Перспективы клубных домов на столичном элитном рынке

Всегда есть очень состоятельные интроверты, предпочитающие клубные дома, кроме того масштабные элитные проекты требует, как минимум, много места, которого в пределах Бульварного кольца нет. А это значит, что клубные дома «будут жить вечно».

История появления элитных клубных домов в Москве начинается с 90-х годов, в принципе, как и история всего рынка недвижимости. Это было время его бурного развития, становления классов и явного желания состоятельных людей жить в домах, которые бы наглядно демонстрировали их финансовые возможности.

У любого времени есть свои атрибуты богатства. Когда-то это было свое поместье и несколько сотен душ крепостных. Потом богатым можно было  ощущать себя, если ты имел завод на Урале и собственные дворцы в обеих столицах. Сейчас это пентхаус, вилла у моря, яхта и собственный самолет, возможно, несколько. Время, естественно, накладывает свой отпечаток на этот лист обязательной элитной собственности, но он всегда включает недвижимость. Дом — главная возможность продемонстрировать свое состояние. Кроме того, продуманный и комфортный дом неотделим от понятия благоустроенной жизни, которую и стремятся купить за деньги.

В 90-е годы на рынке элитной недвижимости появились клубные дома: очень дорогие малоквартирные дома, расположенные в самых лучших исторических локациях города. Кроме этого, клубный дом отличался закрытостью, которая не ограничивалась просто закрытой и охраняемой территорией, а касалась всего, даже самого процесса продаж. Далеко не каждый состоятельный покупатель мог приобрести в клубном доме квартиру. Сейчас в это кажется невероятным, но тогда выбирали покупателей, и непонравившимся отказывали. Именно так формировался одинаковый социальный статус жильцов.

Яна Тачалова, директор по маркетингу жилых проектов компании AFI Development, вспоминает:

— От обычных жилых комплексов клубный дом отличался  тщательным отбором покупателей. Этих людей должны были объединять схожий социальный статус, уровень дохода, стиль жизни, философия. Подбором жильцов могли заниматься как специально нанятые агентства, так и сам застройщик. Иногда дом полностью выкупался партнерами по бизнесу или членами элитных клубов, и квартиры в таких домах вообще не попадали на открытый рынок.

Ярким примером такого клубного дома, появившегося в конце 90-х гг., был «Агаларов Хаус». Эксперты также вспоминают дом на Косыгина, 19, который изначально строился для членов клуба «Монолит», «Опера Хаус», «Торрис Хаус», «Андреевский дом», «Гранатный,6», «Смоленский бульвар, 24», «Стольник», «Патриарх».

Важные составляющие

Стоит понимать, клубный дом объединял людей именно по социальному статусу, а не по интересам. Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Юрий Щербаков акцентирует на это внимание, вспоминая, что на рынке все же были попытки собрать жителей по интересам:

—Это были гольф- и яхт- клубы: «Пестово», «Пирогово», «Монаково» (последний как раз позиционировался как закрытый), но учитывая ограниченность аудитории, о «клубности» пришлось забыть. Сегодня только поселок Agalarov Estate сохранил реальный фильтр в лице владельца. Но, конечно, общность этих людей определяется не любовью к настольному теннису.

Итак, клубный дом — это, прежде всего, избранность. Но есть и другие атрибуты, о которых рассказала Ольга Парийская, директор по продажам MOSS apartments. Кроме закрытости, клубные дома отличаются месторасположением, малым количеством квартир, эксклюзивностью, инфраструктурой, а также качеством строительства, планировки и отделки.

Удивить элитный рынок чем-то особенным сложно, но достаточно просто удерживать планку на очень высоком уровне и учитывать современные запросы рынка. Например, в 90-е клубные дома выходили на рынок вместе со своей собственной закрытой инфраструктурой. Но время  показало неоправданность таких опций. Во-первых, они дороги в содержании, которое, безусловно, ложиться на жителей. Во-вторых, в клубной формате нельзя создать многообразную инфраструктуру. Именно поэтому в настоящий момент клубные дома уступаю по инфраструктуре элитным ЖК, но сегодня от них иного и не ждут. Время трансформировало понятие «клубности».

Влияние времени

Течение жизни меняет все, именно оно и внесло свои коррективы в строительство современных клубных домов. А как иначе? Продукт должен учитывать запросы покупателей, их желания и предлагать немного больше, чем нужно на сегодняшний день. Это особенно важно в  сегменте люксовой недвижимости, к которой и относятся рассматриваемые нами дома.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, рассказывает:

— Смысл, вкладывающийся в понятие клубного дома, с годами трансформировался. С началом кризиса 2008 года спрос на недвижимость упал, и девелоперы уже не имели возможности проводить подбор будущих жителей ввиду отсутствия достаточного количества желающих приобрести жилье. На смену закрытым продажам пришли активные рекламные кампании проектов с целью привлечения как можно большего количества покупателей. На сегодняшний день элитный клубный дом – это малоквартирный дом, доступный только состоятельным покупателям.

