Header %d0%b1%d1%83%d1%85%d1%82%d0%b8%d1%8f%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b0

Места для избранных: элитные локации Москвы

Наталья Бухтиярова, независимый обозреватель

Лауреат премии МАР «Золотое перо-2015» в номинации «За активное освещение профессиональной деятельности на рынке недвижимости» и премии Proestate Media Awards 2015 в номинации «Лучшая работа по освещению темы ипотеки». Колумнист FromMillion.ru.

В Москве 125 районов. И каждый из этих районов имеет свою репутацию, востребованность и ценность для рынка недвижимости. Так, столичные «спальники» привлекательны для жилья класса «стандарт», а столичный центр давно застраивается для состоятельных граждан, причем, далеко не каждый район ЦАО востребован на элитном рынке.

Тройка лидеров

Очень часто к элитной локации относится не весь район, а лишь его какая-то часть. Например, первой элитной локацией столицы стала Остоженка, входящая в район Хамовники, и получившая даже название Золотой Мили. Сами же Хамовники вошли в тройку лидеров значительно позже. Некоторые эксперты считают, что пальма первенства все же принадлежит району Патриарших прудов (отмечу, что эта локация входит в Пресненский район Москвы).

Об исходной точке столичной «элитки» рассказала Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН:
— Остоженка в свое время стала популярной, потому что в районе одновременно появилось большое количество крупных объектов. В среднем, в первые 10-15 лет элитного строительства на Остоженке было построено около 50 элитных домов, в то время как на Патриарших – всего 12. На Остоженке также применили первые качественные западные технологии в строительстве объектов.

Иной взгляд имеет Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости PRO ОБМЕН:

— Если смотреть в исторической перспективе, то первой элитной локацией рынка недвижимости Москвы стали Патриаршие пруды. Затем, когда объектов под реконструкцию и мест под элитную застройку здесь становилось все меньше, девелоперы обратили внимание на Остоженку. Способствовали этому и прекрасные набережные, и восстановление Храма Христа Спасителя, вид на который является уникальным конкурентным предложением для многих квартир и пентхаусов на Остоженке.

Итак, отправных точек две. Остоженка все же чаще воспринимается москвичами в качестве первой элитной локации. Но как бы то ни было, время идет, рынок растет. И растет не только количественно, но и территориально. Сегодня понятие «элитная локация» гораздо шире Золотой мили и Патриков. В настоящий момент в тройку лидеров, по мнению экспертов элитного рынка, входят Хамовники, Пресненский район и Якиманка.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:

— Районами-лидерами по суммарному объему первичного элитного предложения Москвы являются Пресненский район, Хамовники, Якиманка, в которых суммарно расположено более 60% предложений более чем на 260 тыс. кв. м.

Так, лидером по объему предложения и спроса является Пресненский район, где расположено 40% лотов первичного элитного рынка, с большим отрывом лидирует за счет предложения в башнях в ММДЦ «Москва-Сити» и ближайшем окружении. В районе в открытой продаже находятся 12 комплексов с предложением суммарно более чем на 160 тыс. кв. м элитного жилья, из них более 50% приходится на деловой район Москва-Сити. Среди крупнейших объектов – ЖК Capital Towers, комплекс апартаментов Neva Towers. В 2019 в локации уже стартовали продажи нового комплекса Lucky от компании Vesper.

На втором месте по распределению предложения и спроса находится район Хамовники: здесь сосредоточено 13% лотов, в том числе и объекты в сложившимся элитном районе между Остоженкой и Пречистенкой (суммарно на него приходится 1% предложения в открытых продажах). Всего в Хамовниках продается 13 комплексов суммарно на 63 тыс. кв. м, при этом среди них есть и новые комплексы конца 2018 г., как например, White Khamovniki от Capital Group, М. Пироговская 14 от Elbert Development Group. Несколько проектов района в данный момент реализуются на закрытых продажах.

На третьем месте по предложению значится Якиманка, где представлено 10% лотов в 10 комплексах суммарно более чем на 40 тыс. кв. м. Новое предложение в районе появилось в средине 2018 г. – ЖК Медный 3.14 от компании Capital Group.

Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, объясняя лидерство вышеназванных районов, отмечает:

— Если рассмотреть всё предложение, что есть в Хамовниках, Пресненском и Тверском районах, то можно отметить ряд схожих черт, благодаря которым лидерство по числу сделок достигается именно ими. Это достаточный объем предложения. Во-вторых, разная стадия готовности проектов. В-третьих, значительный разброс цен. А также влияет скорость самого строительства.

