Header %d0%b1%d1%83%d1%85%d1%82%d0%b8%d1%8f%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b0

Как купить элитную квартиру, ликвидную на все времена?

Наталья Бухтиярова, независимый обозреватель

Лауреат премии МАР «Золотое перо-2015» в номинации «За активное освещение профессиональной деятельности на рынке недвижимости» и премии Proestate Media Awards 2015 в номинации «Лучшая работа по освещению темы ипотеки». Колумнист FromMillion.ru.

Рынок жилой недвижимости не стоит на месте, он развивается, порой до неузнаваемости. И самые большие изменения, как это ни странно, произошли на рынке элитного жилья.

На эти изменения можно смотреть двояко, как, в принципе, на любое явление в нашей жизни. С одной стороны, проекты с каждым годом становятся все лучше и лучше. С другой, прежние комплексы быстро устаревают, особенно в моральном плане.

Сдают позиции

Да, именно элитные проекты сохраняют свой люксовый статус весьма короткое время — 5, 10, максимум 15 лет. А дальше они перестают быть элитными в полном смысле слова и теряют в стоимости.

И это понятно: эконом-класс, который теперь принято называть стандартом, изначально предлагает самый минимум, который не претендует на высокое звание.

Элитный же объект всегда претендует на звание самого лучшего. И когда эти претензии явно не соответствуют реальности, объект утрачивает свою исключительность. И именно это и произошло с элитными проектами прошлых лет.

Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, подробно рассмотрел данный процесс:

«За исключением «Агаларов Хаус», ни один объект 90-х годов сегодня нельзя отнести к категории элитного жилья. За 20 лет на рынке высокобюджетной недвижимости произошел значительный шаг вперед, жилые комплексы претерпели серьезную эволюцию. Современные проекты выигрывают и в плане архитектуры фасадов, и по дорогостоящей отделке входных групп, и по функциональным планировкам, и по уровню инженерных решений. У покупателей сегодня есть большой выбор, и они становятся все более требовательными. Но стоит учитывать, что запросы у всех разные. И наверняка найдутся и те покупатели, кто именно первые элитные дома, например, «Вересаева,6», построенный для топ-менеджеров ОНЭКСИМ банка, считает эталоном качества.

Произошло это потому, что у элитных проектов 90-х годов было довольно много недостатков. Во-первых, это низкие потолки: застройщикам зачастую было выгоднее построить дом с потолками 2.8 м, и за счет экономии по высоте возвести еще один этаж. Это касалось и МОПов – проекты тех лет отличались скромными входными группами.

Еще один минус — временные входные двери, которые владельцам приходилось менять, и в результате на лестничной площадке собирались все производители дверей того времени. Окна в домах также были довольно низкого качества. В некоторых проектах были не совсем удачные планировки. Так же стоит учитывать, что элитные новостройки быстро выходят из моды. И если говорить о перспективах современных проектов, то уже лет через 10-15 большинство из них физически и морально устареют. Но даже спустя годы останутся проекты, которые будут выигрывать за счет своей продуманной концепции, локации, высокого качества строительства».

Почему это проиходит — вопрос, на который необходимо ответить, чтобы учитывать промахи прошлого при строительстве нового.  И ответ дал Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»:

«Основная причина, по которой устаревают элитные проекты — недостаточное качество, непродуманность и, как следствие, несоответствие своему классу. Под эти критерии подходит большинство объектов, построенных до 2008 года. Рынок недвижимости тех времен отличался огромным спросом при недостаточном опыте девелоперов. Очень часто в устаревших элитных проектах можно встретить дешевые лифты и отделочные материалы низкого качества, неудачные планировки ― маленькие окна, низкие потолки. Зачастую проблемы бывают и на инженерном уровне ― например, отсутствие правильной вентиляции. Технологии и дизайн быстро устаревают, поэтому спустя 10–20 лет будет сохраняться ценность и актуальность лишь самых лучших объектов».

К сожалению, многие эксперты отмечают, что процесс морального устаревания элитных ЖК — неизбежность. То, что строилось в 2000-е года уже устарело, то, что строится сейчас, также будет устаревать, а значит и обесцениваться на фоне новых, более инновационных проектов.

Однако элитные ЖК прошлых лет нельзя считать невостребованными. Это не так, спрос на них есть, цены просто иные. Эксперты рынка комментируют это следующим образом.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум»:

«В целом нельзя сказать, что первые элитные новостройки оказались невостребованными. Это не так. Клиенты по-прежнему рассматривают квартиры в таких проектах по нескольким причинам. Во-первых, они дешевле приблизительно на 15–20%, чем совсем «свежие» новостройки. Сейчас, когда «сорить деньгами» у покупательской аудитории элитного жилья уже не принято, как это было два прошедших десятилетия, разница в цене вносит существенную лепту в сохранение спроса на старые элитные объекты. Во-вторых, речь идет об уже готовом жилье в обжитых районах, со сложившейся социальной средой. Многие покупатели ориентируются на локацию (Арбат, Патриаршие, Остоженка) поэтому и выбирают из существующего в данных локациях предложения, не обращая внимания на годы постройки. Проще говоря, эти ЖК интересны тем покупателям, которые не хотят покупать жилье в строящемся доме и не готовы отказываться от конкретного района».

ЖК Агаларов Хаус

Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet:

«Такая псевдоэлитка, по нынешним меркам, пользуется спросом у той аудитории, которая привязана к локации. В случае улучшения жилищных условий они ищут новое предложение в рамках даже одного дома. Покупатели до 35 лет, после тщательного мониторинга рынка, понимают, что ценник у такого предложения на 20% ниже аналогичных квартир в новых проектах».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

«Действительно, некоторые объекты нельзя продать по первоначальной цене, но не по причине какого-то устаревания, хотя и поэтому отчасти тоже,  а по причине изначально очень высоких цен, которые еще около пяти лет назад обозначались чаще всего в долларах».

Есть ли надежда?

Кажется, что любой элитный объект даже с самой заоблачной ценой за квадратный метр за десять с небольшим лет неизбежно сдаст свои позиции, что нет в мире ничего постоянного. Идея элитного жилья с непадающей ценой кажется утопичной, как и перспектива изобретения вечного двигателя. Но как же тогда никогда не устаревающая классика? Раньше же могли строить дворец на века, почему сейчас нельзя построить пусть не дворец, но на века?!

Эксперты всё же считают, что можно, но над таким проектом надо работать, учитывая все обстоятельства. Так, Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty, рассказала, как можно достичь подобного результата:

«Наш анализ мирового опыта показывает, что ликвидность объекта может не только сохранятся, но и расти с годами. Недвижимость — это продукт, который имеет срок жизни 50 и более лет, поэтому очень важно учитывать это при создании проекта. Есть вечные ценности, и есть тренды, которые уже сегодня можно предвидеть. Например, современные технологии направлены на облегчение эксплуатации зданий, на использование естественных источников света и тепла, эргономичность. Следовательно, понимая будущие тренды, необходимо уже сейчас внедрять соответствующую техническую начинку в свои проекты.

В мировой практике большинство девелоперов придерживаются требований сертификации LEED и BREAM, перечень которых направлен на использование в проектировании и строительстве современных материалов и технологий. Внедряются эти требования и на наш рынок, и именно такие сертифицированные объекты будут наиболее устойчивы во времени и ликвидны дольше своих конкурентов.

Мы совместно с девелопером проектируем здание, готовим специальные обзоры аналогичных объектов в мире, анализируем исторический контекст локации и прогнозируем развитие места в горизонте 10 – 20 лет. Мы готовим рекомендации и сопровождаем девелопера в процессе проектирования, наши международные офисы формируют концепции, которые будут актуальны много лет»

Стоит отметить, что и среди первых элитных проектов Москвы, есть все же те, что не утратили своих элитных позиций. Но их очень мало. Это, по мнению экспертов, «Агаларов Хаус», «Опера Хаус», «Торрис Хаус».

ЖК Опера Хаус

Вечные ценности

Итак, сделать по-настоящему элитный проект возможно. Безусловно, в таких проектах необходимо учесть тренды, просчитать их развитие на 20 лет вперед, заложить самые современные технологии, но это не будет панацеей, так как тренды могут меняться иногда неожиданно. Кроме того, следует помнить, что многие технологии сегодня устаревают чуть медленнее скорости звука, да и сами технологии далеко не каждому покупателю элитки нужны.

Но есть всё же неизменные категории, определяющие элитность объекта навсегда, о которых рассказал руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Юрий Щербаков:

«Мы можем выделить лишь три критерия, которые определяют «элитность» дома и которым нужно руководствоваться, выбирая квартиру. Первое — это локация. Идеальная локация для элитного дома должна рассматриваться в перспективе. Чаще всего это все же центр (в пределах Бульварного кольца). Локация идеальна, если в окружении уже не будет точечной застройки, потому как нет площадок под застройку. Впрочем, в центре будут строиться тоже элитки (это целесообразно на фоне стоимости земли и характера спроса).

Второе – это качество строительства и материалов, из которых строится дом. «Начинка» может устаревать, удобство планировок относительно, наличие ремонта не имеет значения, так как на вторичном рынке все квартиры будут с мебелью, инженерные системы уже не будут передовыми через 5 лет. Но вот качество кирпича будет иметь значение и через 50 лет (посмотрите на те же сталинки).

Третье – это камерность. Почему элитное жилье не может быть масштабным на 380 квартир? Как бы ни позиционировал проект застройщик, «клубность» затирается. Мы знаем судьбу проектов, которые продавались только своим, по рекомендациям, по собеседованию. Сейчас они принадлежат новым владельцам, и управлять продажами (на вторичном рынке), иначе говоря, формировать контингент проживающих не может никто. Если в доме спроектировано 380 квартир, то никто не сможет сказать наверняка, кто их заселит через 15 лет, когда цены в ЖК станут доступными. Но 10 квартир в доме – это залог того, что элитка останется элиткой без случайных людей».

Пресс-служба ГК ИНТЕКО отмечает еще один нюанс, позволяющий  элитным объектам долгое время оставаться популярным — это интересная концепция и инфраструктурная насыщенность:

«Наши специалисты проводят регулярный мониторинг всех тенденций рынка, изучают передовой зарубежный опыт и стараются работать на опережение. Мы анализируем и проекты прошлых лет и смотрим, пользуются они сейчас спросом на вторичном рынке или нет».

На что обратить внимание

Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, дает покупателям следующий совет:

«Смотрите на сбалансированность проекта. Выбирайте квартиру в комплексе не с расчетом, что это временное решение до лучших времен, а потому что в нем действительно хочется жить. Не нужно быть экспертом в недвижимости, чтобы понять, какая архитектура вам импонирует, в какой подъезд будет приятно войти, удобно ли там припарковать автомобиль, захочется ли там войти во двор, удобна ли будет сама квартира, и легко ли будет ее при необходимости продать».

ЖК Торрис Хаус

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья