Header %d0%b1%d1%83%d1%85%d1%82%d0%b8%d1%8f%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b0

Элитные небоскребы Москвы: есть и будут

Наталья Бухтиярова, независимый обозреватель

Лауреат премии МАР «Золотое перо-2015» в номинации «За активное освещение профессиональной деятельности на рынке недвижимости» и премии Proestate Media Awards 2015 в номинации «Лучшая работа по освещению темы ипотеки». Колумнист FromMillion.ru.

Небоскребы — будущее современных мегаполисов. Отношение к ним двоякое, но сегодняшние высотки предлагают очень комфортную жизнь при  высоких технических характеристиках самих зданий. Именно поэтому эти лоты интересны в элитном сегменте и пользуются постоянным спросом.

О росте спроса говорят эксперты международной компании Knight Frank, отмечающие значительные функциональные изменения в структуре небоскребов, произошедшие с 1980 года:

— По данным анализа 100 самых высоких небоскребов в мире, офисная недвижимость в 1980 году занимала 90% от общей площади объектов, к 2018 году показатель снизился до 38%, а жилая составляющая, напротив, в этом периоде выросла с 1 до 11%.
Итак, жилых небоскребов строится больше и больше. И чаще всего это дорогое строительство, которое потом реализуется на элитном рынке недвижимости.

Точность терминологии

Говоря об элитных небоскребах, прежде всего, необходимо определиться с терминологией. Не любое многоэтажное здание может гордо именоваться небоскребов. Единого мнения нет. В Европе и США небоскребами считаются здания свыше 150 м. Немецкая компания Emporis небоскребами считает здания свыше 100 м.

Московская терминология еще менее требовательна. У нас небоскребом спокойно называют и дом от 75 метров, а ведь это примерно 25-этажное здание.

Вид на центр Нью-Йорка

Все началось в США в 20-е годы прошлого века. Вернее, первый американский небоскреб был построен в Чикаго в 1885 году — The Home Insurance Building. В нем было лишь десять этажей, но для конца XIX века это действительно высотка.

А вот первый небоскреб в современном понимании был построен в Нью-Йорке в 1913 году — Woolworth Building. И с этого момента в этом городе строились небоскребы постоянно. На сегодняшний день их в Нью-Йорке более 140 и явно в дальнейшем будет больше, причем, на американском рынке эти высотки являются элитной недвижимостью.

О престижности небоскребов рассказывает Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty:

— В Нью-Йорке одними из самых престижных жилых зданий в последнее время становятся именно небоскребы. Более того, они становятся все выше – идет так называемая «гонка небоскребов» за звание самого высокого здания. В 2014 году первенство за звание самого высокого жилого небоскреба в Нью-Йорке принадлежало One 57 (306 м, 75 этажей), потом – 432 Park Avenue (426 м, 96 этажей) и 111 West 57th Street (435 м, 82 этажа). Сейчас достраивается Central ParkTower (472 м, 131 этаж), и уже это здание получит статус самого высокого жилого здания в мире. Кстати, к последнему проекту покупатели проявляют особую заинтересованность. И такая тенденция наблюдается во всех мировых мегаполисах. Лидерами же являются Нью-Йорк, Дубай и Гонконг.  

Первые у нас

Москва в эту гонку вступила гораздо позже, но, как отмечает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», наша столица сегодня уверенно занимает первое место в Европе по числу небоскребов. В общей сложности в Москве 150 небоскребов, но мы все же отстает по объемам строительства от американских коллег.

Отставание объясняется, прежде всего, тем, что мы поздно вступили в соревнование, хотя с 1947 по 1957 в Москве и было построено семь «Сталинских высоток». В середине прошлого века Америка активно направляла металл на стройки своих высотных зданий, наш же металл более активно шел на развитие оборонной промышленности.

Историю первых жилых небоскребов современной Москвы вспоминают эксперты Knight Frank:

— Первым высотным жилым комплексом можно считать «Алые Паруса» (девелопер «ДОНСТРОЙ»), первый корпус которого был сдан в 2001 году. Высота пяти корпусов ЖК варьируется от 27 до 48 этажей. Далее, в 2006 году той же компанией был сдан в эксплуатацию жилой комплекс «Триумф Палас» в 57 этажей и высотой 264,1 м. Данный комплекс является самым высоким ЖК в Москве, не принимая в расчет апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити». Позже компанией «ДОНСТРОЙ» были построены «Воробьевы Горы», «Дом на Мосфильмовской», а компанией Capital Group был построен высотный ЖК «Триколор» в Ростокино.

ЖК Алые паруса

Предложение высокобюджетной жилой недвижимости в небоскребах на первичном рынке представлено в рамках ММДЦ «Москва-Сити»: на текущий момент здесь экспонируется порядка 950 апартаментов. Средняя стоимость лота здесь составляет 62,2 млн руб., а средневзвешенная цена 1 кв. м – 517 тыс. руб. Стоимость апартамента, в частности, зависит от вида из окон и высоты этажа. Так, например, в комплексе Neva Towers минимальная цена 1 кв. м на нижних этажах и максимальная на верхних разнится примерно в 1,5 раза. Апартаменты, расположенные в Москва-Сити, пользуются популярностью не только из-за своего местоположения в деловом центре Москвы и отличных видовых характеристик, но и из-за наличия организованного сервисного обслуживания.

