Header %d0%b1%d1%83%d1%85%d1%82%d0%b8%d1%8f%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%b0

Рантье и просто большие семьи: портрет покупателя «элитки»

Наталья Бухтиярова, независимый обозреватель

Лауреат премии МАР «Золотое перо-2015» в номинации «За активное освещение профессиональной деятельности на рынке недвижимости» и премии Proestate Media Awards 2015 в номинации «Лучшая работа по освещению темы ипотеки». Колумнист FromMillion.ru.

Элитному рынку Москвы уже более 20 лет. За это время сформировался не только  рынок, но и его покупатель. Сейчас никто не будет покупать квартиру в новом проекте только благодаря ее престижной локации, никто не будет покупать лишь потому, что это дорого, каждый будет взвешивать все за и против, оценивать сам проект по многим параметрам. В итоге сегодня на элитном рынке Москвы спросом пользуются действительно самые лучшие проекты.

Кто он — элитный покупатель?

Безусловно, покупку элитной недвижимости может  позволить себе лишь очень состоятельный человек. А это владельцы успешных бизнесов, топ-менеджеры и госчиновники. И так было всегда.

Однако, хоть целевая аудитория элитного рынка неизменна во все времена, менялась сама психология клиентов. Потребитель развивался и рос вместе с рынком.

 Так, пресс-служба ГК «ИНТЕКО» отмечает:

— Естественно, за прошедшее время произошла эволюция покупателей этого сегмента: они приобрели опыт проживания в высококачественных объектах, причем не только в городских квартирах, но и в загородных домах, в закрытых коттеджных поселках и за рубежом. Целевая аудитория элитных проектов стала более грамотной, более избирательной. Научилась просчитывать инвестиционную выгоду, не просто тратить деньги, а грамотно вкладывать в ликвидный продукт.

Эволюция, естественно, шла вместе с процессом продажи и покупки элитной недвижимости, как в Москве, так и за пределами ее, в том числе и за рубежом. Опыт важен в любом деле, и в приобретении люксовой недвижимости тоже. В результате, можно предположить, что на сегодняшний день такие клиенты владеют не одной элитной квартирой.

Сколько квартир обычно есть у элитного собственника?

Точную статистику в этом вопросе вряд ли кто-то предоставит, но некоторые данные получить все же удалось. Считается, что в среднем обеспеченные люди владеют 2-3 квартирами в Москве. Кроме того, достаточно часто им принадлежит также загородный коттедж и недвижимость за границей.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE:

— В среднем, владельцы элитной недвижимости имеют в собственности по две квартиры (учитывая жилье, купленное для детей). Примерно 30-50% также обладают загородным домом. Коттедж может использоваться как для постоянного, так и для сезонного проживания.

Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse:

— В начале нулевых состоятельные люди активно скупали недвижимость в элитных локациях, на зарождающейся Остоженке, например. Тогда не редко в собственности имели несколько квартир большой площади. В основном покупали для вложения денег и престижа, но встречались и профессиональные рантье. В последнее время, тенденция изменилась к тому, что количество квартир зависит от численности семьи. У семейных людей можно говорить, как минимум о трех квартирах: для себя, для детей и для родителей. Удобно, когда родители, например, живут в доме через дорогу или в одном квартале.

Кристина Томилина, директор департамента городской недвижимости Savills в России:

— Обычно такие клиенты имеют 2-3 квартиры, но это «средняя температура» по больнице. Если мы говорим о собственниках недвижимости премиального сегмента, то у них может быть и одна, но очень дорогая квартира. У многих есть, например, одна премиальная квартиры и одна в бизнес-классе, оставшаяся с прошлых лет. Есть также такой пласт собственников, как рантье, у которых во владении может быть по 4-5 квартир. Но это уже профессионалы, которые используют недвижимость для извлечения прибыли.

Итак, чаще всего у состоятельных людей  квартира в Москве не единственная, так как, решая свой квартирный вопрос, они могут руководствоваться достаточно разными целями. А разное целеполагание, естественно, предполагает не однозначный ответ.  Так какие именно причины побуждают людей владеть несколькими  очень дорогими объектами недвижимости, которые недешево обходятся им в своем содержании?

Причины покупки

Основная цель покупки любой недвижимости — для себя. Элитная недвижимость не является исключением. Именно для собственного проживания ее чаще всего и покупают.  

Но порой кажется, зачем покупать жилье в новом проекте, если уже и так есть хорошая высокобюджетная квартира? Но оказывается, элитная недвижимость достаточно быстро устаревает. На рынке постоянно появляются все более совершенные проекты, предлагающие жизнь, которая и не снилась  собственникам из 90-х. И, естественно, когда есть финансовая возможность позволить себе такую жизнь, многие решаются на переезд.

Это подтверждает Дмитрий Голев, директор по продажам Оптима Девелопмент:

— В ЖК премиум класса «Прайм Парк» очень большое количество покупателей, которые продают старые премиальные квартиры, чтобы купить новую. Причины в том, что многое из того, что строилось еще несколько лет назад, уже не соответствует параметрам современного дорогого жилья – это касается и сервиса, и уровня комфорта, набора элементов инфраструктуры, территориального расположения, даже планировок и общей квартирографии комплекса. У нас около 70% продаж идет по ипотеке, и во многих случаях кредит покупатели планируют закрывать именно с продажи имеющихся квартир.

Не менее часто мотив покупки новой элитной квартиры — изменившиеся семейное положение. Рождение детей требует большей жилплощади, а выросшим детям часто покупают отдельное жилье. Также достаточно часто приобретается квартира по соседству и для родителей. Богатые — такие же люди, как и все, и стремятся улучшить уровень комфортного проживания своей семьи. При этом не всегда старые квартиры продаются, их оставляют для  детей или сдают в аренду.

Сдать в аренду — другой мотив покупки недвижимости, который тоже имеет место быть на сегодняшнем рынке.

Елена Пальчунова, коммерческий директор Moss, рассказывает:

— Мы выделяем отдельную категорию покупателей, которые приобретают недвижимость и сдают ее в аренду с помощью нашей управляющей компании MossHospitality, которая предоставляет такую услугу резидентам Moss. Как правило, такие клиенты бОльшую часть времени проводят заграницей, поэтому и проявляют интерес к данной услуге – все хлопоты по подбору арендатора, хранению личных вещей собственника и косметическому ремонту по завершению срока сдачи апартаментов управляющая компания берет на себя.

Аренда вообще становится трендом среди молодого населения. Так, Станислав Лобанов, рассказывает:

— Главный тренд последнего года — аренда и квартиры с отделкой. Молодое современное поколение, в том числе и в высокобюджетном сегменте, более мобильно, поэтому аренда для них становится лучшей альтернативной покупке квартиры. Это не требует таких больших единовременных затрат и необходимости «ломать голову» над ремонтом.

Не менее актуален сейчас и другой мотив покупки высокобюджетной недвижимости — сохранение и преумножение денежных средств. Сегодня недвижимость опять вернула себе привлекательность в сравнении с банковскими вкладами. Проценты по вкладами столь минимальны, что далеки от соблазнительных, ликвидная же недвижимость всегда остается в цене. Кроме того, сегодня на ней есть возможность заработать.

Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам, группы ПСН, всегда высказывалась за вложение денег в ликвидную недвижимость, и по-прежнему придерживается этого взгляда:

—Элитное жилье, как, впрочем, и квартиры в других сегментах, было и остается наиболее надежным средством сохранения свободных средств. Тем более сегодня, когда, например, банковский вклад из-за нестабильной ситуации с банками в целом перестал быть надежной альтернативой. Поэтому в долгосрочной перспективе именно недвижимость – самый надёжный инструмент для вложений.

Кристина Томилина также отмечает:
— Сейчас на рынке продается много проектов интересных с инвестиционной точки зрения и позволяющих зарабатывать 15% в год или даже больше на приросте капитальной стоимости. Так количество сделок, совершенных с элитными новостройками в последние 5 лет, увеличилось на 45% (сравнивается 1 полугодие 2013 года и 1 полугодие 2018 года).

О финансовый выгодности вложения денег в элитный  объект говорит и Елена Пальчунова:

— В текущих условиях, когда курс национальной валюты по отношению к иностранным растет, падает, возникает ситуация, при которой текущие рублевые цены на объекты элитной недвижимости снижаются в пересчете на иностранную валюту. А это делает такие объекты более привлекательными с точки зрения приобретения для держателей накоплений в иностранной валюте. Так, например, когда проект Moss Apartments вышел на рынок столичной недвижимости, цена квадратного метра в пересчете на доллары составляла 17.500 у.е. По состоянию на текущий момент она составляет менее 15.000 у.е. и продолжает снижаться (в валютном эквиваленте) вместе с курсом рубля. Именно поэтому  мы ожидаем спрос на элитную недвижимость с небольшим «лагом». Те клиенты, чьи накопления аккумулируются в иностранной валюте, могут «взять паузу», ожидая дальнейшего ослабевания национальной валюты, чтобы максимально выгодно приобрести объект недвижимости, цена которого зафиксирована в рублях.

Бывают, конечно, и неожиданные причины смены одной элитной квартиры на другую. Стоит отметить, что на элитном рынке такие причины могут быть весьма фантастичные, и обычному обывателю никогда бы не встретились. Одну такую историю рассказал Илья Менжунов, имеющий богатый опыт работы с покупателями элитной недвижимости:

— Вот, к примеру, реальная история из жизни. Один из собственников вынужден был продать элитное жилье из-за неразрешимого конфликта с соседом по подъезду, а именно – владельцем пентхауса. Проблема заключалась в том, что пока тот собирался на работу, его охрана держала на этаже единственный лифт. Причем договориться с соседом никто не мог. Тем, кто жил на нижних этажах повезло, а вот наш пострадавший клиент был владельцем квартиры на 15 этаже. Физические нагрузки с ежедневным спуском по лестнице не входили в его планы. В итоге пришлось продать квартиру, купив взамен элитное жилье в другом доме.

Стоит ли покупать еще

Сегодня время, когда выгодно покупать элитную недвижимость, когда пришла пора поменять квартиру в устаревшем ЖК на современную и более комфортабельную в проекте, где продумана каждая мелочь. Ведь кроме современных ЖК, сегодня на рынке есть возможность купить такие лоты со скидкой до 20 – 30%.

Эксперты отмечает, что на сегодняшний день, наоборот, многие состоятельные граждане продают зарубежные активы и вкладываются в наш рынок. Это часто связано с тем, что  и так высокие эксплуатационные расходы стали для россиянина дороже, как минимум, в два раза по причине изменившегося курса. Кроме того, некоторые потенциальные покупатели «элитки» теперь не имеют права владеть зарубежными квартирами и домами. А есть и те, кто попал под запрет на выезд.

Как бы то ни было, сейчас на столичном элитном рынке есть стабильный спрос, и нет причин для его ослабления. Однако спрос есть только на самых  продуманных и конкурентоспособных проектах. И к таким проектам в Москве сегодня эксперты относят, в первую очередь», ЖК «Садовые кварталы», «Prime Park» и «City Park». а также «Тhe Mostman», «Кутузовский, 12», «Capital Towers», «Вишневый сад» , «NevaTowers» в ММДЦ «Москва-Сити».

 

Источник: FromMillion.ru

Новости

Интересные материалы

Оформите подписку на самые интересные
новости из мира элитного жилья