Header %d0%b1%d1%83%d1%85%d1%82%d0%b8%d1%8f%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b0

Элитная отделка: тренд на европейский стандарт

Наталья Бухтиярова, независимый обозреватель

Лауреат премии МАР «Золотое перо-2015» в номинации «За активное освещение профессиональной деятельности на рынке недвижимости» и премии Proestate Media Awards 2015 в номинации «Лучшая работа по освещению темы ипотеки». Колумнист FromMillion.ru.

Элитная жилая недвижимость  ̶  особый сегмент рынка со своими стандартами и трендами. Безусловно, это объясняется ее очень высокой стоимостью, где цена квадратного метра может превышать полтора миллиона рублей. Такой продукт, естественно, должен быть безукоризненным. Просто так такие деньги никто платить не будет.

Более того, покупатель такой недвижимости умеет не только зарабатывать, но и ценить, и считать заработанные деньги. Он предъявляет высокие требования к своему будущему жилью, тем более что элитная квартира не является первым приобретением. У таких клиентов обычно есть опыт покупки 2-3 квартир и не только в Москве, но и за рубежом.

Долгое время рынок элитного жилья предлагал своим клиентам квартиры без отделки. Так было проще девелоперу: не надо было угадывать вкус будущего покупателя, тратить время и деньги на ремонт и отделку.  Застройщик предлагал состоятельным людям самостоятельно делать ремонт под себя, рекламируя это как бонус. И долгое время такая полуфабрикатная недвижимость хорошо продавалась. Но в настоящий момент рынок меняется: всё больше и больше проектов выводятся с квартирами, готовыми к проживанию.

Людям, покупающим высокобюджетное жилье, надоело тратить свое время и силы на ремонт, дизайн и общение со строителями и поставщиками. Им надоело жить в доме с вечным ремонтом. К сегодняшнему дню они уже видели, какая элитная недвижимость предлагается в других странах, они почувствовали разницу. Это привело к изменению спроса. А рынок всегда подстраивается под спрос, что и демонстрирует сегодня сегмент столичной высокобюджетной недвижимости.

Надежнее фактов разве что цифры

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в Москве примерно в 30% корпусах элитного сегмента предлагаются лоты с отделкой. Если не учитывать апартаменты, то доля квартир с отделкой составляет 27%.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, сообщает:

— На конец первого квартала 2018 года в структуре предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости лоты с отделкой заняли всего 26% от общего числа предлагаемых лотов. С первого квартала 2017 года доля лотов с ремонтом под ключ выросла в два раза за счет новых проектов. Так, из 9 проектов, стартовавших в 2017 году, 7 комплексов вышло с отделкой. Что касается спроса, то доля приобретаемых таких лотов растет.  В первом квартале текущего года с отделкой реализовано 19% лотов, а за аналогичный период 2017 года с ремонтом под ключ было продано всего 6% лотов.

В настоящий момент в Москве в элитном сегменте продается 15 проектов с полностью отремонтированными квартирами. Это Barkli Gallery, Bunin, Chekhov, Cloud Nine, Moss Apartments, Nabokov, Ordynka, Roza Rossa, Большая Дмитровка IX, Дом на Хлебном, Левшинский 7, Малая Бронная 15, Новый Арбат 32, Полянка 44, У Патриарших. Самая дорогая  средневзвешененная стоимость  1 кв. м в Moss Apartments – 1 767,7 рублей. Самая доступная цена из перечисленных комплексов в Новом Арбате 32 – 661,6 рублей (цены предоставлены компанией Welhome).

Barkli Gallery

Тренд на увеличение доли элитных квартир под ключ отмечают все эксперты элитного рынка. Они также говорят о том, что доля эта будет однозначно расти. Ирина Наумова, директор департамента по внешним коммуникациям компании AFI Development,  сообщает, что «уже давно в элитном сегменте набирают популярность квартиры с отделкой. Сегодня сложно найти проект класса De Luxe, который не предлагал бы эту опцию. Этому тренду много лет, и он не сбавляет обороты».

Марианна Ларионова, директор департамента элитного жилья АН «Новое Качество», добавляет, что пока эксперты решают, какие элитные предложения будут пользоваться спросом, успешные проекты предлагают квартиры с отделкой:

— Тенденция роста подобных предложений и спроса на них говорит о том, что рынок элитного жилья будет уверенно двигаться в эту сторону. В столицах мира практически все новостройки продаются готовыми к проживанию, то есть с отделкой и частично обставленные мебелью. У Москвы те же перспективы и она идет к этому.