Директор Департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктория Зорина согласна с тройкой лидеров и объясняет  такие покупательские предпочтения следующим образом:

—Традиционно покупатели выбирают районы с благоприятной экологической ситуацией. В этом смысле центр (Якиманка и Хамовники) нельзя считать такой локацией, однако здесь побеждает престиж и комфорт. Можно сказать, что «второе дыхание» и пристальное внимание покупателей центр обрел в связи с появлением многочисленных проектов внутри Бульварного кольца, которые качественно превосходят и старые проекты в этих районах, и многие из тех, что построены за кольцом. При этом Пресненский район можно считать более благополучным с точки зрения экологии.  Но инфраструктура у всех трех районов находится на очень высоком уровне.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE, подробнее остановился на преимуществах Пресненского района и Хамовников.

— Пресненский район имеет две востребованные  высокобюджетные локации — Патриаршие пруды и ММДЦ «Москва-Сити». Патриаршие пруды привлекают своей историей и популярностью среди знаменитых людей, как в прошлом, так и в настоящее время. «Москва-Сити» — это «город в городе» со всей необходимой инфраструктурой, которая позволяет не покидать эту территорию. Однако здесь нет социальной инфраструктуры, так как она и не планировалась, Сити выводился на рынок именно как деловой центр. Хамовники также привлекают состоятельных покупателей своим расположением, экологичностью и большим выбором элитных объектов.

Лидерство Якиманки же многие эксперты считают шатким. Так, Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», считает, что Якиманку в любой момент с третьего места могут потеснить другие престижные районы: Арбат, Таганский, Тверской.

Говоря о ценах на первичном элитном рынке в топовых,  Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон», называет следующие цифры:

— Самой дорогой локацией является улица Остоженка в Хамовниках, средневзвешенная стоимость квадратного метра составляет 1,4 млн руб., на втором месте находятся Якиманка и Пресненский – 1,3 млн руб. за квадратный метр.

Наступают на пятки

Три выше названных района, естественно, не ограничивают территорию элитного предложения в Москве, да и сам по себе рынок имеет все же тенденцию расширяться, с чем согласен и Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»:

— География элитной застройки будет неизбежно расширяться, причина этого – дефицит земельных участков в пределах Садового и тем более Бульварного кольца. Обязательные критерии премиального района –это, прежде всего, престижная и удобная локация, близость к историческому центру, основным культурнымдостопримечательностям и столичным административным центрам. Ну и, конечно же, наличие инфраструктуры, соответствующей высоким стандартам.

Кирилл Бортов, директор по маркетингу ГК Insigma, добавляет:

— Лидерство района определяется, прежде всего, качеством и востребованностью жилых комплексов, расположенных на его территории. Не меньшее значение имеет характер окружающей застройки — исторической и современной. Знаковые объекты, объекты-символы всегда служат точками привлечения покупательского интереса. Это Кремль, Красная площадь, Большой театр, Третьяковская галерея, Храм Христа Спасителя, парк «Зарядье». Поскольку элитные проекты, как правило, занимают достаточно компактные участки, их внутренняя инфраструктура ограничена несколькими эксклюзивными опциями. Следовательно, район должен быть насыщен медицинскими, учебными, развлекательными, гастрономическими, торговыми объектами высокого уровня.
Исходя из этого, можно утверждать, что в столице есть районы, привлекательные для элитного строительства, так как они также отвечают всем запросам этого высокобюджетного рынка. К таким районам эксперты относят Арбат, Замоскворечье, Таганский, Пресненский и Тверской районы.

Елена Чегодаева выделяет Замоскворечье как наиболее перспективный район элитного рынка, отмечая, что в последние годы данная локация подверглась масштабной реконструкции и в целом её территорию активно благоустраивают. И это постепенно приводит к удорожанию данной локации.

Илья Менжунов отмечает лидерства Арбата, включая его вообще в тройку лидеров. Перечисляя преимущества этого района, эксперт называет особую атмосферу, связанную с проживанием здесь творческой элиты, а также пешую доступностью к большому числу культурных объектов.

Тверской район, по мнению Ильи Менжунова, пользуется спросом, в первую очередь, благодаря своему расположению, а также наличию самой Тверской улицы.