Мировую популярность высокбюджетных лотов в небоскребах подтверждает и Анатолий Довгань, директор департамента  мониторинга рынка и оценки Savills в России. Ссылаясь на отчет Международного совета по высотным зданиям и городской среде, эксперт сообщил, что в 2017 году в мире было завершено строительство 144 зданий высотой более 200 м. Это показатель является историческим рекордом.

Камень преткновения

Небоскребы — данность современных мегаполисов. Их можно любить, можно не любить, но они вошли в наши города и обосновались в них, судя по всему, надолго. Популярность же таких домов на жилом рынке говорит о том, что любителей жить в высотках становится все больше и больше.

А ведь раньше все было иначе, во всяком случае, у нас. Последний этаж долгое время престижным не считался. Во-первых, часто текла крыш. Во-вторых, достаточно часто ломался лифт. В-третьих, летом в таких квартирах жаловались на жару. В-четвертых, бывали перебои с подачей воды. Но все эти минусы, связанны с технологией строительства и строительными материалами, а не высотным расположением самой квартиры. Высота сама по себе означает красивый вид, которым можно любоваться при отсутствии тумана. О том, что сегодня все эти минусы остались позади, говорят все эксперты.

Спикеры ГК «Интеко» рассказывают:

— Основные опасения покупателей квартир на последних этажах типовой застройки связаны с возможными протечками кровли из-за некачественно выполненных строительно-монтажных работ и некомфортным внутренним микроклиматом в связи с дефектами утеплителя бесчердачных кровель, а также плохой тягой естественной вентиляции из-за особенностей физики процесса. На сегодняшний день на строительном рынке представлено множество тепло- и гидроизоляционных материалов, позволяющих поддерживать высокие эксплуатационные характеристики кровель на протяжении всего жизненного цикла здания. Внутренние стандарты качества жилья во многих девелоперских компаниях предусматривают устройство приточно-вытяжных систем вентиляции и систем кондиционирования воздуха. Все это делает последний этаж не менее привлекательным, чем остальные.

Дмитрий Голев, директор департамента жилой недвижимости Optima Development, также подтверждает тот факт, что все минусы проживания на верхних этажах сегодня разрешены:

— Если говорить о современных премиальных высотных зданиях, то качество проектирования и строительства настолько высоко, что по нашему опыту никому из покупателей в голову не приходит, что жизнь на верхних этажах может быть сопряжена с какими-нибудь бытовыми проблемами. Наоборот, высокие этажи считаются наиболее престижными, поэтому жилье на них дороже. Сегодня высотные ЖК премиального класса обычно обладают качественными характеристиками, свойственными элитной частной или клубной застройке — дорогими натуральными и отделочными материалами, интегрированной высокотехнологичной инженерной инфраструктурой, высоким уровнем приватности и сервиса.

Илья Менжунов обращает внимание на тот факт, что небоскребы сегодня — самые безопасные здания, так как  этот вопрос усиленно прорабатывается:  

— Одним из факторов неприятия формата небоскребов до недавних пор была низкая безопасность при возникновении аварийных ситуаций. Поэтому для того, чтобы повысить востребованность высоток, застройщики работают, с одной стороны, над техническим оснащением, с другой — над благоустройством. Например, в высотках «Москва-Сити» эвакуационные лестницы не будут задымляться даже во время пожара. Это стало возможным благодаря специальной системе дымоудаления. Кроме того, в каждом помещении монтируются системы пожаротушения. Причем их тип зависит от конкретного помещения. В хранилищах с документами могут быть установлены кислородные системы, которые работают по принципу выкачивания кислорода, без которого процесс горения прекращается. В апартаментах применяются порошковые или водяные огнетушители, безопасные для здоровья и жизни человека. Кроме того, в высотках «Москва-Сити» используется турецкий шинопровод, который на протяжении 4 часов способен выдерживать огонь и высокую температуру, а значит, проводка не сможет загореться. Даже в случае взрыва на одном из этажей башня не сложится как «карточный домик», а устоит благодаря специальной армированной конструкции и бетону. Таким образом, сегодня техническое оснащение и безопасность небоскребов не вызывают сомнения у потенциальных клиентов, что и повысило ликвидность такой недвижимости на рынке.

Виктор Тимофеев, руководитель группы продаж «S.A. Ricci жилая недвижимость», акцентирует внимание на том, что проживание в современном небоскребе очень продумано и комфортно:

— Каждый небоскреб оснащен собственной инфраструктурой, включающей не только рестораны высокой кухни, лучшие фитнес-клубы, но и образовательные учреждения – школы и детские сады. По сути, это вертикальные города, где все повседневные задачи можно решить в рамках единого комплекса.

