Подтверждение высокого статуса: как меняются предпочтения покупателей элитных квартир?

«В человеке всё должно быть прекрасно…». В наше время известная фраза великого писатели требует непременно дополнения к «душе», и «телу». Речь идёт о положении человека в обществе. И если оно соответствует личностным характеристикам, то можно по праву считать жизнь удачной.

Личный интерес

Внешне статус человека выражается в полученном образовании, успехах в той или иной сфере деятельности, занимаемой им должности, ближайшем окружении и т.п. В этом ряду важны и материальные ценности – место проживания, качественная характеристика жилья. И чем они выше и престижнее, тем больший пиетет испытывают к данной персоне. Существует даже понятие «статусное» жильё: там надо непременно проживать, иначе  – просто неприлично. Сам факт владения там недвижимостью говорил о принадлежности к особой касте граждан и финансовом благополучии. Вот и появлялись в своё время «дворянские гнёзда», «профессорские» дома, «аристократические» районы, «золотая миля»…

«В «лихие» 90-е сегмент высокобюджетного жилья развивался достаточно хаотично, а элитные новостройки можно было пересчитать по пальцам, – вспоминает Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate. – К основным критериям, характерным для дорогих объектов того времени, можно отнести центральное расположение, наличие подземного паркинга, профессиональную охрану, большие площади квартир. Недостатков же было довольно много. Это, в первую очередь, низкие потолки, которые объяснялись погоней за выгодой: ведь за счёт потолков 2,8 м застройщик получал возможность построить дополнительный этаж. Это касалось и мест общего пользования, на которых также зачастую экономили: проекты тех лет отличались сжатыми входными группами, небольшими придомовыми территориями. В некоторых домах были не совсем удачные планировки». Конечно, были и исключения, и это, в первую очередь «Агаларов Хаус» – проект, опередивший время. Как в своё время говорил сам Агаларов, «я построю всего один дом, но он будет лучший». И слово своё он сдержал.

«Определяющими критериями по-настоящему элитного жилья, кроме location, стали: надёжный застройщик и привлечение к разработке проекта архитектора с именем, клубный формат (до 30 квартир), наличие зоны ресепшн (сравнимой с лобби 5-звёздочных отелей), высокий уровень инженерных коммуникаций и систем безопасности, подземный паркинг с выделенными 3 м/м на одну квартиру  и т.д. Тогда же считалось, что в состав элитного жилого комплекса обязательно должны входить бассейн, тренажёрный зал, spa-зона и различные клубные помещения, такие как сигарная, каминная, комната для водителей и т.д. Формировалась и однородная социальная среда (что предусматривает строгий отбор жильцов)», – напоминает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Как известно, владелец дома «Агаларов Хаус» лично проводил собеседования, решая, кто из потенциальных покупателей подходит в качестве будущих жильцов. Например, не все готовы к соседству с деятелями шоу-бизнеса, – из-за понятного стремления к тишине и приватности. Именно забота о покое, предсказуемости и безопасности повседневной жизни на территории статусных домов стала основной причиной для возможных ограничений и отказов в покупке. В частности, подобное случилось с Аллой Пугачёвой, которая не стала новосёлом в ЖК «Патриарх».

В тени роскоши

С момента постройки «Агаларов Хауса» прошло двадцать лет. Очевидно, дом, построенный по американскому проекту, с точки зрения архитектуры, дизайна, планировочных решений уже устарел, как и многие аналогичные здания. Присущее понимание роскоши и статуса, увы, меняется, а потому подобные жилые комплексы постепенно будут уходить в тень. «Что касается утраты блеска, то все элитные объекты, в том числе расположенные на «Золотой миле», с каждым годом теряют привлекательность, поскольку уже не соответствуют запросам нынешнего потребителя», – считает руководитель департамента продаж элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой» Валерия Яновская.

«Изменился сам покупатель, он стал очень грамотным, научился выбирать, сравнивать, просчитывать инвестиционную выгоду и т.д. Кроме того, на рынок элитной недвижимости выходит всё больше проектов в интересных локациях, с оригинальными архитектурными решениями, приемлемыми ценами, и у состоятельного новосёла есть выбор», – утверждает руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome Дарья Самойлова.

Всё-таки вопрос «статусности» жилья – относительный, размышляет коммерческий директор девелоперской группы «Сити-XXI век» Виталий Разуваев. Понятно, что в 90-е годы, когда рынок только формировался, те же дома в пределах «Золотой мили» были, что называется, creme de la creme. Многие из этих объектов никогда не потеряют свой блеск – они штучные и имеют свою историю. Однако рынок постоянно развивается, и многие обеспеченные люди сейчас, допустим, выбирают стильные высотки с современной архитектурой и инновационным инженерно-технологическим внутренним оснащением.

«Действительно, по сравнению с проектами 90-х годов произошла оптимизация инфраструктуры, появились инженерные новинки, такие как микроклимат, система очистки воды, сервисные лифты. Широкий диапазон площадей квартир, высокие потолки, панорамные окна, террасы также являются важными составляющими. Очень популярными стали квартиры с готовой отделкой, а также апартаменты с сервисом от мировых брендов. Что касается требований к интерьерам, то можно сказать, что от гигантомании и излишества современный покупатель перешёл к эргономичности и минимализму», – продолжает Денис Попов.

И место красит…

Изменились представления и о статусной локации. «Новая точка притяжения спроса покупателей элитной недвижимости – Замоскворечье, – утверждает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.– Долгое время инфраструктура района была неоднородной, а элитная застройка точечной. Однако сегодня там реализуется с десяток знаковых проектов, что вполне логично. Посмотрите на Европу – там престижно жить, где тихо, респектабельно, зелено. Вот такие места в Москве через лет 10-15 и будут называться элитными, а сами районы говорить о высоком статусе жителей».

«Статусные локации будут смещаться к зелёным зонам, потому что многие покупатели считают, что парк рядом с домом украшает жизнь больше, чем кремлёвские башни в окне квартиры, – соглашается Екатерина Румянцева. – Из-за этого некоторые объекты de luxe всё чаще оказываются в местах, относящихся к бизнес-категории. Как пример – ЖК «Снегири Эко», расположенный в Раменках рядом с природным заказником. Или «Резиденции Монэ», где выигрышная архитектура и дизайн интерьеров компенсируют не самую лучшую локацию. В целом, статусное предложение станет разнообразнее».

«Важно, что и в центральных, и в других локациях есть свои «патриоты», которые крайне редко задумываются о переезде в другой район.  Состоятельные люди, которые живут на западе Москвы, естественно, предпочитают достойные проекты, расположенные в тех же Раменках, вблизи Кутузовского проспекта. Таким клиентам важна привычная среда, принципиально наличие неподалеку зелёных зон, мест для отдыха», – добавляет Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.

«Дефицит участков под застройку в центральной части города побудил девелоперов шагнуть в районы, считавшиеся ранее периферийными, но которые при этом обладают интересными качественными характеристиками, – поддерживает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. – Так, например, север Москвы с точки зрения состояния экологии всегда находился на втором месте после запада, а в совокупности с другими достоинствами он вполне закономерно становится площадкой для  появления новых качественных проектов. Одним из них стал дом премиум-класса «Дыхание», застройщиком которого выступила наша компания. Окружение, в том числе соседство с обширными участками зелёных насаждений Тимирязевской сельхозакадемии, позволило успешно реализовать жилой комплекс. Расширение географии дорогих, статусных проектов – одна их главных тенденций последних лет, которая будет «работать» и определять облик сегментов и в ближайшем будущем».

«Аристократ» уходит на «Можай»

Эксперты называют наиболее перспективные районы столицы, способные потеснить традиционные локации элитного жилья в ближайшие годы. Согласно аналитике компании Blackwood, в течение прошлого года на рынок вышло порядка 200 тыс. кв. м элитного жилья, что составило около половины текущего предложения. В территориальном разрезе 70% нового предложения пришлось на три района: Хамовники (34%), Пресненский (20%) и Тверской (17%). За пределами ЦАО ведущие позиции заняли Донской и Можайский районы, на территории которых строятся в том числе такие элитные ЖК, как «Нескучный Home & SPA» и «Аристократ».

Как ожидается, до конца будущего года на рынок выйдет 30-35 новых проектов. «В Хамовниках ожидается 7 новых элитных ЖК общей площадью около 250 тыс. кв. м. Крупнейший – ЖК на Лужнецкой набережной (ГК «Абсолют»). В Пресненском – 5 новых проектов, в том числе три башни в рамках ЖК Capital Towers (от Capital Group). В районе Якиманка на месте «Красного Октября» компания «Гута-Девелопмент» возобновила проект по возведению элитных резиденций площадью более 100 тыс. кв. м. Данный комплекс завершит программу превращения острова Балчуг в одну из самых дорогих и престижных для проживания локацию Москвы. По объёму заявленного нового предложения выделяется и Дорогомилово: в частности, Capital Group на месте Бадаевского завода давно анонсировало интересный проект, однако к реализации приступает лишь сейчас», – рассказывает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

В долгосрочной перспективе, по мнению экспертов, среди территорий, способных потеснить традиционных лидеров предложения, выделяется набережная реки Яузы, где в рамках развития культурно-творческого кластера «Артквартал» планировалось возвести несколько миллионов квадратных метров новой недвижимости, в том числе элитной.

Ещё одним подспорьем для развития элитного рынка может стать новая программа реновации старого жилого фонда. Однако в ближайшей перспективе, согласно официальным данным столичного правительства, она коснётся только Таганского, Пресненского, Красносельского и Басманного районов. Впрочем, в дальнейшем городские власти смогут пересмотреть планы и возвратить девелоперов в другие исторические кварталы города.

Источник: FromMillion.ru