Отсутствие классификации бьёт по рынку апартаментов

На российском рынке апартаментов до сих пор нет единой и понятной классификации, что делает данный формат недвижимости ещё более непонятным для покупателей. Отсутствием стандартов пользуются некоторые недобросовестные застройщики. Как повысить доверие клиентов к апартаментам и почему зарубежный опыт не поможет отечественным игрокам.

Апартаменты в России — очень сложный и противоречивый формат недвижимости. Во-первых, на законодательном уровне до сих пор нет чёткого закрепления их статуса — непонятно, что это и что с ними можно делать. У нас есть две крайности: первая — жилые помещения, где граждане проживают и где всё регулируется Жилищным кодексом, вторая — гостиницы. Середины у госорганов нет: или жильё, или отели.

Во-вторых, на отечественном рынке до сих пор отсутствует единая классификация апартаментов. Пока наиболее распространённым является деление на классы, по аналогии с жильём: «комфорт», «бизнес», «премиум», «элит» — исходя из локации, качества используемых материалов отделки, минимального метража лотов, наличия собственной территории, подземного паркинга, парковочного коэффициента и так далее.

Также есть деление апартаментов по типам: апартаменты в жилых комплексах (один или несколько корпусов в составе проекта, не обеспеченные необходимой инфраструктурой), сервисные апартаменты и апартаменты в многофункциональных комплексах.

Однако разделение по классам носит лишь условный, рекомендательный характер даже на рынке жилья и не утверждено на федеральном уровне. Застройщики самостоятельно присваивают класс своим объектам, как правило, по очень субъективным критериям, буквально на глаз.

Более того, чтобы привлечь покупателя, некоторые девелоперы искусственно «завышают» класс недвижимости. И тогда проекты бизнес-класса позиционируются как «элитка», а новостройки уровня «комфорт» подаются под видом бизнес-класса.

Как следствие, существующая классификация апартаментов ни только не поясняет, какой бывает такая недвижимость, но и, напротив, вносит неясность как для обывателей, так и для игроков рынка. В результате сложно понять, в чём разница между экспонируемыми проектами и каково их ценообразование.

К сожалению, обращение к западному опыту едва ли поможет в российских реалиях. Во-первых, во многих странах привычных нам классов апартаментов нет в принципе, а цена лотов зависит от местоположения и качества инфраструктуры и материалов, используемых при строительстве.

Во-вторых, проблема в определении такой недвижимости. Если у нас это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания, то на Западе апартаментами называют квартиры, небольшие домики, виллы или часть дома с отдельным входом, которые сдаются в аренду туристам и имеют оборудованную кухню, бытовую технику. Кроме того, в жарких странах при апартаментах можно часто встретить бассейны, парковки, балконы и террасы.

В Европе апартаменты можно покупать для собственного проживания и получать письма на их адрес. Стоит отметить, что в некоторых странах, например во Франции, нет регистраций по месту жительства, поэтому вопрос прописки для владельцев такой недвижимости не актуален.

Нет в Европе и разницы в размере имущественного налога: собственники квартир и апартаментов платят по одной ставке. Таким образом, на зарубежном рынке, в отличие от российского, меньше ограничений для покупателей и владельцев, и граница между апартаментами и обычными квартирами не так очевидна.

Особенно любопытна ценовая разница в Европе и России. Если у нас из-за неопределённого правового статуса и повышенных налогов апартаменты продаются на 10−30% дешевле обычных квартир в сравнимых локациях, то в Европе, наоборот, апартаменты стоят дороже, порой даже вдвое. Это обусловлено тем, что апарт-комплексы строятся с бассейнами, тренажёрными залами и просторными местами общего пользования.

Сейчас государство активно взялось за классификацию апарт-отелей. Однако это лишь один из типов апартаментов, поэтому присвоение «звёзд» не решит проблему всего сегмента. На мой взгляд, нужно ввести чёткое определение апартаментов и их разделение — в зависимости от локации, качества стройматериалов, отделки и так далее. При этом критерии, применяемые к жилью, нужно адаптировать под апарт-проекты. Если к апартаментам будут применяться те же требования по инфраструктуре, СНИПам и тому подобному, что и к жилью, это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене.

Лишь при наличии общепринятой классификации, разработанной при активном обсуждении со всеми игроками рынка и утверждённой на федеральном уровне, станет понятно, чем отличаются различные проекты и цены на них, чего ждать конечному потребителю. Это позволит повысить доверие покупателей к данному формату и сделать его более понятным и прозрачным для потребителя.

А пока нет единой классификации, покупателям полезно обращать внимание не на класс апартаментов, а копать глубже — проверять технические характеристики проектов, окружение, репутацию застройщика, чистоту документов, внимательно читать договоры.

 

Источник: FromMillion.ru