лишь одиноко стоящую полуразрушенную стену. Восстанавливать усадьбу новому владельцу - ООО «СЗМК» (группа «БАМО») -  придется по фотографиям.
В 2013 году на торгах удалось реализовать всего пять объектов, расположенных по следующим адресам: Настасьинский пер., д.8, стр.1 (площадь 778 кв. м, стартовая арендная ставка – 13622 тысячи рублей в год); Госпитальная пл., д.10/1 (площадь 1587 кв. м, стартовая ставка аренды – 5708 тысяч рублей в год); ул. Воронцовская, д.19А, стр. 2 ( площадь 1115 кв. м, стартовая цена годовой аренды – 7827 тысяч рублей); Чистопрудный бульвар, 12, корп. 7А (площадь 380 кв. м, начальная арендная ставка – 2891 тысяч рублей в год); ш. Энтузиастов, д.58 (площадь 2748 кв. м, стартовая стоимость годовой аренды - 10822 тысяч рублей). В каждом случае итоговая стоимость лота (размер годовой арендной платы) оказывалась примерно в 5-7 раз выше стартовой.
Наиболее перспективным из выкупленных лотов-2013 эксперты считают бывший доходный дом, расположенный в Настасьинском переулке, д. 8, стр. 1. Победителем аукциона стало ООО «ИПОС», выкупившее право аренды здания за 82209 тысяч рублей в год. Особняк, построенный в 1911 году архитектором А. Ториковым,  неплохо сохранился. Архивные материалы свидетельствуют, что в этом доме некоторое время проживал знаменитый русский режиссер Федор Комиссаржевский.
 

Таким образом, программа «Рубль за квадратный метр», в первую очередь, интересна инвесторам, способным вложить солидную сумму в реконструкцию здания с тем, чтобы потом выиграть на разнице между коммерческой арендной ставкой и понесенными расходами. Инвестор имеет право сдавать восстановленный особняк в субаренду либо же использовать его под собственные нужды. Функциональное назначение отремонтированных исторических зданий – гостиница, заведение общественного питания, культурно-просветительское, образовательное или административное учреждение.

По оценкам экспертов, затраты на восстановление здания и первичную аренду (до приемки отреставрированного особняка комиссией Департамента культурного наследия) окупятся примерно через 10 лет. Хотя, как показывает пример «Дома с кариатидами», срок окупаемости может быть существенно снижен за счет сокращения сроков реконструкции. На реставрацию особняка площадью 145 квадратных метров было потрачено около 35 миллионов рублей.

Общая сумма затрат вместе с коммерческой арендой за первый год составила 45,7 миллионов, и, с учетом этого, аренда особняка на 49 лет обойдется хозяйке всего по 200 долларов за квадратный метр в год. А это в 10 раз ниже, чем коммерческая ставка аренды подобного особняка, которая составляет сейчас около 2000 долларов в год за метр квадратный. Тем более, что стоимость реконструкции памятников может быть и ниже – например, при отсутствии у оригинала лепнины и скульптур.

И хотя оценить затраты на восстановление каждого памятного здания, «ушедшего с молотка», достаточно сложно, не зная утвержденных проектов реставрации, можно предположить, что программа «Рубль за квадратный метр» не потеряет своей актуальности в первую очередь для крупных девелоперов. Единственное, что беспокоит потенциальных инвесторов – не изменится ли ставка льготной аренды лет через 15-20-30, когда заслуги арендаторов по восстановлению исторического облика Москвы забудутся новыми членами Правительства?

Максим Макаров

 

Источник: FromMillion