Иллюзия изобилия

В настоящее время первичные продажи идут более чем в 100 жилых и апартаментных комплексах элит- и премиум-сегмента. Совокупный объем предложения оценивается в 5,5 тыс. лотов. Эти цифры создают иллюзию, что высококлассного жилья в Москве по-прежнему много, а возможности для выбора у потенциального покупателя предельно широки. Но мой опыт показывает, что то, что на первый взгляд можно принять за изобилие, при более детальном изучении оказывается лишь иллюзией.

Большой объем предложения на первичном рынке премиум- и элит-класса в реальности свидетельствует далеко не о самой оптимистичной тенденции: категория премиального жилья искусственно расширяется за счет проектов, которые соответствуют лишь некоторым формальным критериям. В результате, «нижние» границы сегмента (как географические, так и концептуальные) размываются. «Верхние», в свою очередь, плотно блокируются сверхвысокими ценовыми барьерами, характерными для наиболее эксклюзивной недвижимости.

Тем самым, доступный круг высококлассного жилья гораздо уже заявленных 5,5 тыс. объектов. По сути, речь идет о небольшом ядре, окруженном несколькими слоями нерелевантного предложения. Чтобы отделить их, следует помнить базовое правило: премиальная недвижимость — это, прежде всего, премиальная локация. Это условие пусть и не исчерпывающее, но точно необходимое. Такой локацией может служить только центр Москвы. При этом термин «центр» нужно воспринимать не в административном, а в историческом смысле. Иными словами, речь идет о территории, ограниченной Садовым кольцом. Этому критерию соответствуют только 40% проектов, на долю которых приходится немногим более 20% еще нереализованных лотов.

Поскольку апартаменты по большей части используются, как инвестиционные или служебные объекты для временного проживания, их тоже придется вычесть из подсчетов – недвижимости в статусе квартир в пределах Садового только 10% от тех самых 5,5 тыс. лотов.

На этом, впрочем, процесс снятия «слоев» еще не завершен. Больше половины жилых комплексов внутри Садового кольца, где к продаже предлагаются квартиры, уже сданы в эксплуатацию. Это означает, что их концепции и проекты разрабатывались 5-10 лет назад — в период другого экономического цикла, когда преобладали стандарты, которые на сегодняшний день признаны устаревшими. Это касается и планировочных решений, и технологической начинки, и инфраструктурного сопровождения, и зонирования внутреннего пространства и многих других факторов. Таким образом, актуальная выборка сводится примерно к 300 квартирам (чуть более 5%), распределенным на дюжину проектов.

Однако здесь заявляет о себе последний – и один из самых жестких фильтров – ценовой.  Центральные локации Москвы – это сравнительно небольшая территория с плотной исторической застройкой. Фактически они являются «островом». И ценообразование подчиняется островным закономерностям (как в Гонконге или Сингапуре). Не слишком обширный фонд свободных участков по большей части был израсходован еще в 90-2000-е гг. Последние ресурсы заняты теми проектами, которые как раз сейчас находятся в экспозиции. Данный фактор приводит к неуклонному росту цен.

Так, в новом жилом комплексе на Болотном острове напротив Кремля стоимость квадратного метра доходит до 3,5 млн рублей. На Патриарших прудах и «Золотой миле» она приближается к 2 млн. рублей. Даже несмотря на то, что мы говорим об очень состоятельной аудитории, клиенты, готовые приобретать сверхдорогую недвижимость за десятки миллионов долларов, составляют совсем небольшую прослойку.

В то время как проекты, которые одновременно и обеспечивают высокий уровень приватности, соответствующий статусу недвижимости, и остаются доступными для целевой аудитории премиального сегмента, не просто единичны, их почти нет. И на этом фоне не удивителен высокий интерес покупателей к локациям старой Москвы. Актуальное предложение в настоящем премиум-классе продолжит уменьшаться и дорожать. К этому сценарию стоит готовиться потенциальному покупателю и не поддаваться заблуждениям о тысячах лотов и сотне проектов.

 

Источник: FromMillion.ru