Купить квартиру на Арбате: жить в культовом районе столицы

В каждом мегаполисе есть место, с которого все начиналось, где каждое здание – как страница в учебнике истории. В Москве это Арбат. Пешеходная улица с красивыми особняками и камерный район со сверхдорогой недвижимостью. Цены на жилье и аренду здесь каждый год ползут вверх, и хотя места для застройки давно уже закончились, спрос не иссякает. Недавно была проведена еще и суперсовременная реконструкция Нового Арбата, которая сделала район уютным и стильным. Сколько стоят квадратные метры с историей, и каковы плюсы и минусы жизни в двух шагах от кремлевских стен – читайте в нашем материале.

Для туристов московский Арбат – историческая улица с сувенирными лавками и старинными особняками. Для жителей столицы, и особенно для риелторов, Арбат – это престижнейший район в Центральном административном округе. Он включает в себя территорию от Пречистенки до улицы Новый Арбат, между Смоленской площадью и Арбатскими воротами.

Это самый маленький район столицы — всего 2,11 кв. км — при этом самый дорогой и престижный. На пятачке земли, куда поместится не больше двух сотен футбольных полей прописаны 27 тысяч человек. А площадь жилой застройки достигает 755 тыс. кв. метров. Если добавить к этому неучтенный статистикой поток туристов и гостей столицы, получим одно из самых густонаселенных мест Москвы.

Древний Арбат

Первое упоминание об Арбате встречается в летописи XV века. В 1493 году здесь начался пожар — сгорела церковь Николы на Песках и окружающие постройки.

Точное происхождение слова Арбат неизвестно. По одной из версий, район обязан своим названием тюркской телеге — арбе, на ней приезжали сюда татары. По другой — арабскому слову пригород – «арбад». Тогда так называли всю территорию от стен Кремля до Москва-реки.

В 17 веке здесь были стрелецкие и ремесленные слободы, селились мастера серебряного, поварского и плотничьего дела. Об этом напоминают названия улиц и переулков — Поварская, Столовый, Хлебный, Плотничий и др.

Облик Арбата изменился после пожара 1812 года. Здесь появились имения в стиле ампир, окруженные фруктовыми садами. В них жили местные аристократы — Трубецкие, Долгоруковы, Шереметьевы, Апраксины и др. Усадьбы строились по сельскому типу — жизнь велась размеренная и неторопливая. Сегодня такой район назвали бы спальным. В окрестностях не было заводов и фабрик, гостиниц и торговых учреждений. Работали десятки небольших церковных приходов, все друг друга знали и ходили в гости. Сквозного движения не было – телега, проезжающая по извилистым переулкам, обычно упиралась в тупик.

 

Новое время

В 19 веке на Арбате начался строительный бум. Район стал самым модным в Москве, он активно заселялся интеллигенцией. Сюда приехали профессора, писатели, художники, врачи и юристы. Открылись  дорогие магазины, лавки и доходные дома, некоторые особняки выросли на несколько этажей. Главную улицу замостили, по ней пустили трамвай. В 20 веке его заменили троллейбусом, а многие постройки снесли.

В 30-ых годах облик Арбата снова изменился – старинные здания переделали в стиле модного тогда конструктивизма и выкрасили в пепельно-серый цвет. В особняках устраивали коммуналки.

Вплоть до 50-ых годов улица Арбат считалась государственной трассой. Сталин со своим кортежем ехал по ней в Кремль — тут постоянно дежурили люди из НКВД. Только в начале 60-ых через арбатские переулки прорубили проспект Калинина (сейчас — улица Новый Арбат), который больше подходил на роль государственной трассы.

Появление новой магистрали изменило ход истории. В 1974-1986 годах прежнюю улицу Арбат (ее стали именовать Старым Арбатом) сделали пешеходной. Особняки снова раскрасили в яркие и светлые цвета, открылось множество кафе, разрослась уличная торговля. Арбат превратился в туристическую Мекку. Здесь играют уличные музыканты, рисуют картины художники, работают музеи и театры.

Сегодняшний Старый Арбат — благоустроенная европейская улочка с тротуарной плиткой, лавочками для отдыха и коваными фонарями в центре.

 

История в лицах

В переулках  Старого Арбата можно изучать историю русской литературы. Здесь жили поэты Александр Пушкин, Михаил Лермонтов, Марина Цветаева, Андрей Белый и Булат Окуджава. В их домах расположены музеи. В доме №2 на ул. Старый Арбат с 1872 года работает ресторан «Прага», завсегдатаями которого когда-то были писатели Антон Чехов, Иван Бунин, Александр Куприн, поэт Сергей Есенин и журналист Владимир Гиляровский.  

Дом №4 принадлежал дворянам Загряжским — родственникам жены Пушкина. В доме №26 работает театр Вахтангова, построенный на месте древнего особняка, уничтоженного бомбой в 1941 году.

Не меньший интерес представляют исторические особняки с кариатидами, балконами и лепниной — дом №11 с львиными масками и дом №35 с рыцарскими доспехами на фасаде.  

 

Новый Арбат

Отдельная страница арбатской истории — улица Новый Арбат (проспект Калинина). В 2016 году исполнилось 55 лет с даты ее основания. Многие именовали его «вставной челюстью» и высказывались против – строительство уничтожило десятки исторических зданий. Улица соединила центр столицы с ее западной частью и стала первым московским хайвэем. До этого в городе  не было даже широких улиц, не говоря уже о скоростных магистралях. Проектированием занималась группа архитекторов во главе с Михаилом Посохиным.

В советское время здесь работали самые крупные и модные магазины — универмаг «Весна», парфюмерный магазин «Сирень», магазин фотопринадлежностей «Юпитер» и грампластинок «Мелодия». «Дома-книжки» вдоль нового Арбата стали единственными в СССР постройками из монолитного железобетона — поэтому они получились такими высокими и тонкими.

 

Под ними прорыт тоннель шириной в 10 метров — для доставки свежих продуктов в магазины и рестораны. Первоначально, все дома вдоль нового проспекта должны были стать жилыми, но в большинстве разместились правительственные учреждения. Интересные факт — на самом деле дома-книжки покрыты светлой плиткой розово-палевого цвета. С годами они потускнели из-за выхлопных газов и стали серыми.

В 2016 году Новый Арбат вошел в масштабную программу благоустройства. Дома отмыли, тротуары заново замостили, вдоль дороги высадили новые деревья. Работы продолжаются — известно, что одна из «книжек» из офисного здания превратится в гостиничный комплекс.

 

Инфраструктура

Богатая инфраструктура — одна из отличительных особенностей Арбата. В районе действуют пять школ — №1234, 91, 1234, центр образования №57 и частная школа Ruslanguage. Есть дошкольные отделения и частные детские сады — PtitCREFF и Kidsberry.

Работают детская поликлиника №38, городская поликлиника №3 и лечебно-оздоровительный центр МИД России. Есть несколько супермаркетов «Перекресток» и «Азбука вкуса», мелкие торговые точки и аптеки.

В точках общепита недостатка нет. Несколько десятков заведений на любой вкус и кошелек сосредоточены вдоль Старого и Нового Арбата.
Жителям не нужно далеко ехать за культурным досугом. Театры и развлекательные комплексы расположены прямо под боком. На Старом Арбате работают театр им. Вахтангова и театрально-концертный центр Павла Слободкина, на Новом Арбате — Московский театр Эрмитаж. Кино можно посмотреть в кинотеатре сети «Каро» на Новом Арбате, или в «Романов-синема» на Романовом переулке.

Транспорт

Транспортную инфраструктуру Арбата можно оценить на девять баллов из десяти. Здесь пять станций метро — «Арбатская», «Смоленская», «Боровицкая», «Александровский сад» и «Библиотека имени Ленина». По территории проложены 13 троллейбусных и 6 автобусных маршрутов.
Основные магистрали  —Новый Арбат, Воздвиженка, Гоголевский бульвар, Никитский бульвар и Садовое кольцо (Новинский бульвар и Смоленская площадь).

Движение в районе более чем оживленное. Но жители Арбата, которые работают в центре, обычно тратят на дорогу 15-20 минут. Важная деталь — утром основной поток пассажиров метро направляется именно в центр. Тем, кому нужно уехать в противоположном направлении, открыты все пути.

 

Арбатские проблемы

Экологическая обстановка — одно из слабых мест сегодняшнего Арбата. Здесь катастрофически мало зелени — только небольшой сквер Бунина на Поварской улице. Каждый день из разных концов столицы сюда стекаются тысячи автомобилей. Пробки — такая же неизменная часть арбатского пейзажа, как дома-книжки и старинные особняки. Несмотря на отсутствие промышленных предприятий, концентрация вредных веществ в воздухе в разы превышает допустимую норму.

Еще одна проблема — высокий уровень преступности. На тысячу жителей здесь приходится 315 преступлений —  больше, чем в других столичных районах. Эксперты объясняют это большим скоплением людей, в том числе приезжих. Стоит отметить, что в структуре преступлений не только карманные кражи. В районе много офисов и ведомств, и экономические преступления, совершенные в их стенах, попадают в криминальную статистику.

Жилой фонд

В районе много административных зданий — жилой недвижимости в несколько раз меньше. Такой дефицит  влияет на стоимость квадратных метров — квартиры дорожают здесь каждый год.

Недвижимость в районе Арбат — одна из самых дорогих в столице. По данным риэлтерской компании Est-a-Tet, в первом квартале 2017 года квадратный метр здесь стоил 1,119 млн. рублей, а средняя цена лота достигала 145,1 млн. рублей — дороже, чем в других районах столицы.

Выше среднего здесь стоят даже места на парковках. Арбат стал лидером рейтинга районов с самыми дорогими машиноместами, недавно составленного в агентстве  Contact Real Estate. В жилом комплексе «Звезды Арбата» место на парковке стоит 8 млн. рублей за 26 кв. метров. Пропуск на парковку в ЖК «Театральный дом» на Поварской оценен застройщиком в 7,7 млн рублей (32 кв. метра). За эти деньги можно купить три студии в панельных домах в пределах МКАД, оценили составители рейтинга.

 

Вторичный рынок

Район занимает второе место после Хамовников по числу выставленных на продажу дорогих квартир (выше 100 млн. рублей). В августе 2017 года здесь продавалось 175 таких лотов, большинство из них на вторичном рынке, подсчитали в агентстве «Инком-Недвижимость».

На цену арбатских квартир влияют не только квадратные метры, лифт и высота потолков. Покупатели готовы платить за историю, а продавцы охотно этим пользуются.

В марте 2017 года на продажу была выставлена квартира на Поварской улице. Собственник утверждал, что здесь жил писатель Иван Бунин. За однокомнатную на первом этаже доходного дома 1914 года постройки просили 22,5 млн. рублей, что в несколько раз выше рыночной цены, подсчитали риелторы.

В базе агентств недвижимости есть квартира в сталинском доме на Новинском бульваре, 28, выставленная на продажу за 107 млн. рублей. Среди достоинств лота площадь 259 кв. метров, 4 санузла, свободная планировка и история здания. В нем жил писатель Сергей Михалков и провели юношеские годы его дети — режиссеры Андрей и Никита.

В доме без интересной истории и архитектурных особенностей можно купить квартиру дешевле. Например, 3-комнатная в кирпичной 5-этажке Николощеповском переулке выставлена на продажу за 18 млн. рублей. Лот  площадью 44 кв. метра на Новинском бульваре, в доме 1917 года постройки, оценен продавцом в 16,7 млн. рублей.

Одно из самых дорогих предложений на вторичном рынке Арбата — трехкомнатная в Большом Афанасьевском переулке за 321 млн. рублей. Лот площадью 186 кв. метров выставлен на продажу с мебелью и интерьером от итальянского дизайнера.

Пример самого дешевого жилья — лот за 11 млн. рублей в доме дореволюционной постройки на Панфиловском переулке. В квартире простой ремонт и маленькая кухня — 9 кв. метров.

Первичный рынок

Большинство проектов, которые реализуются на Арбате, относятся к классу премиум и элит. Свободных участков под застройку здесь практически не осталось — девелоперы идут по пути реновации.

Один из крупных проектов последних лет реализовала компания «Галс-Девелопмен». Застройщик выкупил 4 особняка 19 века на ул. Поварская. После реконструкции из них получился 8-секционный жилой комплекс «Театральный Дом». Первые секции уже сданы, остальные будут введены в эксплуатацию в 2018 году. В продаже еще есть квартиры от застройщика, от 61 млн. рублей за лот с двумя комнатами.

 

В старом центре строятся, в основном, клубные дома на 10-50 квартир. Примеры —«Плотникоff», «Турандот Резидентс», «Smolensky de luxe», «Афанасьевский», «Дом на Хлебном» и др. Квартиры продаются со свободной планировкой, цены от 120 млн. рублей.
На Новом Арбате можно стать владельцем апартаментов. Жилье этого типа есть в недавно построенном ЖК «Звезды Арбата», цена начинается от 74 млн. рублей. В продаже у застройщика — треста «МСМ-1» - еще остались квартиры в элитном жилом комплексе «Новый Арбат» на одноименной улице.
Перспективы новых проектов на Арбате весьма туманны – свободных участков не осталось, плотность застройки достигла максимума, а жители высказались против включения в программу реновации. В ближайшие годы возможно появление единичных проектов на базе старинных зданий, которым не присвоен охранный статус – а их в район очень мало.

 

Аренда

Район Арбат на втором месте по популярности среди потенциальных арендаторов квартир в высокобюджетном сегменте, говорится в отчете Savills. В 2016 году снять жилье здесь собирались 11,5% клиентов. На первом месте Ленинградский проспект с совсем небольшим отрывом – запросы поступали от 12% клиентов.

Средняя ставка аренды элитного жилья  в столице составила 240 тыс. рублей за объект в месяц. Она снизилась на 15 % по сравнению с прошлым годом. Только цены на Арбате  стабильны на протяжении нескольких лет. Это единственный район, где в течение года  средняя ставка превышала 400 тыс. рублей в месяц.

По итогам 2016 года каждый пятый запрос (20%) на аренду элитного жилья приходился на граждан Франции. Еще 16 % поступало от россиян. На граждан Японии, Великобритании и США приходилось 8, 7 и 6 % соответственно, подсчитали в Savills.

Аренда жилья в типовых арбатских квартирах тоже пользуется спросом. Популярная услуга – жилье посуточно.  Как правило, сдаются лоты с площадью 35-50 кв. метров с хорошим ремонтом. Цена – от 5 тыс. рублей в сутки.  Порог длительной аренды на Арбате – от 80 тыс. рублей в месяц. Двух- или трехкомнатную квартиру с современным ремонтом можно снять за 100-120 тыс. рублей в месяц.

фото commons.wikimedia.org

Источник: FromMillion.ru