Стоит отметить, что эта комфортная жизнь оценена на рынке. Спрос на такую недвижимость есть, а цены высокие. Так, в центре Москвы, по данным «S.A. Ricci жилая недвижимость», за год было куплено квартир и апартаментов в высотках на 17 млрд рублей.

Проект башен Capital Tower
 
Небоскребы Москвы

Безусловно, Москва сегодня является центром высотного строительства у нас в стране. Во-первых, столице приходится ценить каждый земельный участок под стройку. Во-вторых, девелопер с этого участка стремится получить максимальную прибыль. В-третьих, высотное строительство — это вызов. Результат же такой стройки — точка притяжения в городе. Естественно, Москва втянута в этот процесс.

Илья Менжунов рассуждает о столичных небоскребах:

— Если считать небоскребами дома свыше 100 м, то по нашим подсчетам, на первичном рынке недвижимости Москвы в продаже представлено 10 новостроек премиум- и элитного класса с небоскребами: шесть из них — премиум-класса, четыре — элитного. Общей объем предложения равен 1723 лотам или 29% всего предложения квартир и апартаментов сегментов премиум и элитного. Средняя стоимость квадратного метра значительно варьируется: от 266,8 тыс. рублей до 626,6 тыс. рублей.
Минимальная цена — ЖК «Дыхание». Максимальная — Башня «Восток» («Москва-Ситит»).

Виктор Тимофеев отмечает, что сегодня в Москве наблюдается бум такого высотного строительства:

— Только за последний год на рынок вышло несколько новых проектов, среди которых особо выделяется Capital Towers — проект совершенно иного формата, ранее не представленный на рынке — это полностью  жилой комплекс. То есть это первый небоскреб в «Москва-Сити» с квартирами, где коммерческие помещения представлены только в виде фитнес-клуба и ресторана, то есть сопутствующей инфраструктуры, необходимой для максимально комфортной жизни в Capital towers. Этот проект является трендсеттером для всех остальных жилых небоскребов.

Анатолий Довгань добавляет, что на элитном рынке такие лоты весьма популярны. Это формат покупают как для себя, так и для инвестиций. Инвестиции рассматриваются в двух вариантах: сдача в аренду и перепродажа. В 2017 годы, по данным Savills, на элитном рынке было куплено свыше 300 квартир и апартаментов именно в небоскребах. В текущем 2018 году таких сделок уже было 430, а это говорит, что покупатели каждый месяц в Москве приобретают около 50 лотов именно в высотках.

Тренды

Итак, сегодня небоскребы активно строятся, причем, чаще всего в дорогом сегменте рынка. Недвижимость в таких объектах пользуется спросом, хотя и стоит дорого. Покупатель ценит локацию, вид, инфраструктуру, транспортную доступность, технологичность самого здания, безопасность и комфорт проживания и т.д. Стоит отметить, что покупатель в таком сегменте весьма требователен. И раз новостройка пользуются спросом, значит, они соответствуют на сегодняшний день всем ожиданиям.

Однако рынок не стоит на месте. Рынок недвижимости должен смотреть вперед и предугадывать будущий спрос, чтобы не попасть впросак со строящимися объектами. Мы опросили экспертов, какие тренды следует ожидать от жилого высотного строительства  в будущем, и получили следующие ответы.

Илья Менжунов убежден, что высотные жилые комплексы продолжат активно выходить на рынок, причем не только в элитном классе, но и самом доступном массовом сегменте:

— Стоимость земельных участков в столице остается дорогой, а наиболее масштабные площадки – в дефиците. Это значит, что высотные проекты будут более рентабельными. Снижение себестоимости возможно и за счет использования металлоконструкций, которые применялись еще в середине прошлого столетия. В Москве яркие примеры высоток из стального каркаса – МДЦ «Москва-Сити» («Башня на набережной» и «Евразия»). Большой плюс металлоконструкций – это возможность работать на землях со слабым грунтом или в других сложных технических условиях. Дело в том, что сталь намного легче монолита, именно поэтому нагрузка на фундамент оказывается ниже, что в итоге сокращает себестоимость работ. В то же время при проектировании и строительстве высотных зданий нужно ориентироваться в первую очередь на потенциальный спрос, чтобы здание не стояло полупустым. Поэтому строительство небоскребов актуально именно для крупных городов, где уникальный объект не будет просто памятником современной архитектуры, а станет востребованным комплексом для жизни.

Ирина Мошева:

— С глобализацией и урбанизацией городов возведение высокоэтажных зданий становится необходимостью, а не продуктом класса-люкс. Этот тренд уже наблюдается в Гонконге и Сингапуре. В некоторой степени девелоперов еще подстегивает соревновательный интерес — построить   самый высокий небоскреб, и эта тенденция будет продолжаться, покуда будут развиваться новые технологии в сфере строительства.

Одним словом, высотному строительству в крупных городах быть. И это строительство будет активно применять все новые технологии строительного рынка, чтобы безопасно и комфортно расти все выше и выше

 

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья