Фабричная история: заводы становятся элитными проектами

Когда речь идёт о реконструкции старинных зданий кондитерских, парфюмерных или текстильных фабрик, хлебозаводов и подобных производств, всегда интересно, что может предложить застройщик в проекте. И если раньше можно было не сомневаться, что там разместятся лишь офисные помещения, разбавленные учреждениями общепита, то сейчас линейка опций значительно расширилась. И, в первую очередь, за счёт жилого сектора недвижимости.  

Неизменчивая мода

Как правило, если речь идёт о реконструкции, то чаще всего девелоперы делают ставку на уникальность объекта – территориальную, архитектурную, историческую. Фактор эксклюзивности, впрочем, всегда актуален в дорогом сегменте, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». «Именно поэтому застройщики стараются предложить самобытный продукт, а лофт таковым как раз и является, который благодаря архитектурным и планировочным особенностям кажется более просторным и светлым, чем обычная квартира. Помимо этого, большинство лофтов имеют огромные панорамные окна, высокие потолки (как правило, от 4 метров и более), минимальное количество перегородок или свободную планировку. В интерьере сохранены неоштукатуренные кирпичные стены, лестницы, различные трубы, открытые системы», – рассказывает она.

«В Москве этот формат стал популярным в 2010-2011 годах, – вспоминает управляющий партнёр Savills в России Дмитрий Халин. – Застройщики ориентировались на творческих, современных, мобильных, неординарных личностей. Согласитесь, каждый лофт-проект неповторим не только по локации, но и по историческому контексту и архитектуре здания, в котором расположены подобные объекты».

По данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, в Москве сегодня реализуется 15 реконструируемых комплексов, где предлагаются только апартаменты, ещёшесть объектов – только квартиры, и 3 проекта смешанного формата, где есть и квартиры, и апартаменты. Из 15 комплексов с апартаментами два относятся к премиум-классу, четыре- к элитному сегменту, шесть – к бизнес-классу, и два объекта класса «комфорт».

По информации Марии Литинецкой, общий объём предложения в реконструируемых домах составляет порядка 300 лотов. Это 5,3% от всего рынка сегмента апартаментов. Объекты,прошедшие реставрацию, в большинстве своём располагаются в историческом центре Москвы или в исторических, знаковых зданиях. Но есть и те, что были созданы на базе административных зданий или гостиниц советских времен, уточняет генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По её словам, на сегодняшний день на первичном рынке в реконструируемых домах на долю апартаментов приходится 79,2%, квартир – 13% и таунхаусов – 8,3%. С отделкой реализуется 83,3% апартаментов.

Всё по-настоящему!

Отчего мода на лофты до сих пор не угасла, а наоборот, как отмечают специалисты, всё больше и больше завоёвывает признание у потребителей. «Бывшие производственные корпуса, такие как бывшая чаеразвесочная фабрика Клейна, кондитерская фабрика «Большевик», склады винного Торгового дома «Депре», позволяют воплотить в жизнь настоящую лофтовую культуру, – рассказывает Наталия Кузнецова. – Да, застройщикам проще полностью снести старые фабричные здания и построить новые пространства в стиле лофт, но тогда будет потеряно полное значение и смысл этого направления. Настоящий же лофт – это реконструкция и/или реставрация существующего фабричного пространства».

Среди наиболее успешных проектов эксперты отмечают МФК Bolshevik на Ленинградском проспекте, где девелопером проекта выступила компания O1 Properties. Директор по маркетингу компании Welhome Андрей Хитров выделяет его неоспоримые ключевые преимущества: «Сформирован культурно-деловой центр, сочетающий в себе жилые, офисные объекты класса А. При этом внутренняя инфраструктура проекта сильно развита в сравнении с другими реконструируемыми лофт-проектами и включает подземный паркинг и наземную автостоянку, футбольное поле, теннисные корты и поле для игры в сквош, музей русского импрессионизма, детскую площадку, ресторан, кафе-кондитерскую.

МФК Bolshevik

На внутренней территории комплекса организована благоустроенная прогулочная зона. Поэтому в этом комплексе будет комфортно жить и вести собственный бизнес.К продаже предлагаются апартаменты с патио и террасами, а на эксплуатируемых крышах будет создано озеленённое пространство для отдыха. Весомым аргументом в выборе этого проекта являются апартаменты с отделкой. Параметры входного билета: апартаменты площадью 36-230 кв. м стоимостью 13-68,5 млн. рублей. Комплекс полностью готов к проживанию».

Похожий формат у МФК «Даниловская мануфактура», который появился на рынке раньше и также очень востребован. Кроме того, выделяются и другие проекты реконструкции компании KR Properties – Studio 8, «Рассвет Loft-Studio» и проч., напоминает Дмитрий Халин. Наталия Кузнецова называет примечательные предложения апартаментов, что реализуются в зданиях после реставрации: Kleinhous, «Современник» и  МФК «LoftFactory» в районе «Басманный», DepreLoft – в «Тверском», в «Головинском»  –  «Парк Плаза», в районе «Марьина роща» – LoftStudio #12.Задача, которую ставили перед собой застройщики этих проектов, по максимуму сохранить аутентичность фасадов, оснастить эти сооружения современными коммуникациями и наделить помещения современными планировочными решениями.

МФК «Даниловская мануфактура»

К объектам смешанного формата относится и МФК «JAZZ» от компании SMINEX, который председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает как самый крупный по общей площади и обладающий характерными признаками, присущими данному виду недвижимости. Проект реализуется на месте бывшей фабрики детской книги, рядом со станцией метро «Марьина роща». Будущим домовладельцам предоставлена возможность выбора – квартиры или апартамента, причем из множества вариантов планировочных решений (с отделкой или без), в старом реконструированном здании (корпус ELLA) или в новом корпусе DUKE.

«За» и «против»

Стоит отметить, что большинство сооружений чаще всего находились в неудовлетворительном техническом состоянии, а при реконструкции имели ряд ограничений и обременений. «Поэтому девелоперу перед покупкой таких объектов пришлось проанализировать ряд важных задач, грамотное решение которых напрямую влияет на инвестиционную привлекательность и доходность проекта: вопросы функционального состава, планировочной организации земельного участка, объёмов реконструкции, решение вопросов инженерного обеспечения и т.п. Были ситуации, когда девелопер, взвесив все «за» и «против», понимал: реконструкция здания может обойтись существенно дороже нового строительства. И тогда на первый план выходил  такой фактор, как локация, который в дальнейшем позитивно отразится на прибыли инвестора», – делится Андрей Хитров.

А руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев одной из причин интереса к таким проектам со стороны застройщиков называет репутационную составляющую: затраты на реконструкцию здания достаточно высокие, но и стоимость предложения за счёт уникальности выше, чем в новостройках аналогичного класса с такими же характеристиками. Реконструкции одного квадратного метра в среднем составляет порядка 1,5-2 тыс. долларов, уточняет Мария Литинецкая. Итоговая стоимость работ оказывается примерно в полтора-два раза выше, чем при строительстве жилого комплекса с нуля. Тем не менее, грамотный инвестор может получить хорошую доходность. Например, средняя стоимость квадратного метра на старте продаж во II квартале 2016 года в Studio#12 составила 151,9 тыс. рублей. Спустя два года цена выросла до 170,8 тыс. рублей. Рост составил 12,4%.

DepreLoft

Инвестиционная привлекательность этого вида недвижимости может быть как от перепродажи, так и от сдачи в аренду, продолжает Мария Литинецкая. Поскольку количество этих проектов ограничено, а целевая аудитория и спрос на такую недвижимость всегда есть, то доход от перепродажи можно получить. Но наиболее вероятная история – сдача в аренду, в силу своего хорошего местоположения это привлекательный вариант для проживания там иностранных бизнесменов.

Уйти в «плюс»

«В целом, реконструкция объектов – задача затратная, поскольку предполагает изменение (увеличение) площади в случае капитального перепрофилирования. Зачастую приходится ломать и переделывать несущие стены, что требует получения дополнительных техусловий, создание дополнительных «мокрых зон», переустройство инженерных систем, а также лестниц, лифтов и пр. При этом и капитальное, и даже некапитальное перепрофилирование предполагает изменение вида разрешённого использования земельного участка, скажем, с административного на гостиничный, что связано с оформлением большого количества документации и, соответственно, требует значительных затрат.

Тем не менее, у данного формата недвижимости достаточно устойчивый спрос со стороны определённой категории покупателей, среди которых доля инвесторов сегодня существенно выше, чем в типовых проектах жилой недвижимости. Подобные объекты охотно покупают менеджеры крупных компаний и предприниматели, чтобы иметь хорошего качества недвижимость рядом с местом работы. В большинстве случаев такой формат недвижимости приобретается в качестве второго жилья», – заключает Ирина Доброхотова.

Дмитрий Халин нисколько не сомневается в перспективах этого продукта: «В Москве осталось немало исторических зданий, которые еще не приспособлены под проживание. Колоссальный запас подобных домов находится в собственности города Москвы и сейчас постепенно выводится на рынок. Большинство инвесторов рассматривает приобретение таких объектов для трансформации их в апартаменты. В целом интерес к этому формату жилья корреспондируется и с мировым опытом. Поэтому сейчас неплохое время для того, чтобы выводить на рынок проекты-реконструкции и на этом хорошо зарабатывать, и в то же время удовлетворять потребности существующих покупателей.

 

Источник: FromMillion.ru