Header

Многофункциональные комплексы: живи, работай, отдыхай

Александр Шевчук, колумнист FromMillion.ru

Окончил факультет журналистики МГУ им. М.В. Ломоносова. Член Союза журналистов России с 1983 года.  

С 1994 года специализируется на строительной тематике и вопросах недвижимости. Руководил изданием группы журналов «МИР&DOM» (издательский дом «Элита Паблишер»). Сотрудничал с ведущими российскими изданиями — «КоммерсантЪ», «Комсомольская правда», «Новые Известия», «Московская правда», «Вечерняя Москва» и др.

Преподаватель дисциплин «Журналистское мастерство», «Деловая журналистика» на журфаке ИГУМО.

Лауреат трёх премий Союза журналистов Москвы и столичного правительства, многократный обладатель премий МАР «Золотое перо», в том числе в 2015 году в номинации «Лучший главный редактор» и в 2016-м «Золотое перо России».

Член Национального Совета РГР, заместитель руководителя Комитета по загородной недвижимости РГР. Организатор и модератор деловых программ, конференций, презентаций, круглых столов (в частности, на выставках «ДОМЭКСПО», «Недвижимость» в ЦДХ, «Арх-Москва-2016».

 

Первые многофункциональные комплексы (МФК) появились на рынке ещё в начале 90-х. Этот формат сразу завоевал популярность у девелоперов: в его составе были разные типы недвижимости, а это означало, что охват покупателей может быть максимально широким.

В круге первом

«Однако с наступлением кризисных тенденций в 2014 году, спрос на офисы и торговые площади пошёл на спад,  ̶  рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. ̶   Что интересно, в крупных зарубежных городах также наблюдается снижение числа МФК с жилой составляющей и ритейлом или офисными зданиями. Однако, в отличие от нашего рынка, причина связана не со спросом, а дефицитом земельного ресурса. Логично, что реализация проектов с офисами или торговым центром наиболее оправдана в центральных районах города, где плотность застройки не позволяет размещать столь масштабные проекты. Свободные участки в крупных европейских городах остались в более отдаленных спальных районах, где офисная недвижимость менее востребована. Поэтому зарубежные девелоперы не особо стремятся строить МФК: чаще всего, речь идёт об обычных жилых комплексах с коммерческой инфраструктурой на первом этаже.

Исключением являются МФК, куда входят одновременно и жильё, и гостиница. В Европе широко распространен гостиничный сервис для собственников жилья. Логично, что располагать в одном здании жильё и гостиницу – наиболее оптимальный в таком случае вариант. В принципе, в Москве тоже стали появляться подобные примеры. Например, «Ленинский, 38» включает в себя три корпуса: 19-этажное здание с апартаментами, премиальный торговый центр с фитнесом и SPA-комплексом, а также отель под управлением гостиничного оператора. Полагаю, что российским девелоперам стоит активнее использовать подобный зарубежный опыт».

МФК Ленинский,38

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова сообщает, что на сегодняшний день на долю предложения МФК приходится не более 10% от всего рынка. Она напоминает, что в законопроекте о регулировании рынка апартаментов, который Минстрой РФ представил в октябре 2017 г., последние определены как «структурное обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

В поисках «золотой середины»

Как правило, МФК включают в себя несколько видов недвижимости: апартаменты, офисы и торговые площади. Заместитель директора по маркетингу ГК «А101» Марина Гордеева считает, что оптимальное соотношение различных сегментов недвижимости внутри МФК диктуется не только экономикой, локацией, трафиком и другими типичными для объектов смешанного типа критериями.  Фактически, как бы не странно это звучало, формат становится отражением социального среза, экономической специфики локации в разных её масштабах.