Скорее всего, такие перспективы есть у всего элитного рынка, однако, в настоящий момент эта тенденция наблюдается только в Москве. Даже элитный рынок Санкт-Петербурга значительно отстает в этом вопросе от российской столицы. Так, генеральный директор компании «ПАТРИОТ-Нева» Наталья Иванова отмечает, что в Санкт-Петербурге элитный рынок повторяет московские тенденции, но развитие идет более спокойными темпами. А Сергей Бобашев, руководитель проекта Life Deluxe.ru, более критичен в своей оценке:

— В элитном сегменте Петербурга до самого последнего времени не была принята отделка. Наши люди любят каждый раз переделывать жилье под себя. Это очень сильно тормозит весь рынок. На первичном рынке квартир с отделкой очень мало: в реальности с дизайнерским ремонтом продавалось несколько квартир в ЖК «Леонтьевский мыс», продаются в Hovard  и сейчас с таким предложение вышел One Trinity Place. Это примеры дорогих квартир с высококачественным ремонтом и готовым набором мебели. И все эти проекты в Петербурге опережают свое время. Продавать в них квартиры тяжело, пока покупатель готов приобретать голые стены. Но с течением времени это пройдет.

Стоит отметить, что время действительно все меняет. Иногда происходят кардинальные изменения. Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate, вспоминает:

— Квартиры продавались с отделкой на заре элитного рынка, в 1996– 1997 гг. Отделку перестали делать только в начале 2000-х гг., когда стоимость квадратного метра стала расти ударными темпами — в 2–3 раза за год. Зачем застройщику вкладываться в отделку, если и без нее можно продать быстро и дорого?

Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, уточняет, что первые элитные жилые дома в Москве были именно с отделкой: «Золотые ключи-1», «Агаларов Хаус». Но в те времена, приобретая свою первую дорогую, элитную квартиру, покупатели ремонтировали ее заново. Тогда рынок требовал квартир без отделки, и девелоперы стали предлагать именно бетонные стены. Возврат к отделке в высокобюджетном сегменте произошел в 2009 году, когда компания Capital Group начала реализацию комплекса апартаментов «Город Столиц» в ММДЦ «Москва-Сити», где пул апартаментов (от Сбербанка) предлагался с отделкой.

Moss Apartments

Радужные перспективы

Итак, сегодня рынок элитного жилья заметно движется в сторону готового к проживанию продукта, то есть к цивилизованному рынку. Однако многие эксперты считают, что квартиры без отделки все равно будут присутствовать на рынке, так как всегда есть любители сделать квартиру под себя, и так как такие лоты расширяют ассортимент. Но есть и те, кто уверен, что со временем лот «купи и доделай сам» в элитном сегменте исчезнет.
Так, Юрий Щербаков, руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, убежден:

— Я думаю, что квартиры «доделай сам» в элитном сегменте не допустимы. Время, когда состоятельные люди приобретали свои первые высокобюджетные объекты и хотели экспериментировать позади.  И это очень хорошо, что наш рынок, наконец, двинулся в сторону цивилизации и зарубежного опыта. Уже сейчас отделка предлагается в бизнес и комфорт-классе. В конце прошлого года даже обсуждался закон о том, чтобы запретить продавать жилье без ремонта. И я считаю это признаком взросления рынка.

Также есть эксперты, прогнозирующие развитие данного тренда в несколько ином направлении.

Например, Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ, считает, что элитная квартира с отделкой ограничивает самобытность и уникальность жилья. Выход же кроется в продукте, где каждая квартира или апартамент будет выполнен по индивидуальному проекту. Именно такой продукт позволит сохранить статус уникальности будущего жилья и при этом вывести на рынок готовое предложение.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», большие перспективы видит у лотов с отделкой white box, которая предполагает предчистовой ремонт, подготовку квартиры к финальной стадии, связанной непосредственно с косметическими изменениями. Такой продукт клиент с легкостью сможет адаптировать под себя.

Подводные камни

Квартиры с отделкой появились сегодня на элитном рынке, не потому что девелоперы захотели вдруг сделать рынок цивилизованным, а потому, что такие лоты дают целый ряд преимуществ.

Во-первых, квартира с отделкой  – преимущество перед конкурентами, так как спрос на такой продукт растет. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, считает, что такой продукт позволяет первичному рынку отвоевывать позиции даже у вторичного рынка недвижимости.

Во-вторых, девелопер продает такие квартиры, естественно, дороже. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», отмечает, что «высококачественный эксклюзивный ремонт увеличивает стоимость 1 кв. метра на 3-10 тысячи долларов, в зависимости от проекта и уровня жилого комплекса».

В-третьих, такой продукт сегодня позволяет девелоперам сократить сроки продаж. Аргументом этому тезису служит успех проектов девелоперской компании Vesper, которая предлагает на московском рынке элитные квартиры и апартаменты с очень качественным и дорогим ремонтов. И эти объекты востребованы состоятельными клиентами.

Казалось бы, перечисленные плюсы – веские аргументы для стремительного роста доли именно таких элитных квартир. Однако никто такого быстрого темпа не прогнозирует. И причина кроется в том, что не любая отделка будет востребована на этом капризном рынке. Каждый девелопер, работающий в элитном сегменте, хорошо это понимает. Здесь высока цена ошибки, поэтому ее стараются не допустить.

Секреты дизайна

Раскрывая секреты востребованной элитной квартиры с отделкой, стоит понимать, что залог успеха закладывается на начальном этапе архитектором. Это он отвечает за безошибочные планировки, которые потом легко обыгрываются дизайном. Его ошибки часто невозможно замаскировать.

Ольга Парийская, директор по продажам Moss Apartments, обращает внимание:

— Главная роль архитектора — спроектировать комфортное пространство, а дизайнера — создать приятную атмосферу в нем. Вместе с тем архитектор должен предусмотреть множество нюансов: гардеробные и стиральные комнаты, размещение мебели и техники, разметку электропроводки и т.д. В зависимости от проекта задачи могут меняться.

Roza Rossa

Принижать роль дизайнера на элитном рынке  также нельзя. Эта роль колоссально важна. Именно поэтому в элитном сегменте к работе над проектами часто привлекаются именитые дизайнеры. Анастасия Могилатова рассказывает:

— Привлекая дизайнерских звезд девелоперы создают востребованную недвижимость, которая отвечает вкусу самым требовательным покупателям. Так, в проекте Barkli Gallery дизайн-проект пентхаусов  разработан ведущим дизайнером Aedas Тимом Шепардом. В каждом из четырех пентхаусов будет отражена атмосфера и традиции мегаполисов: Москвы, Лондона, Нью-Йорка и Шанхая. Над дизайном самого дорогого пентхауса на первичном рынке в проекте Nabokov работал всемирно известный француз Жан-Луи Денио. В проекте Roza Rossa дизайн апартаментов будет выполнен по проектам Пьеро Лиссони в стиле итальянского прогрессивного минимализма.

Наличие таких имен в строящемся комплексе подтверждают его высокий статус, что всегда важно на элитном рынке. Первый председатель правления корпорации «Баркли» Александр Красавин обращает внимание, что  в элитном сегменте покупателями ценится продуманная концепция, и это позиционирование проекта на рынке  должно идти с ним на протяжении всего периода реализации.

Кроме имени, статуса и концепции, ценится качество работ и отделочных материалов. Клиенты элитного рынка предпочитают отделку с подлинной редкостью —  оникс, уникальный паркет, интерьерный текстиль с маленьких итальянских фабрик, редкая древесина и т.п.

Если говорить про стиль отделки, то, как  утверждает Юрий Щербаков, застройщики в основном предлагают классику, так меньше шансов ошибиться:

— Сегодня в элитной отделке виден тренд на европейский минимализм: воздух, пространство, светлые тона по-прежнему актуалены. Не побоюсь сказать, что даже в самых роскошных (и дорогих с точки зрения цены) домах, ремонты не броские, не вычурные, не кричащие о роскоши. Например, в самом дорогом на рынке комплексе раковина-столешница выполнена из белого оникса, но только вблизи можно понять, что камень натуральный. Там же душевая кабина отделана белым мрамором, он без прожилок и невнимательный взгляд может спутать его, ну если не с пластиком, то куда с менее дорогостоящим материалом. Одним словом, эта роскошь не бросается в глаза, из новых проектов напрочь исчезли показуха и кич. Все элегантно, со вкусом, сдержанно и по-настоящему дорого.

Одним словом, элитный рынок у нас не стоит на месте, он развивается, причем в сторону европейского стандарта. Вкус наших состоятельных граждан явно с годами становится лучше. «Дорого и богато», к счастью, осталось в далеком прошлом. Сегодня наше элитное жилье наконец-то избегает показной и бросающейся в глаза роскоши.

 

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья