Элитное жилье в Сочи: нюансы и подводные камни

Рынок элитного жилья Сочи набирает популярность среди жителей российских мегаполисов, особенно после начала пандемии. Однако покупателям стоит знать об особенностях и рисках этого рынка, чтобы не разочароваться в нем и не потерять время зря.

Россияне оценили российский «Лазурный берег»

Пандемия коронавируса показала, что государственные границы могут моментально закрыться на неопределенный срок, оставив россиян без возможности поехать на любимые курорты. В связи с этим спрос на внутренние направления, прежде всего Сочи, резко вырос. На местный рынок жилой недвижимости хлынули покупатели из других регионов. И если раньше в структуре спроса лидировали москвичи и петербуржцы, то теперь мы видим рост доли клиентов из многих городов России.

При этом наблюдается всплеск интереса покупателей к недвижимости не только для отдыха, но и постоянного проживания. Режим самоизоляции позволил многим гражданам протестировать удаленный формат и понять, что вовсе не обязательно быть привязанным к одному городу — можно жить у моря и работать дистанционно.

Особенно актуально это для семейных покупателей, на которых приходятся 60% сделок в высокобюджетном сегменте. Они предпочитают Олимпийский парк, в котором в сентябре открылся лицей «Сириус», а также есть полная спортивная инфраструктура для детей и подростков, включая теннисную академию, секции для занятия хоккеем и так далее. Однако в этой локации ограниченное предложение. Одно из главных требований семейных клиентов — возможность добраться до школы за 15−20 минут на машине. Интересно, что, по нашим наблюдениям, сейчас около 70% учащихся в образовательных учреждениях Олимпийского парка — это дети из других регионов страны.

Покупателей жилья в Сочи не пугает его высокая стоимость — а ведь местный рынок недвижимости по этому показателю уступает лишь Москве и Санкт-Петербургу. Для понимания: средняя цена квартир и апартаментов здесь в сегменте «премиум» и «элит» может достигать 300−450 000 рублей за 1 кв. м и выше. Загородная недвижимость и вовсе по цене сопоставима с зарубежными странами (40−60 млн рублей за дом или около 445−670 тыс. евро).

Также в 2020 году мы видим рост инвестиционных сделок с апарт-отелями, в том числе открывающимися после реконструкции бывших советских пансионатов и санаториев. Инвесторы покупают в них юниты, заключают договор с управляющей компанией и сдают апартаменты в аренду, делясь комиссией в размере до 30% от арендного дохода.

Повышенный спрос объясняется локацией подобных проектов — они расположены на хороших участках с выходом к морю, которых уже нет в свободном доступе. Девелоперы переделывают такие объекты в апартаменты при четырехзвездочном отеле — например, «Моне» (бывший санаторий «СССР»), Adagio Le Rond Sochi под управлением Accor Hotels, «Лучезарный».

Покупка квартиры в Сочи: подводные камни

Сочинский рынок недвижимости сильно отличается от московского и петербургского. Что сразу может смутить столичных покупателей — отсутствие понятных «элитных» локаций. Если в Москве или Петербурге давно устоялись определенные районы, недвижимость в которых априори ценится выше, чем в других, то в Сочи с этим сложнее. Да, здесь есть «Золотой треугольник» (микрорайон между Центральным и Хостинским районами с выраженной курортной спецификой) или поселок «Благодать» в микрорайоне Приморье, где селятся представители отечественной элиты. Однако в целом застройка в Сочи очень разнородная и неподготовленному покупателю будет трудно с ходу понять, где стоит рассматривать подходящие варианты.

Еще одна беда местного рынка жилья — размытое понимание классов объектов. В Сочи отсутствуют единые критерии причисления жилых комплексов к тому или иному сегменту, исходя из качества локации, использования дорогих материалов в отделке и интерьерах, а также авторской архитектуры —  то есть, как это делают столичные девелоперы.

В итоге каждый сам решает, как позиционировать проект. При этом важно понимать, что в Сочи сейчас есть не более 20 премиальных объектов, которые реально соответствуют заявленному уровню. Чаще же всего дома классов «премиум» и «элит» на деле можно отнести в лучшем случае к «бизнесу», если оценивать их по критериям «правильной» локации, наличия авторской архитектуры в проекте, использованию дорогих материалов в отделке и интерьерах.

Поэтому чаще всего ориентироваться на статус дома бессмысленно, гораздо важнее его конкретные характеристики и отзывы профессионалов рынка.

Третья проблема — наличие большого количества самостроев и, как следствие, риск по незнанию купить квартиру в одном из них. В Сочи насчитываются около 500 незаконно возведенных объектов, в том числе десятки жилых комплексов, которые ожидают сноса или уже демонтированы. В последние годы городская администрация усилила борьбу с самостроями, поэтому важно очень внимательно подходить к выбору дома и изучать все необходимые документы по нему. Кроме того, в Сочи распространена продажа объектов со статусом «жилое помещение» — а это совсем не то же самое, что и квартира. Строятся они на землях под ИЖС, где разрешено возведение домов высотой не более трех этажей. Иными словами, в случае судебного разбирательства все «лишние» квадратные метры будут попросту снесены.

Нельзя не упомянуть и в целом пока еще непрозрачный рынок риелторских услуг и отсутствие качественной экспертизы у многих агентов. К сожалению, здесь все еще встречаются недобросовестные компании, готовые ввести клиента в заблуждение, заманив его фальшивыми несуществующими  объявлениями.

Конечно, с появлением крупных компаний с московскими и международными корнями сочинский рынок постепенно будет приближаться к современным стандартам работы, но пока покупателю следует тщательно выбирать недвижимость и экспертов, которые будут представлять его интересы. В противном случае он лишь потеряет зря свое время и напрасно разочаруется в Сочи.
 
Что ждет рынок элитного жилья в Сочи

Несмотря на все перечисленные выше нюансы, рынок элитной недвижимости Сочи остается уникальным для нашей страны. Закрытие границ показало, что возможность жить рядом с морем и горами, в городе с чистым воздухом и комфортным климатом недооценивается жителями мегаполисов.

Конечно, риск покупки жилья здесь без должной подготовки может обернуться потерей времени и нервов.

Однако при грамотном подходе и выборе профессионального эксперта недвижимость в Сочи станет не только хорошим запасным аэродромом, но и грамотной инвестицией. Тем более, что пока мы не видим никаких предпосылок для снижения цен на сочинскую жилую недвижимость.

В Сочи активно развивается инфраструктура, появляются крупные спортивные и образовательные центры, что делает это направление перспективным для семейных покупателей, желающих сменить шумный мегаполис на жизнь у моря — и всего в нескольких часах перелета от обеих столиц.

Поэтому мы уверены, что в ближайшем будущем жилье в Сочи всех форматов — квартиры, апартаменты, дома, номера в апарт-отелях — будет и дальше востребовано у наших соотечественников. Тем более что с усилением контроля со стороны властей и появлением серьезных игроков (застройщиков, брокеров) и инвесторов сочинский рынок недвижимости будет двигаться в сторону большей прозрачности и зарегулированности по примеру Москвы или Санкт-Петербурга.

фото pixabay.com

Источник: FromMillion.ru