Элитная ипотека: для кого и зачем

Высокобюджетный сектор рынка жилой недвижимости всегда стоял особняком, он жил по своим законам, имел собственного покупателя и долго оставался верен своим правила. Когда-то это были клубные малоквартирные дома с закрытыми продажами далеко не каждому желающему. Сейчас времена изменились, а вместе с ними изменились правила игры на элитном рынке.

Сегодня можно встретить элитные кварталы. Сегодня площадь элитной квартиры может выглядеть вполне компактно. Сегодня уже никто и не вспомнит, что некогда цены на эту недвижимость устанавливались исключительно в валюте. И сегодня ипотека на элитном рынке недвижимости востребована. Да, с ее помощью продают не 70 – 80 % квартир, а лишь 20%, как отмечают эксперты, но и этот показатель далеко немаленький. Хотя вряд ли стоит ожидать, что доля ипотечных кредитов в этом сегменте будет сравнима с менее дорогим. Ольга Парийская, директор по продажам MOSS Apartaments, обращает внимание, что ипотечный займ чаще всего ограничен 20 млн рублей, а квартиры на этом рынке часто намного дороже. Кроме того, не стоит забывать, что многие состоятельные граждане стараются не афишировать подобные сделки и свои источники доходов, следовательно, ипотеку такие клиенты рассматривать никогда не будут.

Богатые умеют считать деньги

Зачем ипотека на элитном рынке, где покупатели — весьма состоятельные люди? Если твой доход ограничен, то какой смысл покупать квартиру, стоящую десятки миллионов, причем, эти миллионы придется брать в долг? Ответ прост, и дает его генеральный директор ООО «МАГИСТРАТ» Екатерина Батынкова:

— Мотивация покупателей, пользующихся ипотечными кредитами, проста — выгода. На фоне снижающихся ипотечных ставок и волатильности валютного курса, вложения в недвижимость, даже с учетом ипотечного кредита, — это надежное сохранение средств.

Есть и другие мотивы.

Во-первых, как  справедливо отмечает Всеволод Баев, генеральный директор маркетингового агентства Media 108, богатые умеют считать деньги: «Если у покупателя есть возможность вложить деньги в бизнес или инвестировать иным образом под процент, превышающий ипотечную ставку, ему выгоднее взять кредит и заработать на разнице». Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, добавляет, что состоятельные покупатели элитного жилья обычно также являются банковскими состоятельными VIP-клиентами, которые имеют ряд привилегий, в том числе и по ипотечной ставки, которая может быть ниже на десятки доли процентов, чем для обычных клиентов.

Во-вторых, как сообщает Дмитрий Голев, директор департамента жилой недвижимости Optima Development, клиентами элитного рынка являются и топ-менеджеры крупных компаний, которые один-два раза в год получают крупные бонусы или премии. Многие из них предпочитают не откладывать средства на будущую покупку, а пользуются ипотекой, которую потом быстро гасят за 3 – 4 года.

Третий немаловажный момент, который отметил Всеволод Баев, кроется в том, что ипотека позволяет перетянуть спрос с менее дорогих сегментов, например, покупателей из бизнес-класса в премиум. Если у покупателя есть желание зайти в дорогой сегмент недвижимости, но не хватает собственных средств, то сегодня ипотека делает такие покупки возможными.

Есть и еще один интересный момент, когда ипотека привлекательна именно для состоятельных граждан. Рассказал о нем Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея»: «Иногда кредит берут, чтобы оправдать слишком высокие расходы, не совпадающие с уровнем официального дохода. Не секрет, что банки принимают к рассмотрению не только справки 2НДФЛ, но и справки о доходах по форме банка. Так, если «белые» доходы не позволяют легально приобрести элитную недвижимость, ее покупают в кредит. Справка о покупке в ипотеку остается, а займ затем быстро гасится».

Жизненные невзгоды владельцев собственного бизнеса

Клиенты элитного сектора недвижимости оформляют ипотечные кредиты точно так же, как и клиенты всех остальных сегментов рынка. Но сложности могут возникнуть у тех, кто свой высокий доход получает не в качестве зарплаты, а в качестве дохода с собственного бизнеса. Да, предприниматели для банка — особая категория клиентов.

Сергей Бобашев, руководитель LifeDeluxe.ru, справедливо отмечает:

— Бизнесменов, откровенно говоря, не любят. Сегодня грудь в крестах, завтра голова в кустах. Ненадежные это люди. Только казалось, что он миллионер, как выясняется, что человек должен не только своему банку, но еще и другим. Для банка человек, имеющий собственный бизнес, — плохой заемщик. Кроме того доходы бизнесмена оценить сложно в силу часто непрозрачных финансовых схем. Именно поэтому банки больше всего любят наемных менеджеров госкорпораций с высокой стабильной зарплатой. Для таких товарищей предлагаются самые ласковые условия.

Однако и бизнесмены все же имеют шанс получить ипотечный кредит. Проблем не должно возникнуть, если требуются 10 млн рублей  или меньше и кредитная история при этом нормальная. Но на минимальный процент рассчитывать все же не приходится.

Банк, безусловно, проверит не только собственника бизнеса, но и сам бизнес. Индивидуальным предпринимателям потребуется предоставить декларации по доходам за последние два года, и реальность получения ипотеки будет напрямую зависеть от того, насколько большие обороты в них указаны.

Олег Ступеньков рассказывает, что получение собственниками бизнеса ипотеки также зависит от вида этого бизнеса:

— Если бизнес связан с оказанием услуг или доход зависит от комиссий с продаж, то отказы банков в предоставлении кредита — не редкость. Если же это стабильное производство, предприятие, имеющее долгосрочные контракты, то проблем с оформлением ипотеки обычно не возникает.

Но есть и своя ложка меда в этой ситуации. Как говорит Дмитрий Халин, все меняется, если бизнесмен обращается в свой банк:

— Если бизнес обслуживается в том же банке, где его владелец берет ипотеку, то у банка есть понимание денежных потоков, которые генерит этот бизнес, есть понимание надежности данного клиента. Поэтому таким клиентам банки зачастую готовы выдавать кредиты на таких условиях, которые вообще никому больше предложить не могут. Это касается и величины стартового взноса, которая даже может быть ниже 10%, и процентной ставки, и документов, необходимых для оформления кредита.

Предложение рынка

Сегодня банки предлагают ипотеку на весьма выгодных условиях. Всеволод Баев рассказывает, что средняя ставка на рынке — 9 % годовых. Но есть и более привлекательные предложения. Например, в комплексе «Нескучный Home & SPA» можно купить квартиру в ипотеку по ставке 6 % с первоначальным взносом от 20 %.  На некоторых объектах компании «Галс Девелопмент» предлагается ипотека со ставкой 6,7 %.

Кроме этого, застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на 6 месяцев, а некоторые и дольше, лизинг и готовую отделку. И все это есть как на рынке жилья, так и на рынке апартаментов. Конечно, в апартах многое зависит от самого проекта, банки не всегда его аккредитовывают, но при таком сценарии на этих проектах всегда есть выгодная рассрочка от застройщика. Кроме того, если ее нет, а клиент нуждается, то сегодня многие компании пойдут ему навстречу.

Ипотека на вторичном рынке элитного жилья также есть, но процент в ней несколько выше.

Когда покупать?

Сегодня есть два пика, когда   состоятельные клиенты готовы купить высокобюджетное жилье в новостройке. Это старт продаж и это завершающая  стадия строительства.

Старт проекта, безусловно, риск. Клиент покупает лишь обещание, при этом платить миллионы сразу. Ситуация при трезвом размышлении явно не в пользу покупки, а богатые люди уж точно умеют размышлять и оценивать. Именно поэтому спросом на уровне котлована пользуется далеко не каждый объект, а перспективный, уникальный и с явно хорошей (низкой) ценой.

Такой расклад сил подтвердил и Андрей Хитров, директор по маркетингу компании Welhome:

— Некоторые проекты распродаются на 50% уже на стадии котлована, когда работы еще не начались или идет подготовка к ним. Дело в том, что каждый проект на первичном рынке элитной недвижимости Москвы уникален, и каждый связан с рядом обстоятельств, которые могут ускорить или замедлить темп продаж на том или ином этапе строительства.

Однако, к моменту сдачи элитного дома, в нем чаще всего остаются нераспроданные квартиры. Это свидетельствует о том, что ряд покупателей не готов рисковать и не ведется на соблазнительные цены. Дмитрий Халин рассказывает, что на этапе фасадных работ покупают самые осторожные клиенты и те, кому надо срочно, кто в принципе готов купить и на вторичном рынке. На этом этапе продается до 20% квартир.

Стоит также понимать, что после сдачи дома у элитных объектов  есть еще 20 – 25 % нераспроданных лотов.

А стоит ли инвестировать?

Все эксперты рынка говорят, что сейчас в основном приобретаются квартиры для себя, для жизни, что инвестор ушел с рынка. Генеральный директор компании «Квартал Триумфальный» Игорь Пономарев считает: «Рассматривать недвижимость, как ранее, в качестве инвестиционного инструмента в Московском регионе на сегодняшний день не актуально. Однако инвесторы на рынке, конечно, есть, но это больше покупки не с точки зрения получения дополнительной прибыли в будущем, а как средство аккумулирования денежных средств в некий актив, актуальность которого возрастет только после окончания строительства».

Андрей Хитров сообщает, что доля инвесторов в элитном сегменте жилья не превышает 15% от всех покупателей. И это самое оптимистичное заявление, так как остальные эксперты говорят про 10%.

Инвестирование в элитное жилье стало малодоходным. Цены на рынке не растут, как это было прежде, заработать можно лишь на росте цены, которая происходит лишь благодаря увеличению количества этажей в самом доме. И, как отмечает Андрей Хитров, более стабильные и планомерный рост цен сегодня демонстрируют не люксовые объекты, а бизнес- и премиум-класс.

Одним словом, элитный рынок трансформировался и подстроился под экономические реалии. Он стал ближе к народу. Состоятельный народ тоже немного спустился с небес. И в этой ситуации ипотечное кредитование нашло свою нишу в этом сегменте рынка и хорошо там обосновалось.

 

Источник: FromMillion.ru