Капитализация в квадрате

Не перевелись ещё в наше время частные инвесторы. И приобретаютони квартиры в престижных московских районах – на Плющихе, Арбате, Чистых Прудах, в Замоскворечье. Вкладываются в качественный ремонт, тем самым повышая их продажную стоимость. Насколько выгоден такой бизнес? Какова маржа от таких сделок?

Прирастание «коммуналки»

Инвесторы начали активно зарабатывать в сегменте элитной недвижимости уже более двадцати лет назад, напоминает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. В конце 90-х годов прошлого века самым востребованным объектом для вложений в центре города была комната в «коммуналке». Инвесторы по очереди выкупали все комнаты одну за другой, «собирали» таким образом одну квартиру и продавали объект примерно на 15-20% дороже, чем стоимость всех объектов по отдельности.

На смену инвестициям в «коммуналки» в начале 2000-х пришли вложения в элитную недвижимость, расположенную на последнем этаже. Новые хозяева занимались перепланировкой, присоединяя чердачные помещения к квартирам, увеличивая тем самым площадь примерно в два раза. Однако сегодня получить согласование на такое объединение очень и очень сложно, поэтому данный вид заработка сошёл на нет.

Примерно десять лет назад «на сцену» вышли инвесторы с новой стратегией. В самый разгар кризиса 2008-2009 гг. они выкупали элитное жильё с большим дисконтом, выискивая собственников, которым были срочно нужны деньги. В таких квартирах зачастую даже не проводился ремонт – объект перепродавался по рыночной цене пару лет спустя, когда ситуация стабилизировалась.

По словам руководителя офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольги Тихоновой, в пиковый период этого бизнеса прибыль можно было получить в размере 25-30 % от начальной стоимости квартиры. Из чего складывалась такая арифметика? Жильё изначально приобреталось ниже рынка примерно на 5-10%, чему могла способствовать, например, высокая мотивация продавца на продажу. Дальше инвестор вкладывал 15-20% в ремонт, и реализовывал в итоге объект стоимостью выше покупной на 40-50 процентов.

На грани риска

Так как жильё изначально приобреталось для перепродажи, инвесторами учитывались все ликвидные характеристики объекта, которые бы гарантировали им дальнейшую реализацию предложения. «Квартира – это товар, следовательно, все черты ликвидности – а в первую очередь, это территория и тип дома – должны быть соблюдены. Соответственно, инвесторам интересны престижные локации. А это далеко не только Плющиха, Арбат, Чистые пруды, Замоскворечье, но и Хамовники, Фрунзенская набережная, Комсомольский, Кутузовский, Ленинский, Ломоносовский проспекты и проспект Вернадского – то есть, Юго-Западный и Западный административные округа до Третьего Транспортного кольца», –  рассказывает Ольга Тихонова.  

Дальше перед инвесторами стоит задача выбрать эксклюзивный объект, то есть такой, который является уникальным и выгодно отличается внешними характеристиками. К самому популярному типу дома для инвестирования можно отнести прежде всего «сталинки», так как именно подобные строения имеют те черты, которые привлекают покупателей – например, оригинальность фасадов и монументальность самого дома.

Благодаря всестороннему подходу инвесторов покупатели могут оценить не только локацию и тип дома, но и так называемый «эффект готового продукта» – когда создаётся современная планировка, исходя из растущих потребностей покупателей и их представлений о функциональности квартиры. Люди, которые занимаются таким бизнесом, проводят не просто косметическое улучшение жилища, они делают исключительный и интересный объект за счёт создания планировок и интерьеров, соответствующих требованиям, которые предъявляет современный покупатель. Можно сказать, что формат «евро-двушка» в нашей стране был предвосхищён в таких ремонтах.

Вместе с тем могут создаваться дополнительные опции – например, выделение необходимых подсобных помещений, которые желает видеть в квартире современный покупатель. Старые кладовки и антресоли переформатируются в гардеробные с навесными дверями типа «купе» – таким образом, общая площадь остаётся незатронутой. Кроме того, в некоторых случаях присоединяются балконы или лоджии, объединяются санузлы.
«Например, в 2-хкомнатной квартире на Ленинском проспекте общей площадью 52 кв.м, с небольшой кухней, делалась перепланировка, объединялась кухня и гостиная, таким образом, создавалось общее пространство размером 18-20 кв.метров и оставалась отдельная спальня 16 кв.метров, – говорит Ольга Тихонова.

Директору департамента городских продаж Savills в России Кристине Томилиной тема очень близкая, поскольку она сама занималась таким видом бизнеса: «Начинался он для меня с комнаты в коммуналке на «Авиамоторной», купленной в ипотеку. Через два года, полностью отремонтировав её «под евро», удалось продать её с 10% маржей и купить первую 1-комнатную квартиру с Хамовниках. Квартира была полностью «убитая», со старой неудобной планировкой, кухней 5.5 кв. метров и т.п. Мы сломали все внутренние ненесущие стены, согласовали перепланировку, сделали отделку более высокого уровня и через два года продали. На вырученные средства купили старую 2-комнатную квартиру в этом же районе, опять сделали ремонт и продали. Далее была уже 3-х комнатная квартира...».

Ничего лишнего

Что характерно, ремонт инвесторы делают  преимущественно в классической нейтральной цветовой гамме, оставляя покупателю пространство для собственных решений, чтобы при желании он мог легко добавить детали на свой вкус – например, на фоне базового ремонта вносить другие цветовые акценты, мебель и т.д. Преимуществом таких квартир и обоснованием возникающей добавочной стоимости являются и то, что они делаются для перепродажи, а значит, отсутствует «бэкграунд» прежних жильцов, мебель и техника не амортизированы, учтены стилистические предпочтения большей части покупателей. Директор по продажам ГК «ИНТЕКО» Павел Лепиш подтверждает: перед дальнейшей продажей жилья инвесторы делают акцент на создание эксклюзивного дизайн-проекта и проведение ремонта с использованием качественных отделочных материалов. Что важно, при подготовке жилого пространства к дальнейшей реализации инвестор придерживается классических и сдержанных решений, так как китч потерял свою актуальность.

В своё время скупкой квартир, ремонтом и дальнейшей перепродажей занимались не только частные инвесторы, уточняет директор компании PRO ОБМЕН Екатерина Никитина. Были небольшие агентства недвижимости, которые специализировались на этом, а также специальные отделы при крупных агентствах недвижимости. Это вылилось в отдельный вид бизнеса, со своей финансовой моделью: большие длинные по времени инвестиции = большая прибыль в итоге. Причем прибыль формировалась не только за счёт качественного ремонта, но и за счёт общего роста цен.

В настоящее время такая деятельность достаточно рисковая, соглашается директор офиса вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Для наглядности она приводит следующий пример: «В Трубниковском переулке в продажу выставлена квартира, площадь которой составляет 47 кв. метров стоимостью 14,5 млн рублей, при этом её состояние можно охарактеризовать как ужасное. Следующее объявление в этой же линейке – квартира площадью 58 кв. метров на первом этаже стоимостью уже 23 млн рублей. С помощью простых вычислений мы понимаем, что прибыль может составить около 8-9 млн рублей. Люди, которые профессионально занимаются данным видом бизнеса, имеют связи с дизайнерами и рабочими, которые идут на определённый дисконт».

Методом деления

По мнению Ильи Менжунова, начиная примерно с 2010 года инвесторы сменили стратегию: «Часть из них выбрали новостройки, получая доходность за счёт роста стадии строительной готовности дома. Другие – сделали ставку на улучшение продукта, приобретая квартиры или апартаменты для дальнейшей перепланировки и ремонта. Самое главное при таком заработке – угадать желания большинства потенциальных покупателей.

Буквально пару месяцев назад один из наших клиентов, например, приобрёл элитный апартамент площадью 150 кв.м. и сегодня занимается согласованием нового проекта. Согласно планам, из одного апартамента в итоге получится три студии по 50 кв. м. каждая. Как известно, чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Поэтому перепродать по отдельности три небольших апартамента выгоднее, чем один просторный. Однако такая стратегия актуальна именно для апартаментов, согласовать и узаконить перепланировку которых проще, чем квартир».

«На данный момент такой бизнес, на мой взгляд, не так привлекателен для инвесторов – популярность таких проектов понизилась, – утверждает Ольга Тихонова. – Это произошло по ряду причин: во-первых, по мере появления современных жилых комплексов стало происходить перераспределение потребительского спроса. Конечно, современные дома имеют понятные преимущества перед сталинками, и многим покупателям при наличии выбора интереснее жильё с охраняемой территорией, паркингом и т.д. Во-вторых, колебания, которые стали происходить на рынке в связи с экономическими кризисами, повышали риски инвесторов – обеспечивавшего прибыль движения рынка вверх не происходило, в то время как покупатели стали минимизировать бюджеты на покупку жилья. Поэтому сейчас остался лишь небольшой процент людей, которые занимаются таким бизнесом».

В целом солидарна с ней и Екатерина Никитина, которая считает, что после кризиса 2014 года и появления новых ЖК у конечного приобретателя появился выбор: купить в историческом доме квартиру со свежим ремонтом или в таком же хорошем историческом окружении новостройку с современными коммуникациями, планировками от звёздных архитекторов и ремонтом общественных зон от ведущих дизайнеров, с прозрачными взаиморасчётами. Минусы покупки объединенной квартиры такие: ремонт не соответствует вкусу покупателя, маргинальные соседи, старые коммуникации. Да и с юридической точки зрения могло всплыть что угодно: начиная с выселенных в ходе расселения несовершеннолетних и заканчивая неузаконенной перепланировкой. Сегодня агентства недвижимости практически не занимаются выкупом квартир в элитном сегменте, то есть сейчас это частные сделки, по которым сложно вывести общие цифры».  

фото pixabay.com

Источник: FromMillion.ru