Как выбрать доходную квартиру в Москве в 2019 году?

Анатолий Довгань, Savills

Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России

Правильно выбрать квартиру, покупка которой будет приносить инвестору ощутимый и стабильный доход в виде динамичного прироста ее стоимости и/или высокой арендной платы – задача непростая. Какую квартиру можно считать доходной? Как правильно ее выбрать? Какие факторы учесть?

Но давайте для начала разберемся с тем, что можно сегодня считать доходным жильем. Наш опыт показывает, что доходная квартира должна обладать следующими ключевыми характеристиками:

Расположение в ЦАО Москвы – престиж района непосредственно сказывается на уровне арендной ставки и, соответственно, на доходности. Квартира, расположенная в центре города – это, безусловно, более интересный с точки зрения доходности вариант для инвестирования по сравнению с другими районами. Кроме того, именно в ЦАО Москвы мы наблюдаем повышенный спрос на аренду квартир со стороны экспатов, которые готовы рассматривать в том числе и квартиры в высоких бюджетах.

Близость к инфраструктурным объектам: престижной школе, университету, деловому кластеру (яркий пример – это апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити»), к рекреационной зоне (например, к парку).

Расположение в новом доме – данный критерий мы считаем ключевым для получения наибольшей доходности от аренды квартиры, поэтому рассмотрим этот фактор более подробно.

Так, при условии приобретения квартиры в новостройке на стадии ввода в эксплуатацию либо недавно сданного дома, мы выделяем следующие 5 преимуществ для инвестора по сравнению с приобретением квартиры, расположенной не в новом доме:

1. Меньше вложений при более высокой отдаче

На рынке новостроек ценообразование более лояльно, нежели во вторичном сегменте, где покупка квартиры обойдется дороже (+ возможные расходы на ремонт). Если вы приобретаете квартиру на первичном рынке в недавно введенном в эксплуатацию доме, либо ещё на стадии строительства (что будет самым выгодным вариантом), размер инвестиций в покупку первичной недвижимости будет, как правило, меньше, чем в случае с квартирой на вторичном рынке.

2. Более динамичный рост цен

В новостройках мы наблюдаем более динамичный рост цен, следовательно, для собственника это является более выгодной ситуацией с точки зрения получения большего дохода от арендной платы за достаточно короткий промежуток времени.

3. Более высокие ставки аренды

В первую очередь, за счёт высокого качества новых жилых комплексов и наличия в них подземной парковки (которая зачастую отсутствует в исторических зданиях) ставки аренды квартир в новых домах, безусловно, выше, чем в домах другого типа. Так, проведенные нами расчеты показали, что в премиальном сегменте доход от аренды квартиры/апартамента, расположенного в новом доме, примерно на 25% выше среднерыночного показателя.

Средняя ставка аренды по рынку в целом составляет 328 600 рублей, а в новостройке – 406 тысяч. Сравнение среднего дохода в год, таким образом, выглядит как 3 943 200 рублей к 4 870 061 рублю.

Кроме того, по нашим данным, ставка за 1 кв.м. высокобюджетной квартиры в аренду сопоставима с суммой дохода от сдачи в аренду офиса класса А. Так, средняя ставка аренды квартиры, расположенной в новостройке составляет 36 500 руб./кв.м/год. При этом заметим, что арендатора офисного помещения найти сейчас сложнее, нежели арендатора квартиры.

4. Дополнительная премия за новую отделку

Недвижимость в новом доме даёт возможность собственнику устанавливать дополнительную премию к ставке аренды за новую отделку, что также увеличивает арендный доход.

5. Незначительная конкуренция: спрос опережает предложение.

Под рынком высокобюджетной аренды квартир/апартаментов мы понимаем сегмент, где представлены все предложения со ставками аренды выше 1000 долл. США или 65 000 руб. за объект/месяц (по текущему курсу). Так, наиболее дорогие квартиры в бюджетном диапазоне от 400 000 руб. за объект/месяц занимают сегодня 24% из числа всех экспонируемых лотов в данном сегменте. Для сравнения: доля квартир в аналогичном диапазоне ставок, но расположенных в новых домах, составляет более 1/3 объема предложения (36% рынка).

В новых домах ЦАО г. Москвы в настоящее время в аренду предлагается около 170 квартир/апартаментов, что составляет лишь 5% из числа всех экспонируемых предложений в высокобюджетном сегементе. При этом около 23% лотов представлено в ММДЦ «Москва-Сити».