Возвращение в историю: многие элитные проекты идут по пути реновации

Среди неотъемлемых атрибутов элитной недвижимости – уникальность. В случае с реконструируемыми объектами покупатель не может не оценить тот факт, что ему предлагается «объект с историей», что приобретает он не просто новое жильё, а фактически сам становится частью истории города. Это относится и к доходным домам, и к старинным особнякам, и бывшим фабричным цехам, переделанным под лофт-апартаменты. Биография у каждого такого проекта своя, она и обеспечивает неповторимую атмосферу, которую даже сложно выразить в денежном эквиваленте.

Центральное место

Большинство старинных зданий располагаются в центральных районах столицы, где, как известно, земля – высокоценный актив. И когда реставрация «возвращает к жизни» заброшенные объекты со значимым историческим бэкграундом, это позитивно сказывается на развитии городских территорий в целом, напоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Реновация особняков – это сохранение нашей истории, возвращение былого лоска зданиям, которые некогда им обладали, но по прошествии нескольких десятилетий и даже веков их утратили. «Все мы относительно недавно стали ценить наследие своих предшественников, и это – с одной стороны – дань памяти и попытка сберечь действительно ценные образцы архитектурных стилей, с другой – вполне осязаемая история, которую можно монетизировать. Это недвижимость, относящаяся к объектам из разряда trophy property», – рассказывает генеральный директор компании «Волей Гранд» Алексей Яшин.

«Такие дома строились в эпоху, когда основной целью ставилось обеспечение удобством жизнь людей и, говоря современным языком, рациональную функциональность, без какой-либо избыточности, – комментирует управляющий партнёр компания Point Estatе Ирина Калинина. – Поэтому и планировалось внутреннее пространство квартир, по профессору Преображенскому, так, чтобы «обедать в столовой, а оперировать в операционной». В итоге, получалось комфортное и качественное жильё».

Эксперт напоминает, как в период зарождения рынка элитной недвижимости, в 1990-х—начале 2000-х годов, в Москве практически не было ограничений на строительство. Да и покупатели очень часто отдавали предпочтение большим квартирам с не всегда эффективными планировками. Застройщики, мотивированные этим, старались строить и продавать как можно больше квадратных метров. В итоге, на рынке появилось много предложений с непродуманным внутренним пространством: неграмотным зонированием, непропорциональными помещениями, нерационально используемыми площадями и т.д. «Жить в таких квартирах не очень комфортно, и сегодня они оказались невостребованными. Иными словами, историческая архитектура гораздо более уважительно относится к людям, чем некоторые примеры современного строительства», – считает она.
Выгодный актив

Состоятельные москвичи всегда любили селиться в фасадных домах центра столицы, но сталкивались с определёнными неудобствами. Их перечисляет генеральный директор компании «TWEED-недвижимость» Ирина Могилатова: «Первое – это деревянные перекрытия! Вторая проблема – непрезентабельные входные группы. Далее – отсутствие охраны. К тому же для полной реконструкции здания, где живут люди, естественно, требуется отселение».

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева уверена, что реставрация, по сути, является вынужденной мерой, позволяющей сохранить историческое наследие города и не отдать его облик на откуп очередной эпохе или даже десятилетию, которое способно изменить всё до неузнаваемости. Генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова обращает внимание на то, что инвестиционно-привлекательных участков без обременений для строительства в центре найти достаточно сложно, а реставрированное здание, хранящее частику истории, может стать «изюминкой» проекта. «Проект с красивым историческим прошлым предполагает, что в результате редевелопмента будет реализован какой-то уникальный, эксклюзивный продукт, и это, естественно, накладывает дополнительную стоимость на квадратный метр», - добавляет коммерческий директор группы компаний Stone Hedge Анастасия Малкова.

С ностальгией о настоящем

«Старинные доходные дома и особняки интересны современным покупателям, прежде всего, по двум причинам. Во-первых, это расположение в тихих переулках в самом центре столицы. Во-вторых, уникальная архитектура и громкое имя автора проекта. Квартиры в дореволюционных зданиях имеют большие площади и достойное оформление: красивые фасады, высокие потолки, украшенные лепниной и росписью, просторные подъезды с мраморными лестницами и т.п. Однако за прошедшие сто лет с момента их постройки проявились и серьезные недостатки, для устранения которых необходима масштабная работа. И застройщики охотно берутся за такие проекты, потому что отреставрированные дома, с одной стороны, пользуются стабильным спросом, с другой – поднимают статус компании, которая воссоздала старинный особняк», –  уверен директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев акцентирует эмоциональную составляющую при выборе такого формата: «Целевая аудитория – как правило, люди, уже проживающие в столице, любящие Москву и её историю. Девелоперы при реализации проекта таким образом возвращают их иногда к дореволюционному периоду, порой к советской эпохе. Всё это вызывает у покупателей ностальгию, напоминает о детстве, делает проект знаковым и узнаваемым. По такому принципу, в частности, строится концепция многих проектов компании  “ГалсДевелопмент”».

В целом, покупатели элитной недвижимости подустали от классических каменных фасадов, полагает управляющий партнёр Savills в России Дмитрий Халин: «В начале 2000-х это было определённой новацией –  сейчас же таких домов появилось очень много, и клиентам хочется чего-то нового, более индивидуального, чтобы их дом был легко узнаваем. Поэтому в настоящее время и появился спрос на исторические фасады, либо восстановленные, либо сделанные в историческом стиле».

За старинным фасадом

Сегодня около трети элитных новостроек в Москве – это реконструированные исторические здания, информирует управляющий партнёр компании Point Estate Ирина Калинина. При этом по объёму площадей на них приходится всего 12% всего рыночного предложения, поскольку объекты реконструкции – в основном клубные и малоквартирные дома. Высотность зданий и общий возможный объём ограничены историческими фасадами и границами строений.Средняя цена первичного предложения в реконструируемых домах составляет 747 тыс. руб./кв. м, что на 11% выше уровня средней цены предложения в элитных новостройках.

«Первые объекты реконструкции появились ещё на заре рынка элитной недвижимости, – напоминает управляющий партнёр Contact Real Estate Денис Попов. – Например, бывший доходный дом в Б.Афанасьевском пер., 41, построенный в 1903 году по проекту архитектора Константина Терского, был  отреставрирован в 1995 году. На первом этаже построен бассейн, что было редкостью для рынка того времени. Внешне здание практически осталось прежним, только помолодело почти на сто лет. Бывают ситуации, когда старинные строения проходят практически полный рестайлинг. Так стало с домом на Гоголевском бульваре, 29, который выглядит как современное здание с сохранившейся частью исторического фасада, элементы которого были восстановлены по дореволюционным эскизам.Одним из самых дорогих проектов реконструкции на рынке элитного жилья является «Пречистенка, 13» – бывший доходный дом Я.Рекка. Компания Vesper воссоздала старинную архитектурную роскошь с мраморной парадной лестницей, огромными квартирами с высокими потолками, чего нет во многих современных домах района Остоженки. Для сведения, квартира площадью 211 кв.м в этом доме стоит 415 млн рублей».

На расстоянии в сто лет

«Реставрация в проектах имеет различные масштабы, – продолжает Анастасия Могилатова. – В проекте Ordynka девелопера Insigma сочетаются дома нового строительства и реконструкции исторических зданий. Проект Cloud Nine от Vesper полностью состоит из реконструкции зданий XIX-XX века. Популярный в Европе, но непривычный для московских улиц формат лишь реставрации фасада здания с новой постройкой будет воплощён в проекте Roza Rossa девелопером KR Properties».

«В нашем комплексе премиальных особняков ArtResidence мы реставрировали фасады старинного купеческого дома 1861 года создания, – рассказывает Анастасия Малкова. – Это был совершенно уникальный опыт для нас. Фасады этого здания изначально были самыми интересными из всей группы строений. Но его экстерьер нуждался в обновлении. Перед нами не стояла задача вернуть зданию его первоначальный вид, но велись максимально бережные и аккуратные работы по его восстановлению. В итоге сегодня именно это строение выделяется из всего комплекса своей индивидуальной и ни на что непохожей архитектурой».

В ЖК «Дом на Хлебном» застройщик  – компания «Волей Гранд» – восстановил фасад в стиле неоклассицизма, который спроектировал архитектор О. Г. Пиотровичем по заказу видного московского домовладельца И. С. Баскакова. При этом были заменены все системы коммуникаций и обветшавшие конструктивные элементы. В семиэтажном доме всего 16 квартир, площадь которых доходит до 364 кв.метров. На верхнем уровне расположены пентхаусы с выходом на эксплуатируемую крышу. Цена квадратного метра составляет 975-1050 тыс. рублей.

Клубный ЖК Bunin расположился в районе Хамовники в особняке 1903 года постройки, выполненном в стиле неомодерн. Реконструкцию с сохранением фасада проводит компания Vesper. Покупатели могут выбирать из 29 квартир площадью от 65 до 312 кв.метров. Проектом запланированы пентхаусы с высотой потолков 6 метров и террасами. Стоимость квадрата начинается от 643,3 тыс. рублей.

А вот в жилом комплексе «Полянка 44», который возводит PSN Group на месте бывшего доходного дома М. Малышева, представлены как современные особняки, так и проекты реконструкции. Таким образом, у покупателя есть возможность выбрать, что ему больше по душе – дом с исторической ценностью или новостройка. «Связь истории и современности зачастую создаёт неповторимый, изящный стильный эффект, когда рядом находятся дома, разница в возрасте между которыми 100 и более лет. При том, что и те, и другие являются очень качественными. Такое сочетание истории и современности – это некий шик, неизменно становящийся бестселлером на рынке элитного жилья», – заключает Дмитрий Халин.

Мода в стиле ретро

Реконструкция старинных зданий – перспективное направление девелопмента элитного сегмента. Ведь владение такой квартирой – цель многих состоятельных граждан России и других стран. По словам Алексея Яшина, этот формат недвижимости может получить распространение и вне рамок Центрального административного округа столицы. «В Подмосковье есть множество обветшалых усадеб, которые всё-таки хотелось бы сохранить, ведь усадебный уклад – это особый образ жизни наших предков. Разумеется, в этом случае потребуется комплексное развитие территории, в том числе экономическое», – утверждает эксперт.

Ирина Калинина советует нашим  архитекторам внимательно изучать опыт европейских стран. «Один из ярких примеров – Вена. В старой части австрийской столицы практически нет новых зданий. Однако за историческими фасадами почти всегда скрывается функциональная современная «начинка»: эффективные планировки, системы жизнеобеспечения, инженерия и т.д. По пути реновации уже достаточно давно пошли во Франции, Испании, Германии, Австрии, Швейцарии, – в тех странах, где история городов насчитывает века. И рано или поздно нам придётся более масштабно последовать их примеру. Сейчас застройщик делает реконструкцию старинных зданий, по сути, на свой страх и риск. Но исторический центр Москвы слишком велик, чтобы его реновация оставалась небольшой частной инициативой. Нужна единая программа, по которой девелоперам будет выгодно заниматься обновлением зданий», – категорично заявляет эксперт.

 

Источник: FromMillion.ru