Что это значит? «Торговля и бытовые сервисы – это «сердце» МФК. Если мы делаем большое пятно застройки для стилобата, то мы сможем привлечь более широкую аудиторию, явно выходящую за рамки лишь жителей комплекса. Результат очевиден: доходность выше, выживаемость МФК не вызывает сомнений. Если пятно застройки стилобата не выходит за пределы пятна офисов и жилой части (а если мы говорим об МФК, то «стремление вверх», т.е. высотное строительство, доминирует среди предлагаемых на рынке концепций), то стилобат будет ориентирован только на обслуживание потребностей «жителей» МФК», ̶   поясняет эксперт.

Действительно, современные МФК значительно отличаются по распределению площадей под различные функции. По словам Марии Литинецкой, выбор той или иной составляющей (офисы, гостиницы, торговые площади, развлекательные учреждения, апартаменты, квартиры) во многом зависит от вида разрешенного использования земельного участка, на котором и появится новый проект. Если девелопер не готов нести расходы по изменению назначения земли, то скорее всего он сделает выбор в пользу апартаментов, а не квартир.

МФК Neva Towers

«В целом, при определении соотношения коммерческой и жилой недвижимости, девелоперы придерживаются одной простой формулы: чем дальше новостройка от центра, тем ниже в ней доля офисных помещений и, соответственно, больше жилья (апартаментов). Возьмём несколько МФК на разном удалении от центра города. В “Городе Столиц” (“Москва-Сити”, Пресненский район, ЦАО) офисы занимают 60% площади, апартаменты – 40%.  В Neva Towers (“Москва-Сити”, Пресненский район, ЦАО) соотношение равно 73,7% и 26,3% соответственно. В более отдалённых от центра районах отношение коммерческой и жилой составляющей несколько иное. Например, в МФК “Парк Легенд” (Даниловский район, ЮАО) оно равно 56,2% и 43,8%. В МФК “Водный” (Головинский район, САО) – 52% и 48%. Таким образом, при проектировании и распределении долей девелопер ориентируется на потенциальный спрос», – заключает эксперт.

О том, что нет сложившейся «золотой середины» в пропорциях, говорит и директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. По её мнению, на столичном рынке лишь «Кунцево-Плаза» смогла приблизиться к высокому качеству баланса функций.

Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань высказывается по этому поводу в следующем ключе: «Из года в год мы видим, что соотношение коммерческой и жилой недвижимости в МФК меняется. Так, если рассматривать комплексы, которые проектировались ещё 10 лет назад, то в них офисные и торговые помещения превалировали.

Доля апартаментов не превышала в подобных проектах 25%, а иногда и вовсе была комплиментарной – составляла всего 5%. Если мы говорим о современных реалиях, то основной упор в МФК делается на жилую недвижимость и апартаменты. Причина смены вектора довольна прозаична – это экономика проекта и, соответственно, ликвидность того или иного сегмента рынка в определенный момент времени. На сегодняшний день апартаменты – это возможность продавать квадратные метры в МФК по более высокой цене и для более широкой целевой аудитории».

Эксперты единодушны: МФК – очень сложный с точки зрения проектирования объект девелопмента. За счёт сегментации достигается наилучший экономический эффект. Как правило, апартаменты начинают продавать ещё в начале строительства, чтобы окупить строительную смету. После ввода в эксплуатацию МФК заполняют арендаторы офисной части проекта, и начинает работать гостиничная составляющая (если она присутствует). В будущем данный микс будет корректироваться в пользу других сегментов, а именно – будут отдельно проектироваться площади для сервисных апартаментов.

Управляющий партнёр Point Estate Ирина Калинина выделяет специфику функциональности МФК: «В будние дни его заполняют офисные сотрудники. И это тоже одно из принципиальных отличий от формата «обычного» ЖК, где «приватность» и «камерность» атмосферы являются ключевыми факторами. Главным же преимуществом МКФ по сравнению с классическим ЖК можно назвать обилие инфраструктуры всех форматов – от прачечных и салонов красоты до фитнес-клубов с бассейном, супермаркетов, ресторанов, отделений банков и проч.».

По вертикали и горизонтали

В МФК выделяется вертикальное (поэтажное) и горизонтальное (по корпусам) зонирование. Доля в проектах тех и других примерно одинакова. По информации Марии Литинецкой, около половины вертикальных МФК реализуются в рамках ММДЦ «Москва-Сити» («ОКО», «Город столиц», Башня «Восток», «Меркурий Сити», «IQ-квартал», «Евразия»). Другие примеры вертикальных МФК на рынке Москвы – МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской», «Новый Арбат, 32» и др. К горизонтальным МФК относятся «Савёловский Сити», «Водный», «ВТБ Арена парк», «Парк Мира», «Сады Пекина», Atlantic Apartments и другие.

МФК Сады Пекина

Один из ярких примеров – МФК «Водный», расположенный в Головинском районе САО. Девелопер MR Group запроектировал всю необходимую собственную инфраструктуру: торговый центр и офисные помещения, кинотеатр, фитнес-центр. Ещё один пример МФК с возможностью проживания и работы в одном месте – «Фили Град», расположенный недалеко от Филевского парка. Он включает в себя апартаменты и квартиры, а также зоны деловой и досуговой активности. Проект с подобной концепцией – МФК «Савёловский Сити», что в СВАО. На первых двух этажах предусмотрены конференц-залы, рестораны и кафе, отделение банка, бутики, супермаркет, магазин непродовольственных товаров, фитнес-центр, салон красоты, досуговый центр, детский сад и центр раннего развития. На территории комплекса оборудованы детские и спортивные площадки.

В многофункциональном комплексе HILL8, возводимом на Проспекте Мира, к услугам жителей апартаментов предлагаются расположенные на 1-2 этажах объекты инфраструктуры. Среди них – монобрендовый ресторан, SPA-салон премиального уровня, другие коммерческие помещения: салон красоты для всей семьи, барбер-шоп, торговая галерея и т.д. Третий этаж предназначен для размещения офисов, остальные этажи (начиная с 3 и выше) – под апартаменты.

Управляющий партнёр и акционер ГК «Основа» Олег Колченко описывает новый многофункциональный комплекс с апартаментами RED7, который возводится на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового Кольца. Под коммерческую недвижимость отдано почти 7 тыс. кв. метров с 1 по 4-й этаж дома (с отдельными входами для внешних посетителей): 2-этажный фитнес-центр площадью 3500 кв. метров с бассейном, 2 ресторана, кафе и другая сопутствующая инфраструктура, обеспечивающая будущим резидентам максимально высокий уровень комфорта. Для жителей предусмотрены приватные общественные зоны с дизайнерской отделкой, клубное пространство «Небесной гостиной» с террасой, которая будет включать в себя детские игровые зоны, кинотеатр, коворкинг, сигарную комнату, зону кухни и места для отдыха с авторским ландшафтным дизайном на открытой террасе с видом на центр города.

Вполне обоснованный вопрос: какие перспективы у такого формата недвижимости? «Строительство МФК позволяет диверсифицировать риски, т.е. охватить максимальную целевую аудиторию. То есть, по сути, при планировании МФК девелопер «не кладет все яйца в одну корзину». Даже если в одном сегменте спрос отсутствует, застройщик всё равно сможет получить прибыль от реализации объектов другого формата в рамках того же проекта. К примеру, в кризис 2008-2009 года многие девелоперы начали массово заниматься перепланировкой офисных помещений под апартаменты, что было связано со значительным падением спроса на коммерческую недвижимость», – утверждает Мария Литинецкая.

Немаловажно, что МФК пользуются хорошим спросом со стороны покупателей. Во-первых, в большинстве подобных проектов продаются апартаменты, стоимость которых значительно ниже, чем в квартирах. Во-вторых, концепция проживания и работы в одном месте действительно набирает всё большую популярность. Соответственно, арендаторам выгодно снимать квартиру или апартаменты в том же МФК, где располагается его компания. Поэтому инвесторы охотно вкладываются в такой формат.

МФК Водный

 

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья