Рынок коммерческой недвижимости Германии: время инвестировать на низком рынке

Коммерческая недвижимость Германии давно вызывает интерес инвесторов всего мира. По данным аналитиков Kalinka Group, с 2009 по 2019 годы объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии вырос в 6 раз с 10,5 млрд. евро до 61,5 млрд. евро.

Пандемическая ситуация весны 2020 года несколько подкорректировала список инвестиционных приоритетов, выведя на топовые позиции инвестиции в дома престарелых, медицинские центры и складскую недвижимость.

До 2020 года успешная экономика Германии стимулировала спрос на нежилые объекты: офисы, отели, стрит-ритейл, площади под малый и средний бизнес.

Коммерческая недвижимость в крупных городах наиболее развитой Западной Германии — была достаточно безопасным выбором с высокой ликвидностью, так как постоянно росла в цене. Инвесторы, выбирающие такие объекты, делали ставку не на текущий доход, а на рост капитализации.

Весна 2020 года изменила прогнозы не в лучшую сторону. Ведущие немецкие аналитики сейчас достаточно реалистичны. Основные меры, принятые в стране, «оплаченная социальная изоляция» — в краткосрочной перспективе значительно увеличат нагрузку на экономику, реальный ВВП, по прогнозам, сократится примерно на 12% в течение первой половины 2020 года.

Экономика начнет постепенно восстанавливаться со второй половины года, но докризисный уровень будет достигнут только после 2021 года.

Такая ситуация может сыграть на руку иностранным инвесторам. Для тех, кто присматривался к интересным объектам в Германии в начале 2020 года, появится реальный шанс приобрести их с дисконтом. Раньше объекты по оптимальной цене раскупались внутренними инвесторами, но со спадом активности местных жителей, возможности откроются и для иностранных покупателей. Так и было уже после кризиса 2008 года — иностранными инвесторами были сделаны выгодные приобретения в Германии, как в коммерческом, так и в жилом сегментах. За десять лет цены выросли в 2 раза.

Куда вкладывать средства?

Наиболее перспективными типами коммерческой недвижимости в ближайшие 10-15 лет по мнению экспертов KalinkaGroup, это дома престарелых и медицинские центры. Этот тренд сохранится и после выхода из пандемии.

Доходность в зависимости от местоположения и класса может составлять 5-10%. Это самый высокий показатель среди объектов коммерческой недвижимости. Апартаменты в домах престарелых показывают среднюю доходность 5 %. Как правило, эти объекты в хорошем техническом состоянии и требуют минимальных затрат по управлению, потому что у них обычно уже есть оператор.

В Германии развит внутренний туризм, особенно в её южной части. Самые популярные курорты этого региона — термальный Баден-Баден, горнолыжный Гармиш-Партенкирхен, Штарнберг и Титизее-Нойштадт. Спрос на аренду в популярных туристических зонах высок: вгод Баден-Баден посещают более 1 млн. туристов, в то время как число гостиничных мест в городе порядка 6 тыс.

В Берлине cредний чек в отеле за сутки составляет около 100€. Отели обычно заполнены на 75%. В Мюнхене средняя цена гостиничного номера в сутки – одна из самых высоких в стране. Ценообразование легко объяснить устойчивым спросом, который создают миллионы путешественников и бизнесменов, посещающих город с личными, развлекательными и деловыми целями. Средняя цена за номер составляет 115€. Номера заполняются на 76,5%, что обеспечивает доход с номера в 88€. Этот показатель также самый высокой по стране. Эти показатели по прогнозам экспертов будут расти, так как туризм в Германии активно развивается. Рентабельность этой сферы составляет 4 – 5%, но предполагается, что после кризиса 2020 года и открытия границ, в 2021-2022гг.она вырастет ещё на 1.5 %, комментируют аналитики Kalinka Group.

Долгосрочные инвестиции

Вложения в гостиничную недвижимость южной Германии могут достаточно перспективны. Как считают эксперты, после периода коронавируса туристический рынок будет восстанавливаться в 2-х летний период. Так что инвесторам стоит иметь виду, что это долгосрочные инвестиции с окупаемостью более 10-15 лет.

По прогнозам экспертов KalinkaGroup, большой интерес будет представлять складской сектор. Логистические объекты набирают популярность уже не первый год, и сейчас эта тенденция усилится –  рост в сфере онлайн-продаж стимулирует развитие логистической сферы, за счёт чего растёт спрос на складские помещения. Стоимость аренды за м² составляет 4 – 6 евро, а рентабельность – примерно 5%. Для этого сектора прогноз даже на 2020 год более чем оптимистичен, ведь объемы онлайн-продаж продолжат расти.

Кроме того, стабильными будут инвестиции в продовольственный ритейл, тем более, что данный сектор менее всех пострадал на фоне пандемии. В Мюнхене спрос на склады – один из самых высоких по стране.

«Особое внимание как для начинающих, так и для опытных инвесторов стоит обратить на логистическую, складскую недвижимость. Онлайн-торговля оказывает положительное влияние на рынок логистики. Во многих городах Германии ощущается дефицит складских помещений. После пандемии коронавируса эксперты прогнозируют, что будут востребованы складские помещения небольших размеров порядка 200-300 м² (для новых он-лайнстартапов как в Германии, так и в Европе)»,  –  рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Выбор коммерческой недвижимости для российского покупателя напрямую зависит от цели покупки. Те, кто рассматривает иммиграцию, чаще всего покупают отели и коммерческие площади для собственного бизнеса. С чисто инвестиционными целями приобретают также супермаркеты, доходные дома, домапрестарелых, отели с управлением, заправочные станции и другие виды коммерческой недвижимости. Доходность в этом секторе чаще всего напрямую зависит от суммы инвестиции.

Примеры бюджетов на приобретение коммерческой недвижимости:

• апарт-отель (на 20-30 номеров, 3*), в центре города (класса А,В), с управлением – от 15 млн евро;
• сетевой супермаркет с арендой на 15 лет и продлением ее 3 раза по 5 лет– 4 -5 млн евро;
• заправочная станция около Мюнхена – 3 млн евро.

 

Источник: FromMillion.ru