Может удивить

Итак, элитные районы Москвы — это ЦАО. Такое мнение сложилось как у покупателей, так и у экспертов. Ломать сложившийся стереотип сложно, но возможно. Иногда сама жизнь ломает эти убеждения. Если рассматривать элитный рынок  столицы, то эксперты склонны считать, что в Москве есть недооцененные районы, которые могут войти в число элитных. Давайте узнаем, на какие локации ставят ведущие игроки рынка.

Александр Шибаев:

— В ближайшие годы предложение пополнится новыми проектами в реконструкции в центре Москвы. Также элитные проекты начинают появляться и в более отдаленной зоне – от ТТК в наиболее экологически чистых зонах – так в последние годы вышли новые проекты в Серебряном Бору, Раменках.

Екатерина Никитина:

— Во всем мире стоимость недвижимости, расположенной рядом с крупными университетами, кампусами всегда выше, чем в соседних районах. Поэтому я вижу большой потенциал у района Раменки, Ломоносовского района. Так же сейчас несколько недооценен Кутузовский район, хотя мы видим, что к нему уже просыпается интерес у молодых покупателей.

Виктория Зорина:

— Я считаю потенциальными конкурентами вышеупомянутых локаций Раменки, Филевский парк, Фили-Давыдково. Едва ли эти районы догонят лидеров (по престижу, спросу, ценам). Они всегда будут дешевле. Но новые технологии строительства, новые стандарты, большой ассортимент предложения, которое выйдет на рынок, безусловно, оттянут часть спроса.

Анатолий Довгань:

— Как в центре города, так и немного за его пределами есть прекрасные локации для создания элитных объектов. Среди районов, которые находятся за границами ЦАО можно выделить, например, Раменки, районы вдоль Кутузовского проспекта.
Теперь мы знаем, от каких «черных лошадок» стоит ждать интересных проектов с высоким бюджетом.

Из разряда невозможного

Если же говорить о перспективах столичного элитного рынка и идти в этом исследовании до конца, то следует ответить на вопрос, а возможно ли элитное строительство в спальных районах Москвы.

Первым ответом напрашивает, что такой объект в данной локации нереален, что его не продать. Например, такое мнение высказал Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея»:

— Считаю, что в спальных районах элитные проекты невозможны, пример тому, скажем, «Дом Дыхание» в Тимирязевском районе, где более чем за 3 года продаж реализовано порядка 17% квартир. Скорее всего, в таких локациях будут преобладать проекты с ценовым порогом не выше 350 тыс. рублей за 1 кв. метр, и то при условии, что «спальный» район максимально близко расположен к центру – условно говоря, Хамовники – это тоже «спальный» район, но он сильно отличается от Северного Бутово или Коньково. В таких районах возможно развитие жилых проектов максимум уровня «бизнес».

Но если подумать, то ведь могут быть и исключения. Иногда «безумство храбрых» достойно песни. Так при каких условиях эта песнь вообще возможна?

Екатерина Никитина убеждена, что элитный объект напрямую связан с локацией, но все же делает послабление в сторону проектов, которые бы соседствовали с уникальными природными объектами. В качестве примера такого уникального объекта эксперт называет Покровско Глебово.

Татьяна Подкидышева напоминает, что примеры того, как премиум-класс выбирался за пределы ТТК уже есть: «Алые паруса», Tweed Park, «Город Яхт», «Золотые ключи» — всё это достаточно отдалённые от Кремля элитарные жилые комплексы. И, как известно, поклонники у таких проектов есть, но ажиотажного спроса в них не наблюдается: «Алые паруса», например, распродаются до сих пор. И опираясь на логику, по которой в этих случаях работали девелоперы, эксперт предполагает, что следующий премиум-проект может появиться в любом районе в соседстве с уникальной достопримечательностью.

Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate, также считает возможным такие  проекты. В качестве примера она приводит ЖК «Аристократ» в Можайском районе, который  успешно реализован на первичном рынке. Уровень цен в нем был ниже, чем в премиальных комплексах, расположенных в центре. При этом за период реализации, благодаря высокому спросу, данный разрыв был значительно сокращен. Цены в проекте выросли почти на 40%.

Получается, удивить элитный рынок Москвы можно. Но если удивлять на окраине, то надо, во-первых, быть исключительным, а, во-вторых, понимать, что цены точно не будут сопоставимы с люксовыми ценами с центральными районами столицы.

 

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья