Премиальное жилье в Москве: выход из кризиса и реновация

« Три года назад российская экономика, а с ней и рынок элитного жилья столкнулись с серьезными вызовами. Итоги I полугодия 2017 года в сравнении с еще благополучными январем-июнем 2014 года наглядно свидетельствуют, что для новостроек премиум-класса последствия кризиса не стали фатальными. Напротив, столь высокой, как сегодня, активности застройщиков и настолько широкого выбора у покупателей дорогого жилья в Москве не было никогда ранее…», - отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России

I полугодие: 2017 vs 2014

Количество проданных квартир в элитных новостройках в I полугодии 2017 года составило 218, за аналогичный период 2014 года – 255. Как и три года назад лидером продаж среди строящихся проектов остается ЖК «Садовые Кварталы»: 48 сделок в январе-июне 2017 г. против 50 – за тот же период 2014 г.
За первые шесть месяцев 2017 года в продажу поступило 8 новых проектов. В I полугодии 2014 года продажи стартовали в 7 элитных проектах.
За январь-июнь 2017 года первичное предложение пополнилось на 795 лотов, за этот же период 2014 года – на 425.
По итогам июня 2017 г. в первичной продаже находится почти 2,1 тыс. квартир и апартаментов. В июне 2014 года – около 1,7 тыс.
Средняя площадь предложения на июнь 2017 года составила 128 кв. м, в июне 2014 года – 149 кв.м.
Квартиры и апартаменты с отделкой составляют 11% от общего объема предложения – сейчас на рынке порядка 220 таких объектов. В июне 2014 года насчитывалось лишь 117 подобных предложений.
Средняя цена предложения элитных новостроек в июне 2017 года достигла 754 тыс. руб./кв.м. Тремя годами ранее она составляла 652 тыс. руб./кв.м.

Прогноз от Savills на II полугодие 2017 года:

В течение II полугодия 2017 г. первичное предложение элитного жилья в Москве пополнится еще на 900 квартир и апартаментов.
Около половины нового предложения во второй половине 2017 года – с внутренней отделкой от застройщиков.
Средняя цена предложения сохранится на текущих отметках в диапазоне от 750 до 800 тыс. руб./кв.м.
Количество заключенных первичных сделок на 10-15% превысит показатели I полугодия 2017 г.

Кризисные явления последних трех лет не оказали существенного влияния на среднерыночный темп продаж элитного жилья в строящихся проектах. Суммарное число заключенных за 3 года сделок составило более 1,5 тыс. транзакций, т.е. в среднем в месяц проходило около 40 сделок с премиальными квартирами и апартаментами. За три последних года на рынок вышел 31 новый проект. 20 премиальных проектов введены в эксплуатацию.

Общая сумма денег, вложенных покупателями в московский рынок премиального жилья, за последние три года составила 34 млрд руб.
Помимо количественных изменений на рынке, важно отметить и качественные. Так, из года в год доля квартир с отделкой в общем объеме предложения растет достаточно динамичными темпами, и в этом отношении Москва идет по пути многих мировых столиц, где сегодня практически 100% элитных новостроек продается полностью готовыми к проживанию.

Средняя площадь предложения в элитных новостройках за 3 последних года снизилась на 15%. Во многом это обусловлено расширением предложения в премиальных проектах с мелкой нарезкой.

За последние три года ценообразование на рынке элитного жилья стало 100-процентно рублевым. При этом средняя цена предложения, выраженная в национальной валюте, выросла на 16%.

В 2017 году мы ожидаем, что рынок продолжит пополняться новыми качественными проектами, как в Хамовниках, так и в других престижных районах Москвы – на Якиманке, Арбате, Замоскворечье и т.д.

Программа реновации в премиальных районах города

15 июня 2017 г. завершился этап голосования по программе реновации, в котором принимали участие жители домов, вошедших в список «под снос».

Всего таких домов в ЦАО г. Москвы оказалось 77. Из них, «за» программу проголосовали жители 69 домов.

Сумма кадастровой стоимости всех объектов жилого фонда ЦАО, объявленных под снос в рамках программы реновации, составила 50,2 млрд руб. В рамках первичного этапа программы планируется снести 228 тыс. кв.м общей площади в объектах жилого фонда административного округа, из которых, по оценке экспертов Savills, реальная жилая площадь составляет 85-90%.

Средняя кадастровая стоимость квадратного метра в сносимых домах составляет 220,5 тыс. руб., что, в среднем, на 10-15% выше рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости.

Аналитиками компании Savills была предпринята попытка предварительного прогнозирования ситуации на рынке недвижимости в ЦАО после реализации плана по программе реновации. При условии, что строительство нового жилья в Москве в рамках проекта будет проходить в равной пропорции по всем округам, в Центральном административном округе ожидается появление более 500 тыс. кв. м нового жилого фонда, из которого около 50% будут реализовываться на коммерческой основе.

Наиболее застраиваемым по программе реновации в ближайшие годы будет Пресненский район ЦАО г. Москвы. Также в период с конца 2017 г. по 2020 г. в Пресненском районе планируется ввод в эксплуатацию более 450 тыс. кв.м жилого фонда в новостройках комфорт- и бизнес-класса, строительство которых не имеет отношения к программе реновации.

По итогам голосования в Пресненском районе «за» проголосовало большинство жителей в 49 домах, исходя из этого под снос планируется направить 141 тыс. кв.м жилья в рамках проекта, следовательно, строительство нового жилого фонда будет происходить в объемах более 300 тыс. кв.м.

Таким образом, к моменту завершения программы реновации в Пресненском районе в совокупности будет введено в эксплуатацию более 750 тыс. кв. м нового жилого фонда в сегменте комфорт- и бизнес-класса, более 80% из которых будут направлены на коммерческую реализацию на рынке недвижимости.

По прогнозам экспертов Savills, в результате рынок жилья в Пресненском районе пополнится более чем на 30 тыс. жителей, что, естественно, внесет коррективы в функционирование транспортных узлов в административном районе, численность населения которого, начиная с 2002 г., выросла лишь на 10 тыс. жителей и к настоящему моменту составляет около 126 тыс. чел.

Источник: FromMillion.ru