donstroy mansion
Спецпредложения от ЖК «Дом на Тишинке»
Header %d0%ba%d1%80%d1%83%d0%b3%d0%bb%d1%8b%d0%b9 %d1%81%d1%82%d0%be%d0%bb

Статья

«Где деньги, Зин?»: альтернативные способы финансирования недвижимости

12 сентября в Москве прошел круглый стол по альтернативным способам инвестиций в жилищном строительстве. Приглашенные эксперты рассказали о разных способах инвестиций в недвижимость, к примеру, таких, как жилищные кооперативы и ПИФы.

Если во всем мире ровно две трети финансирования жилищных проектов относятся к заемному финансированию, а собственного финансирования достаточно 23%, то в России все обстоит ровно наоборот. Об этом аудитории рассказал Владимир Гамза, председатель комитета Торгово-Промышленной палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям. При реализации подобных проектов в нашей стране 63% составляют собственные средства. При этом если в мире государство вкладывает только 10% средств, то у нас из привлеченных средств государственные занимают половину. Эксперт также дал широкий обзор существующих способов финансирования в жилищном строительстве.

«Чтобы понимать, «где деньги, Зин», я бы хотел вам дать информацию о внутренних финансовых ресурсах страны», – сказал господин Гамза. Он напомнил, что у населения находится почти 45 триллионов рублей. Это в два раза больше, чем любые другие крупнейшие финансовые ресурсы страны. При этом, подчеркнул специалист, население практически не участвует в инвестиционном процессе.

«Сейчас уже есть понимание, что с ДДУ поторопились», –  добавил он и напомнил, что через некоторое время весь рынок перейдет на проектное финансирование, введение которого было недавно инициировано руководством страны. Эксперт заострил внимание на том, что в этом случае банкам придется придумать способы привлечения населения к инвестициям.

Андрей Богданов, CEO управляющей компании Accent Asset Management, привел цифры, связанные с ПИФами. Всего в России насчитывается 1500 паевых инвестиционных фондов, из них закрытые фонды составляют 1117. Активы всех фондов составляют 3,5 триллиона рублей, на недвижимость в закрытых паевых фондах приходится 230 миллиардов рублей. Цель закрытых фондов по недвижимости – привлечение инвестиций. Особенность этого инструмента в том, что инвестор может получить повышенную доходность, но при этом риск остается достаточно высоким. Богданов уточнил, что при использовании ПИФов в инвестировании недвижимости связь между пайщиком, инвестором и квартирой косвенная, так как задача инвестора привнести деньги, построить квартиру и успешно продать.

Он поддержал предыдущего эксперта, и рассказал, что инвесторы в России в основном предпочитают консервативные способы, такие, как депозитные вклады. «Преодоление этой тенденции сложно, но мы сейчас вступаем на этот путь, – добавил он, – Реальная доходность депозитов – 2,5%, однако динамика движения частного капитала в сторону инвестиций очень высока и растет по экспоненте. Это, прежде всего, инвестиционно активные граждане, которые начинают рассматривать другие инструменты: корпоративные облигации, ПИФы».

На рынке есть фонды, инвестирующие в крупные проекты недвижимости. Богданов посоветовал застройщикам обращаться к таким фондам, где присутствует экспертиза по работе с инвестиционным капиталом. Он привел в пример фонд «Дом Кутузовский», где управляющая компания «Дом.рф», по сути, продает паи фонда. Аналитик назвал такой способ альтернативным вариантом классики ДДУ и кредитования для покупки квартиры. Он также ответил на вопрос о том, как застройщикам работать с ПИФами, если им запрещено работать с ценными бумагами: «Инвестиционный фонд и паи – это инвестиционный инструмент. Связь между пайщиком и квартирой косвенная. Задача фонда: принести деньги, построить квартиру, успешно ее продать, и маржинальность в виде доходности передать инвестору. Посредством фонда ты не покупаешь квартиру, ты покупаешь только доходность».

Обычно девелоперы используют два инструмента, чтобы продать квартиру: наличные или ипотеку. Рассрочку применяют не так широко, так как это не удобно потребителю. Татьяна Москаленко, представитель жилищного кооператива The Best Way, рассказала о варианте, который может быть удобен как застройщику. так и потребителю: жилищная кооперация. Это не строительный кооператив, такая кооперация позволяет человеку покупать жилье в рассрочку.

Потребителю для вступления в жилищную кооперацию нужен только паспорт и 35% первоначального взноса. Кооперация взимает комиссию за обслуживание. В среднем переплата составляет 4-4,5%. Если человек способен внести 50%, то переплата составит только 500 тысяч рублей. Период рассрочки  – до 10 лет.

«Ипотека способна обслужить 20% людей, тех, кто способен взять ипотеку по документам и ее выплачивать, – объясняет Москаленко, – 80% людей, оставшихся за бортом, хотят улучшить жилищные условия, но возможности не имеют. У нас человек вносит 35% нам, а мы 100% оплачиваем застройщику. Право владения объектом возникнет у человека тогда, когда он рассчитается. Между кооперативом и продавцом заключается ДДУ, а между человеком и кооперативом заключается договор найма, который регистрируется в государственном органе и накладывает обременение».

Все спикеры, как заметил следующий эксперт, работают в разных законодательных базах. Константин Александров, президент инновационного фонда Golden Axis рассказал о том, что застройщики сами могут стать участниками потребительского общества. «Наше общество работает в потребительских обществах и союзах с 1992 года, – уточнил Александров, – Мы выиграли огромное количество судов у налоговых инспекций. Наших пайщиков больше 20 миллионов. Это международное потребительское общество с филиалами в Китае, Испании, Украине, Прибалтике».

Если застройщик ведет свою деятельность как член потребительского общества и пайщик, и его контрагенты тоже пайщики, то их деятельность внутри потребительского общества не облагается налогом. Таким образом у застройщика появляется возможность снизить налоговое обременение, а следовательно, и себестоимость. Это, подчеркнул Александров, одно из немногиз легальных снижений налогооблагаемой базы.

«Если вы – компания-застройщик, у которой есть поставщик бетона, вы меняете пай в виде денежных средств на паи бетона, – объяснил Александров, – Бетонный узел получает 10 миллионов рублей, у него есть рабочие, они тоже пайщики, которые получают с расчетного счета пай в виде денежных средств, которые также не облагаются налогом. При покупке квартиры с потребителем заключается договор обмена паями».

Застройщики оживились, узнав, что компания собирается открывать филиал на Тенерифе. Особенно после того, как они узнали, что за деньги, полученные со сдачи недвижимости на Тенерифе в составе потребительского общества, в России не надо будет отчитываться.  

Мария Подольская

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья