Бизнес-класс: золотая середина московского рынка

За год стоимость квартир бизнес-класса в Москве поднялась на 18% - таких результатов нет ни  у элитного жилья, ни у квартир массового сегмента. Эксперты «Метриум Групп» подтверждают, что бизнес-класс стал самым перспективным и инвестиционного привлекательным сегментом первичного рынка Москвы.

Основными тенденциями 2014 года на рынке бизнес-класса стали:

•    Высокая девелоперская активность

Несмотря на усугубление экономической ситуации, застройщики в течение всего года выводили на рынок новые жилые комплексы бизнес-класса. Предпродажная подготовка проекта от разработки концепции до получения разрешительной документации зачастую занимает не один год. Многие из недавно вышедших проектов появились на бумаге еще в 2011-2012 гг., когда экономика восстанавливалась после кризиса 2008 года, и рынок жилья развивался активными темпами. В то же время образование валютного кризиса и реакция на него рынка жилья, выраженная увеличением покупательской активности, подтолкнули девелоперов к форсированию открытия продаж к концу года в своих проектах, пока имеется платежеспособный спрос.

В общей сложности, за год вышло 20 новых ЖК такого уровня. Среди них - ЖК "Измайлово Lane", жилой квартал RedSide, ЖК «Сердце Столицы» и др. В итоге к концу года первичные продажи велись в 64 жилых комплексах бизнес-класса. Всего на рынке продавалось 8000 квартир этого сегмента – почти половина всего предложения первичного рынка в столице.

•    Увеличение спроса

Повышенная покупательская активность отмечена в прошедшем году во всех сегментах первичного рынка жилья Москвы. Бизнес-класс не стал исключением. Однако в отличие от массового сегмента к выбору квартиры в высокобюджетных новостройках покупатели относились более осознанно: популярностью пользовались объекты зарекомендовавших себя застройщиков, проекты с удачной концепцией и оптимальным соотношением цена-качество, жилые комплексы на старте продаж с высоким потенциалом роста цены. Максимальный спрос отмечен во время наибольших валютных колебаний – в феврале-марте и октябре-декабре.  

Жилой квартал RedSide

•    Рост цен

Опасения потерять накопленные средства подтолкнули население вкладывать их в недвижимость, как в наиболее стабильный актив, что спровоцировало повышение цен на рынке. Средняя цена по бизнес-классу увеличилась за год почти на 18%, тогда как в прошлом году – на 9%. Наиболее активно стоимость квартир выросла в новых проектах, вышедших на старте продаж по привлекательным ценам. Аналогично динамике спроса максимальный рост цен отмечен в 1 и 4 кварталах года.

Средневзвешенная цена «квадрата»  по итогам года выросла на 17,8% и составила 243 740 руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса составила 13 млн руб., двухкомнатной – 20,5 млн руб., трехкомнатной – 27,8 млн руб. По сравнению с  4 кв. 2013 года она выросла на 19,3%, 16,5% и 22,5% соответственно.

•    Продолжение расслоения бизнес-класса

В 2014 году жилые комплексы бизнес-класса вышли во всех подсегментах – нижнем («Консент», «Кристалл», «Крылатский» и пр.), среднем («1147», «Сердце Столицы», «Дом на Самаринской» и пр.) и высоком (RedSide, Egodom, «На Шлюзовой набережной»). В целом, новые проекты характеризуются своим разнообразием не только по ценовой политике, но и ряду других факторов. Например, стали появляться клубные дома бизнес-класса – раньше такой формат был свойственен только элитным проектам.

•    Изменение географии строительства

Новые проекты вышли во всех округах Москвы, что оказало влияние на перераспределение предложения по географическому признаку. В престижных западных округах города в течение долгого периода возводилось основное количество новостроек бизнес-класса. Сейчас объекты, строительство которых началось 4-7 лет назад постепенно уходят с рынка. Так в ЗАО в 2014 году завершились первичные продажи в шести проектах: «Эмеральд», «Доминион», «Обыкновенное Чудо», «Катрин Хаус, «Рублевские Огни», «Квартал Триумфальный».

В результате, преобладающая еще в конце 2013 года доля запада в структуре предложения новостроек Москвы существенно сократилась. Год назад на ЗАО, ЮЗАО и СЗАО в сумме приходилось более 60% жилых комплексов и квартир, сейчас – менее половины (48,4% проектов и 47% квартир). В то же время доля восточных округов выросла по количеству проектов до 25%, по числу реализуемых квартир – до 30,1%

ЖК Egodom

•    Появление проектов, отражающих актуальный вектор формирования градостроительной политики

Новые направления развития города, обозначенные властями (реновация промзон, квартальная застройка, преобразование набережных), нашли свое отражение в некоторых проектах бизнес-класса. Пока их не так много (RedSide, «Сердце Столицы», «На Шлюзовой набережной», «1147»), однако в перспективе, вероятно, их число будет увеличиваться.  

Экспертный прогноз на 2015 год

«Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, - подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате, рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности ввиду ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый сегмент, где доля ипотечных сделок составляет около половины.

Тем не менее, влияние кризиса на рынок высокобюджетной недвижимости может быть значительно сильнее, чем на рынок эконом- и комфорт-класса. Дорогое жилье не является предметом первой необходимости, и процент населения, который может позволить себе купить его значительно меньше. Кроме того, ажиотажная покупательская активность в 2014 году привела к удовлетворению платежеспособного спроса, в связи с чем корректировка числа сделок была бы в 2015 году даже в условиях стабильной экономики.

ЖК "Сердце Столицы"

В 2008 году рынок жилья бизнес-класса оказался самым уязвимым: часть проектов оказалась замороженной, часть подверглась реконцепции. Предстоящий год может стать еще сложнее. Если во время мирового финансового кризиса курс доллара по отношению к рублю вырос на четверть, то в 2014 году он увеличился как минимум в 1,5 раза. Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации – с одной стороны их затраты значительно увеличатся, с другой – в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. В результате, в предстоящем году мы скорее всего увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний».

 

Источник: FromMillion.ru