Элитные таунхаусы: почти город, но не совсем

На мой взгляд, у нас так и не сформировались принципы формирования пригородной зоны: порой сразу за МКАД высятся высотки, а затем островками чередуются коттеджные посёлки, следом логистические комплексы, оптово-торговые центры и т.д. Мы так и не пошли по пути западного варианта, когда у границы мегаполиса начинается малоэтажная застройка, для массового потребителя преимущественно в виде таунхаусов.

Почему всё-таки посёлки таунхаусов с трудом привлекают к себе внимание горожан? Не воздействуют и некоторые преимущества этого формата, в том числе и ценовые? И хотя есть несколько весьма достойных и успешных проектов, большинство девелоперов предпочитают традиционную застройку – многоэтажную, ограничивая спрос покупателей? Плюсы и минусы таунхаусов, психология застройщиков и новосёлов – разные стороны одного сегмента? Перспективы развития пригородной столичной зоны?

Промежуточный вариант

«Таунхаусы как формат появились на рынке загородной недвижимости в 2000-е годы, но как отдельный сегмент оформился только к 2010 году. Став полноправным участником рынка, формат получил реализацию в той или иной степени во всех сегментах: эконом, бизнес-класс и премиум. Сейчасв структуре вторичного рынка порядка 35% таунов относятся к элитному и премиум-сегменту, 25% – к бизнес-классу и 40% – эконом и комфорту. На первичном рынке элитный сегмент (в т.ч. премиум) составляет 30% от общего числа таунхаусов, бизнес-класс – 25% и доля эконом и комфорта –45%», – рассказывает управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

На протяжении длительного времени таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, лейнхаусы и т.д.) воспринимались как «переходный этап» между отдельным загородным домом и квартирой.«Действительно, их площадь больше, чем метраж квартиры, но меньше, чем площадь дома. Таунхаусы удобны в обслуживании. Чаще всего, коммуникации централизованы, например, на все секции предусмотрена общая котельная», – дополняет директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко.

Изменения в сознании потребителей, развитие рынка и его постепенное движение к европейским стандартам качества жизни сделали сегмент востребованным у определённой категории покупателей. «От 60 до 80%, по нашим оценкам, рассматривает покупку таунхауса как возможность увеличить площадь и в качестве бонуса получить небольшой участок земли. То есть для них таунхаус – это альтернатива городской квартире. Остальные 20-40% покупателей расценивают таунхаус как экономичный вариант загородного дома. Как правило, такие клиенты не видят необходимости в земельном участке: некоторые, например, считают, что в нашем климате он практически бесполезен», – уточняет управляющий партнёр компании Point Estate Ирина Калинина.  

Избавиться от предрассудков

И всё же этот формат не стал основным в пригородной зоне, как то можно было предположить, исходя из зарубежного опыта. Недостаток внимания к таунхаусам со стороны покупателей можно объяснить субъективными факторами, а именно, особенностями менталитета. Наши граждане всё ещё достаточно консервативны. Сохраняется привычка либо к дому за городом, либо к квартире в самом мегаполисе – понятным и традиционным форматам. «Если говорить о ценах в элитном сегменте, стоимость таунхаусов на данный момент сравнима с ценой домов. Застройщики тратятся на землю, качественные строительные материалы, организацию общественных территорий, инфраструктуру – это увеличивает себестоимость возводимых проектов. В результате, когда у покупателя возникает вопрос о покупке загородной недвижимости, именно дом, а не таунхаус, оказывается в приоритете»,– отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик возражает: «Перед покупателями не стоит вопрос приобретения загородного дома или таунхауса, таунхауса или квартиры, так как у этих форматов жилья совершенно разная аудитория и они закрывают разные потребности клиентов. Например, загородные дома покупают люди, у которых есть квартиры и не одна, для них это предмет роскоши. Владельцами таунхаусов становятся те, кто хочет жить за городом, но не готов тратить много как на покупку, так и на обслуживание объекта».

Зато с точки зрения девелопмента формат таунхаусовимеет неоспоримое преимущество по сравнению с многоэтажками – скорость строительства и его низкая себестоимость. Отсутствие лифтов, мусоропроводов, громоздкой строительной техники и механизмов позволяет девелоперам снижать цены и одновременно получать быстрые деньги за счёт готовности дома в считанные месяцы. И что самое главное при этом – риск «заморозки» проекта с таунхаусами минимален. «В то же время девелоперу не выгодно обеспечивать посёлок собственной полноценной инфраструктурой. Ведь себестоимость того же детского сада обойдётся примерно в миллион рублей на одного ребенка, школа со всем оборудованием – ещё дороже. Очевидно, что такие затраты можно позволить только при реализации очень масштабного проекта, который никак не ассоциируется с камерным форматом загородного жилья», – заявляет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Екатерина Румянцева отмечает, что на момент появления таунхаусов на рынке земли для таких проектов оставалось немного. В основном, эти посёлки строились дальше 20 км от МКАД.Директор по развитию Villagio Estate Константин Романов сообщает, что это привело к тому, что на практике жители таунхаусов до сих пор сидят на пороховой бочке: вблизи их жилища очень часто расположены какие-либо ещё не освоенные поля, где в любой момент может начаться застройка, причём высотная. «Строить коттеджи и даже малоэтажные многоквартирные дома застройщикам не выгодно, поскольку основной спрос сегодня направлен на массовое бюджетное жильё до 5 млн рублей, а такой стоимости можно достичь только в многоэтажном типовом жилье, «выжав» максимум квадратных метров из земельного участка», – уверен он.

Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов также отмечает:при наличии ресурсов девелоперы, действительно, выбирают многоэтажное строительство. Во-первых, оно намного выгоднее с точки зрения соотношения числа квадратных метров жилья на удельную сотку земли, во-вторых, квартиры всегда продаются лучше, чем загородные дома, наконец, здесь проще решается вопрос с коммуникациями.

«Перспективы развития пригородных зон для любителей тихого отдыха и пасторальных пейзажей нерадужные: очевидно, что малоэтажные загородные форматы не выдерживают конкуренции с кварталами новостроек, и предпосылок к изменению ситуации пока нет. Так что ближайшее Подмосковье продолжит пополняться предложениями дешёвых квартир, а приверженцам «домиков в деревне» придётся искать себе жильё в более удалённых локациях», – сожалеет эксперт.

Всему своё время

По данным аналитического центра Villagio Estate, элитный загородный сегмент включает около 700 таунхаусов и дуплексов, продающихся в 25 посёлках. За прошедший год спрос на них в первичной продаже увеличился на 48%. Одна из причин более активной реализации – снижение цен: средняя стоимость объекта уменьшилась за год на 10,5%. На поведение покупателей также повлияла растущая готовность проектов и завершение строительства посёлков.

Предложения таунхасов сосредоточены в основном на Новорижском шоссе – здесь их экспонируется 86% из числа всех предлагаемых для первичной продажи, информирует Нина Резниченко. При этом наибольшее число таунхаусов расположено на удалении 25 км от МКАД (здесь находятся такие крупные поселки как Futuro Park и Park Fonte).

Самые дорогие объекты недвижимости этого формата сосредоточены в престижных посёлках «Азарово» и «Довиль», где средний бюджет предлагаемого таунхауса составляет свыше 95 млн руб., а также в КП «Резиденция Рублево» (средний бюджет – 81,8 млн руб.).Минимальная стоимость – 18 млн руб. (высокий бизнес- и премиум-класс). Средняя же стоимость таунхауса на высокобюджетном загородном рынке составляет около 42,3 млн руб.

Можно встретить таунхаусы в абсолютно разных архитектурных стилях. Например, на Новой Риге в проектах Villagio Estate представлены таунхаусы в современном стиле. На Минском шоссе в проектах «Довиль» и «Трувиль» – классический французский стиль. А на Пятницком шоссе в КП «Ангелово» предлагаются очень красивые кирпичные таунхаусы в минималистичном английском стиле.Ключевыми тенденциями сегодня являются: эксплуатируемая кровля, большие окна в пол, наличие террас и балконов.Кроме того, один из трендов – предложения от застройщиков таунхаусов с уже готовой отделкой «под ключ» (например, в КП «Азарово», «Довиль», «Трувиль»).

«Мы со своей стороны делаем всё возможное, чтобы направлять ситуацию в более позитивное русло, – говорит Константин Романов. – Наши посёлки на Новой Риге уже сформировали небольшой элитный пригород. Все они находятся по соседству друг с другом и объединены инфраструктурой: это позволяет окупаться социальным объектам. В своих проектах мы регулируем застройку, чтобы сохранить единый архитектурный облик. Вкладываемся в благоустройство и регулярно его поддерживаем. Добавлю, что нам повезло ещё и в том, что в Истринском районе законодательно регулируется высотность зданий».

Однако надо признать: остаются нерешёнными и общие проблемы, которые сдерживают динамику развития сегмента. Илья Менжунов называет лишь некоторые: «Сегодня таунхаусы продаются в большинстве случаев, как квартиры в малоэтажном доме. Но на вторичном рынке встречаются варианты, когда таунхаус оформляется как определённая доля в сблоченном доме. Как правило, клиенты стараются избегать таких объектов, поскольку особенности проживания подразумевают определённые нюансы. Например, чтобы продать свою долю таунхауса, нужно получить разрешение всех остальных соседей. Хорошо, если здание рассчитано на 2-4 семьи. Но ведь встречаются варианты, где в доме по 12 блоков и столько же собственников. Понятно, что быть постоянно зависимым от соседей никто не хочет».

«Аналогичная ситуация и с использованием земельных участков, – продолжает он. – Парадокс в том, что если земля также находится в долевой собственности, то, например, ваш сосед в теории имеет право пользоваться построенной вами беседкой. Интересно, что ещё несколько лет назад застройщики могли оформить каждую секцию таунхауса как отдельный дом. Однако вместе с ужесточением законодательства, такая возможность сейчас уже отсутствует».

И всё же, по мнению Екатерины Румянцевой, этому сегменту загородного рынка просто нужно время. «Представления о жизни меняются, и субъективные факторы начинают работать в плюс. Клиентов, живущих в европейском стиле, становится всё больше. И этот факт оставляет хорошие перспективы для развития проектов с таунхаусами».
 

 

Источник: FromMillion.ru