Подбор жильцов в таких домах не проводится, однако действует иной параметр отбора, гарантирующий статусное соседство — высокая стоимость. Если говорить об изначальном понятии клубных домов, то такое явление на сегодняшнем рынке рискованно для девелоперов, так как в условиях большого выбора проектов на рынке есть возможность не продать большую часть лотов. Однако что касается малоквартирных элитных домов, это наиболее статусный формат, который всегда был и будет востребован в высокобюджетном сегменте. Дело в том, что камерность, закрытость дома дает ощущение защищенности, тишины и приватности.

Несмотря на то, что в элитном сегменте стали появляться и такие крупные элитные комплексы, как Knightsbridge Private Park, клубные проекты по-прежнему находят своего покупателя. Среди проектов в реализации на сегодняшний день минимальное количество лотов в доме – 5. Это клубный дом «ПлотникоFF», расположенный в районе Арбат, девелопера «Бэсткон».

О трансформации клубного дома говорит и Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate:

— Последнее время изменилось само понятие «клубности». Если раньше предполагалась некая избранность жителей, строгий фейс-контроль потенциальных покупателей и закрытость от остальной аудитории, то сегодня любой имеющий необходимую сумму денег может приобрести квартиру в клубном доме. Однако неправильно было бы говорить, что такие объекты сегодня выводятся с большей оглаской, чем раньше. В наше время выход клубных домов по-прежнему не сопровождается громкими рекламными кампаниями, а в договорах девелоперов с агентствами предусмотрено большое количество ограничений, касающихся предоставления информации на рынок.

Предпочтения покупателей элитной недвижимости практически не поменялись. Небольшое количество квартир, традиционное для клубного дома, гарантирует ощущение большего комфорта и избранности, а эти характеристики наши клиенты по-прежнему высоко ценят. Кроме того, чем меньше квартир в доме, тем быстрее он заселяется, меньше сложностей в отношениях с соседями, более однородный социальный статус жителей. А вот в многоквартирном доме вероятность того, что появится «неправильный» сосед гораздо выше.

Ваши ставки, господа!

Итак, клубный формат уже не тот. В лучшую он изменился сторону или нет — каждый решит сам, но нам интересны его перспективы. А перспективы эти зависят от спроса покупателей и от желания девелоперов.

Со спросом все понятно. Все эксперты элитного рынка в унисон утверждают, что спрос есть и будет. Всегда будут очень состоятельные люди, способные купить очень дорогое жилье. По данным Point Estate, стоимость квадратного метра в клубном доме на первичном рынке традиционно выше: если средние цены на элитные новостройки в 1 квартале 2018 г. составляли 630 тыс. руб./кв. м, то в клубных домах этот показатель был равен 956 тыс. руб./кв. м.

Кроме того, всегда будут очень состоятельные люди ценящие камерность и уютность, желающие жить в комфорте и роскоши с минимальным количеством соседей.

С девелоперами сложнее. С одной  стороны у клубных домов есть свои плюсы, но есть и свои минусы. Подробно об этом рассказал Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:

— По-настоящему масштабных проектов на элитном рынке всегда было не так уж и много. При этом необходимо отметить, что отличительной особенностью так называемой «квартальной застройки» в элитном сегменте является «разбивка» запроектированного количества лотов на несколько небольших клубных особняков, образующих закрытую целостную территорию.

С точки зрения возврата инвестиций для застройщиков выгоднее клубный проект, так как для таких комплексов характерен меньший срок экспозиции на рынке (2-3 года по сравнению с 4-5 годами у проекта квартальной застройки). При этом если говорить о марже, то все зависит от конкретных характеристик проекта и его концепции. Кроме того, выбор свободных локаций для элитной застройки довольно ограничен. И у застройщиков зачастую просто нет возможности построить крупный квартальный проект.

Итак, клубным домам на рынке быть. Да, они видоизменяются, подстраиваются под время, но всегда имеют своего покупателя и практически не падают в цене.

Марианна Ларионова, директор департамента элитного жилья агентства элитной недвижимости «Новое Качество» обращает внимание, что этот формат сегодня популярен, что на рынок выходят очень достойные проекты. Например, «Резиденция на Всеволожском» в районе Остоженки, Depre Loft на Петровском бульваре, «Дом Гельриха» в Пречистенском переулке.

Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, добавляет:

— На рынок стабильно выходят по несколько клубных домов ежегодно. Так, в 2016 г. на рынок вышло 5 клубных домов, в 2017 г. – 2 проекта, за первые несколько месяцев 2018 г. предложение в элитном сегменте пополнилось 3 новыми клубными домами. Покупатели, особенно в элитном сегменте, ценят приватность, что и является отличительной характеристикой клубных домов – минимум квартир в комплексе, а значит и соседей, поэтому данный формат всегда будет востребован на рынке. Сегодня формат клубных домов все также пользуется популярностью у покупателей элитной жилой недвижимости. В общей структуре сделок в 2017-2018 гг. доля квартир и апартаментов в клубных домах составила чуть менее 10%. Невысокая доля связана, прежде всего, с тем, что клубные дома в основном позиционируются в элитном сегменте, цены на квартиры в них выше среднерыночных.

Стоит также понимать, что клубные дома не идут в разрез тенденции рынка на укрупнение, они не исключают многоквартирных ЖК в элитном сегменте, и не претендуют на это исключение. Нет, они просто формируют свое предложение на рынке. И важно то, что именно это эксклюзивное предложение продолжает жить и пополняется новыми проектами.

Источник: FromMillion.ru