Состоятельные покупатели ждут определенности

Оксана Дивеева, "БЕСТ-Новострой"

Окончила Российский Университет Дружбы Народов (РУДН), получив степень магистра архитектуры. Дополнительное образование: диплом CCIM, являющейся общепризнанной мировой системой повышения квалификации специалистов в области недвижимости и смежных отраслях. Более 10 лет работала в компании Blackwood. В феврале 2014 года приступила к обязанностям руководителя блока реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «БЕСТ-Новострой».

Тенденции последних месяцев 2014 года нашли продолжение и в году наступившем – запросы состоятельных покупателей стали более скромными, основной объем сделок приходится на объекты площадью до 150 кв. м, а средний бюджет покупки не превышает 3 млн долларов.

При этом торг на рынке дорогого жилья сегодня очень даже уместен, чем и пользуются покупатели, пытаясь приобрести за 3 миллиона долларов то, что еще пару месяцев назад стоило вдвое дороже. Как ни парадоксально, но некоторым это удается. Правда, на серьезный дисконт идут, преимущественно, продавцы морально устаревшей «элитки» или те, кому срочно нужно продать.

Замечу, что рынок дорогого жилья всегда первым реагирует на нестабильность, но при этом все процессы здесь более сглажены – в отличие от сегментов массового жилья покупатели в элитном классе не подвержены ажиотажным всплескам активности, а, скорее наоборот, склонны к принятию выжидательной позиции. Так, после активности в конце I полугодия 2014 г., когда на рынке наблюдался рост количества заключаемых сделок даже в самых дорогих бюджетах (пентхаусы и другие наиболее дорогие лоты в рамках ЖК), уже во II полугодии 2014 г. со стороны спроса наступило затишье. К концу года совокупное снижение спроса в сравнении с первым кварталом составило более 25%.

Что касается структуры спроса по площади и бюджету покупки, то по итогам года она не претерпела существенных изменений в сравнении с его началом. Исключение составляют лишь квартиры площадью до 100 кв. м и в бюджете до 1 млн долл., доля которых к концу года увеличилась и составила 22% и 23% от общего числа сделок. Также по итогам года до 40% от общего объема спроса увеличилась доля запросов на квартиры площадью от 100 кв. м до 150 кв. м.

Снижение средней площади и бюджета приобретаемых квартир в условиях кризиса вполне оправдано и свидетельствует о росте покупок в инвестиционных целях. Кроме того, на фоне кризисных явлений в экономике покупатели, не имеющие существенных ресурсов, в сжатые сроки выбирали более доступные для себя объекты меньшей площади, но при этом требования к качеству и местоположению проекта, а также к надежности застройщика по-прежнему предъявлялись достаточно серьезные.

По словам экспертов, сегодня рынок дорогого жилья характеризуют три основные черты. Во-первых, торг, который в зависимости от объекта может достигать 25%. При этом покупатель, в последние полгода воцарившийся на рынке, становится очень настойчивым – к примеру, от застройщика он плюс к дисконту стремится получить и другие преференции, в том числе и беспроцентную рассрочку.

Вторая тенденция – существенное сокращение качественного предложения. На первичном рынке – по причине вымывания ликвидных квартир ходовых площадей в готовых проектах, на вторичном – из-за неготовности собственников «отдавать задешево» и в связи с этим снимающих свои квартиры с продажи.

Третья черта – увеличение длительности выхода на сделку. Если раньше от первого обращения клиента до финального согласования условий покупки проходил месяц-полтора, то теперь этот период занимает не менее двух месяцев.

Сейчас активность наблюдается в тех проектах, где цены находятся на нижнем уровне среднерыночного диапазона и/или номинированы в рублях, что для потенциальной аудитории (обычно хранящей сбережения в долларах) является весьма привлекательным. Кроме того, сегодня застройщики готовы предоставлять скидки, которые более существенны в проектах с изначально завышенной стоимостью квадратного метра или там, где цены номинированы в долларах по курсу ЦБ.

При этом я не исключаю, что часть целевой аудитории данного сегмента, имеющая сбережения в валюте, по-прежнему ожидает дальнейшего изменения валютного курса, чтобы совершить покупку по беспрецедентным для премиального рынка условиям.

Сегодня наибольшее число сделок совершается с бюджетом 60-70, максимум 80 млн рублей. Состоятельные покупатели ждут определенности, когда им с экранов телевизоров объявят, что доллар стоит (и будет стоить) столько-то. Кроме того, они рассчитывают на более серьезное снижение цен. И, наверное, говорить, что «они дождались», еще рано. Однако выбор уже сегодня существенно снизился, и дефицит качественных объектов будет увеличиваться. Соответственно, в погоне за более низкой ценой можно упустить хороший вариант.