Инвестиции в апартаменты: рейтинг привлекательности

Апартаменты – хорошая вещь, говорит нам современное состояние рынка в Москве. Квартиры, которые юридически таковыми не являются, привлекают самых успешных и креативных покупателей – тех, кто готов к новому. Два свойства таких проектов особенно ценны для современного столичного жителя – это более низкая цена и встроенность в деловую инфраструктуру мегаполиса (обычно апарт-комплексы включают в себя также бизнес-центры, торговые ряды, конференц-залы и прочее).

Заметим, что низкие цены – это не постоянное свойство апартаментов, чем успешно пользуются инвесторы.

Как рассказали корреспонденту FromMillion эксперты компании  «Метриум Групп», в отличие от квартир, некоторые апарт-комплексы демонстрируют докризисный рост цен – почти до 40% (максимальный прирост цен на квартиры в новостройках в прошлом году был только 24%).

«Темпы увеличения стоимости квадратного метра и удорожания лотов в сегменте апартаментов доказывают, что этот продукт сегодня, пожалуй, самый привлекательный для инвесторов», - говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Аналитики «МетриумГрупп» провели исследование, чтобы выявить наиболее привлекательные с точки зрения вложения денег проекты. Эксперты пояснили, что в рейтинге участвовали те комплексы, в которых апартаменты стали продаваться не позднее декабря 2012 года, а закончили – не ранее декабря 2013 года. Таким образом, можно было оценить годовой успех каждого.
Апартаменты оценивались по двум параметрам: по росту цен на «квадрат» и удорожанию равнозначных лотов.

«В том случае, если сравнить стоимость одинаковых апартаментов не представлялось возможным, были взяты максимально близкие по площади лоты, произведен пересчет стоимости на один квадратный метр, а затем были сопоставлены эти показатели», - пояснили эксперты.

На основе полученных данных FromMiilion вывел общий рейтинг инвестиционной привлекательности апарт-комплексов элитного класса, в котором преимуществом пользовались проекты, еще не сданные госкомиссии. Здесь есть и проекты нового строительства, и реконструируемые – однако их объединяет один очень важный для инвестора момент: строительные работы здесь еще продолжаются, следовательно, есть цены в этих комплексах апартаментов еще не достигли пика и имеют дальнейший потенциал роста. Любопытно, что три из пяти позиций рейтинга заняли апарт-проекты в «Москва Сити»

1 место – жилой небоскреб «ОКО» в «Москва Сити»
Рост цены квадратного метра – 21% (с 217,5 тысяч в конце 2012 года до 262,9 тысяч в конце 2013)
Рост стоимости минимального лота – 38,5% (апартаменты площадью 88 кв.м. подорожали с 27,34 миллионов до 37,87 миллионов)
Срок сдачи – 4 квартал 2014 года

Многофункциональный комплекс «ОКО» в «Москва Сити» - это две 85-метровые башни, соединенные причудливой платформой-кристаллом. В одном небоскребе будут расположены офисы, в другом – продаются апартаменты. Вся необходимая инфраструктура для спорта, развлечения и отдыха разместится на первых этажах комплекса. Разработчик проекта ОКО - международное архитектурное бюро SOM (Skidmore, Owings & Merrill LLP), девелопер – Capital Group. Одна из главных ценностей небоскреба – возможность насладиться видами на Москву. Архитекторы разработали три видовых уровня Horizon level (28-45 этажи), Meridian level (47-64) и Apogee level (66-82). В башне ОКО можно купить апартаменты от 79 до 293 кв.м. и пентхаусы площадью 790 и 1151 кв.м.
Удобно то, что здесь в зависимости от уровня здания меняется и количество апартаментов на этаже: так, если до 64 этажа на каждом этаже располагается 8 апартаментов, то на более высоких этажах их количество сокращается до 4-х. На  верхних 84-85 этажах находится всего два пентхауса.

2 место - Николаевский дом
Рост цены квадратного метра – 30,3% (с 279,6 тысяч в конце 2012 года до 364,3 тысяч в конце 2013)
Рост стоимости минимального лота – 14% (В декабре 2012 года апартаменты площадью 130,3 кв.м. стоили 52,63 млн, в декабре 2013 - 60,41 млн).
Срок сдачи – 2 квартал 2014 года

Хотя квадратный метр подорожал в «Николаевском доме» значительно, в целом этот проект на данный момент кажется менее привлекательным – во-первых, приближается финальная стадия строительства, во-вторых, апартаменты в нем дорожали не так быстро. В апарт-комплексе клубного типа расположено всего 60 квартир элитного класса. Дом охраняется и обладает всеми необходимыми признаками элитного проекта, исключая, разве что, наличие просторной собственной инфраструктуры и просторной большой территории. Впрочем, эти недостатки с лихвой покрываются тем, что проект строится в элитных Хамовниках и уже почти готов.

3 место – Clerkenwell House
Рост стоимости квадратного метра – 7% (с 325 тысяч до 347,7     тысяч)
Рост стоимости минимального лота  –  21,9% (апартаменты площадью около 65  квадратных метров стоили сначала 20,79    миллионов, сегодня - 27,02 миллионов)
Срок сдачи – 2 квартал 2014 года

Английский уголок в Хамовниках (в Лондоне есть очень престижный район Clerkenwell) примечателен своей ориентацией на лофты – здесь реализован именно такой стиль апартаментов. Архитектурно Clerkenwell House тяготеет к ультрасовременному стилю, поэтому апартаменты здесь покупают главным образом успешные творческие люди и молодые бизнесмены. Отличительная особенность – интеллектуальная инфраструктура: для жителей комплекса будет создана библиотека, лаунж-бар, ресепшн и зона для деловых встреч.

4 место – СиТер
Рост стоимости квадратного метра – нет данных
Рост стоимости минимального лота – 12,6% ( Апартаменты площадью около 60 квадратных метров поднялись в цене с 21,52 млн до 22,6 млн)
Срок сдачи - 2 кв. 2015

В прошлом году «квадрат» в «СиТере» дорожал не так значительно и, скорее всего, не поднялся более чем на процент инфляции (6,5%). Однако у проекта есть все шансы вырваться вперед, так как он находится еще на начальном этапе строительства и самый заметный рост будет потом. Кроме того, «СиТер» находится в «Москва Сити», что уже само по себе весьма привлекает к нему внимание. Застройщик проекта обозначил две особенности «СиТера» - небольшие (от 60-80 кв.м.) апартаменты при наличии дизайнерской отделки от иностранных специалистов и полного обслуживания класса «пять звезд». Еще один привлекательный момент «СиТера» - просторная (более чем на 700 авто) подземная стоянка. Проект позиционируется как удобный и не заоблачно дорогой вариант городского жилья при наличии другой недвижимости (допустим, загородного дома). Уровень апарт-комплекса никому не позволит сомневаться в статусе владельца, однако такая покупка не будет излишеством – и, как отмечают аналитики, принесет еще и дополнительный доход.

5 место – Башня «Федерация».
Рост стоимости квадратного метра – нет данных
Рост стоимости минимального лота – 7,1% (Объект площадью 81 «квадрат» подорожал за год с 26,1 млн до 27,94 млн).
Срок сдачи – конец 2015 года

Из всех проектов, участвующих в рейтинге, башня «Федерация» в «Москва Сити» самый неопределенный, но, скорее всего, один из самых перспективных проектов. Как и в случае в «СиТером», пока значительного скачка в ценах здесь не произошло, однако стоит учесть, что до сдачи проекта еще, фактически, 2 года – а уже сейчас апартаменты здесь медленно, но верно дорожают. Хотя надо сказать, что «Башня Федерация» - значительно более известный проект, чем «СиТер», так что, возможно, он даст более заметный рост инвестиций. Здесь предлагаются апартаменты площадью от 81-90 до 350 квадратных метров с отделкой и без. Проект разработан известными архитекторами Сергеем Чобаном и Питером Швегером.

Из числа проектов, которые уже сданы госкомиссии или в которых уже распроданы апартаменты, аналитики «Метриум Групп» отметили Smolensky Deluxe (+ 22,7% к стоимости квадратного метра, с 383,3    тысяч до 470,4 тысяч);  Город Столиц    (+20,6% к цене «квадрата» - с 248 тысяч до 299 тысяч и +14,5% к цене апартаментов в целом); Каретный плаза (+15,5% роста стоимости квадратного метра – до 414,5    тысяч рублей и +8,3% к цене апартаментов), Резиденция Знаменка (квадратный метр подорожал на 10,8% - до 792 тысяч) и Кадашевские палаты (+8,6% для кв.м. – с 394,8    тысяч до 428,6 тысяч рублей и +17% к общей стоимости апартаментов).

Неплохо также заработали инвесторы проектов Меркурий Сити (+20,3% к стоимости апартаметов) и Imperia Tower (+17,6% к цене лота). Эксперты подчеркивают, что сегодня апартаменты выглядят очень привлекательными для инвесторов, хотя многие не рискуют вкладываться в этот вид недвижимости  из-за его неясного статуса перед властями.

Данила Высоцкий

Источник: FromMillion