Чек-лист девелопера и покупателя: оценка общественных пространств ЖК

Растущая себестоимость строительства и по-прежнему высокая стоимость квадратного метра в проектах столичного региона одновременно усиливают требования к составляющим новостроек с двух сторон. Покупателю уже недостаточно просто впечатляющих рендеров, а девелопер не может позволить себе неоправданные расходы на что-либо слишком дорогостоящее, но невостребованное жителями в будущем. 

Баланс цены и качества часто сходится в лобби и общественных пространствах: именно здесь появляется заметное поле для «экономии» на декоративности и при этом требуются все более серьезные расходы на формировании клубной инфраструктуры, чаще и чаще появляющейся в новых жилых проектах.

Какие требования предъявляет к общественным зонам сегодня покупатель – и на какие решения готов девелопер, чтобы лобби проекта работало как социальный магнит?

Поговорили с девелоперами жилой недвижимости, архитекторами и управляющей компанией – о том, как в условиях экономической нестабильности меняются требования к проектам общественных интерьеров в ЖК, что влияет на результат конечного продукта больше – талант или бюджет, а также какие основные критерии успешного дизайн-проекта формируют для себя заказчики и исполнители. 

От декоративности к функционалу

Одно из главных изменений последних лет кроется в самом функционале общественных территорий дома. В премиальном сегменте, как отмечает коммерческий директор Capital Group Вера Стефан, покупатель при выборе оценивает уже не отдельные достоинства дома, а целостный жизненный сценарий: «от момента выхода из автомобиля до сценариев жизни всей семьи, возможностей работать, заниматься спортом и встречаться с друзьями рядом с домом». Но из этого вовсе не следует, что девелоперу требуется наполнить его максимальным количеством функций.

Напротив, рынок начинает сталкиваться с тем, что Вера Стефан называет «инфраструктурной инфляцией». В течение нескольких лет проекты соревновались бассейнами, SPA, библиотеками, кинотеатрами, клубными гостиными и террасами. Проведенное Capital Group исследование показало: само наличие инфраструктуры еще не гарантирует ее ценности. Консьерж-сервис предусмотрен примерно в 64% изученных проектов, а реально пользуется им только около половины жителей. Предусмотреть востребованные у резидентов событийные пространства девелоперам пока не удается: такие форматы представлены в приблизительно 10% исследованных проектов, используют их менее 5% опрошенных.

При этом удовлетворенность тех резидентов, которые все-таки включили инфраструктуру в свою жизнь, достигает 85–97%. Но чтобы быть интересной и полезной, функция должна иметь достаточно поводов для ежедневного использования. 

Отсюда новое требование к проектированию: функция должна не просто существовать, а иметь достаточное количество поводов для регулярного использования. 

Похожую эволюцию отмечают и другие девелоперы. По словам руководителя отдела брендинга и продуктового маркетинга СЗ «Сияние» Марии Артемовой и директора по маркетингу компании Михаила Забрамного, «Покупатель, платящий за квадратный метр 500–700 тысяч рублей и больше, уже не готов оплачивать просто “картинку”. Пространство должно работать как инфраструктура для жизни», — отмечают в компании.

Разница между проектами все чаще возникает на уровне того, насколько точно девелопер понимает поведение своих будущих жителей. Для одних покупателей будут важны тихая зона со звукоизолированными капсулами для звонков и место для удаленной работы с хорошим светом и розетками, для других — детская комната, зеленая зона для спокойного отдыха или помещения для хранения спортивного инвентаря.

Бизнес-гостиная СТОУН Блик

Руководитель лаборатории продукта STONE Ольга Власова отмечает: «Ожидания клиента от качества среды напрямую связаны с классом проекта, хотя само деление на сегменты становится более гибким». 

В премиальном сегменте к этому добавляется запрос на приватность и сервис: ограниченный доступ в общественные зоны, раздельные потоки жителей и курьеров, помещения для хранения посылок, возможность передать вещи в химчистку и многое другое. В СЗ «Сияние» формулируют требования клиентов предельно практично: «Главный критерий выбора общественного пространства сегодня — экономит ли оно время жителя».

Сначала житель, затем интерьер

Составление чек-листа идеального лобби сегодня начинается с анализа существующей инфраструктуры локации, состава аудитории и ее повседневных привычек.

Святослав Иванов, руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица», отмечает, что за последние два-три года двор и входная группа окончательно перестали восприниматься покупателями как второстепенные элементы. По данным компании, 45% покупателей считают наличие зеленых зон во дворе критически важным фактором при выборе жилого комплекса, а 60% обращают внимание на лобби уже на этапе знакомства с проектом.

«Покупатель уже не готов мириться с “серыми зонами” — он ожидает, что каждый квадратный метр, за который он платит, будет работать на его комфорт», — говорит эксперт. В STONE подчеркивают: «В премиум-сегменте покупатель, помимо неотъемлемых качественных параметров проекта, все чаще обращает внимание на аутентичные решения, которые формируют особый характер проекта».

В компании приводят пример: в одном из проектов в составе благоустройства предусмотрели площадки под падел и петанк: «В конечном счете именно из таких продуктовых решений складывается восприятие ценности проекта: в условиях волатильного рынка тандем «цена–качество» предполагает не просто соответствие базовым ожиданиям, а максимальное попадание в запрос клиента», – комментирует Ольга Власова.

При формировании технического задания девелоперы прежде всего задают для архитекторов требования к зонированию, функциональному наполнению и материалам, соответствующим классу проекта. Более индивидуальные дизайнерские решения, авторские предметы и дополнительные сервисы остаются пространством для творчества архитектора.

Игровая СТОУН Блик

Такой подход совпадает и с практикой архитектурных бюро. Партнер и главный архитектор MORS ARCHITECTS Дмитрий Макеенко отмечает, что работа над лобби начинается с определения потребностей будущих жителей совместно с заказчиком.

«Работая в тесной связке, мы вместе разрабатываем техническое задание и приходим к качественному планировочному решению. Технико-экономические показатели, такие как площадь, высота потолков, примерный состав помещений на этом этапе уже заданы: наша задача — использовать их на максимум, чтобы раскрыть потенциал объекта», — говорит архитектор.

Для проектировщика важными становятся и те решения, которые внешне почти не относятся к дизайну. Разбивка площадей между местами общего пользования и коммерческими блоками, расположение инженерных шахт, логистика между входом, лифтами, почтовыми помещениями и сервисными зонами впоследствии напрямую влияют на качество интерьера.

«Превентивное устранение “тонких мест” — то, что характеризует профессионализм приглашенного бюро значительно больше, чем просто подбор материалов или создание схемы освещения», — считает Макеенко.

В СЗ «Сияние» говорят, что до начала разработки проекта общественных зон анализировали локацию и существующую инфраструктуру, затем проекты конкурентов, потребности аудитории и международный опыт. Этот подход в «Крылатской 33», например, привел к появлению зоны сушки гидрокостюмов, общественного хамама, детских пространств, экомаркета и ресторана в составе коммерческой инфраструктуры – а вот спортивный комплекс в отдельном формате создавать в проекте не стали, так как вокруг в Крылатском уже сформирована богатая спортивная инфраструктура. После выбора функций наполнение общественных пространств увязывается с ценой квадратного метра, затратами на строительство и будущим содержанием.

Такой расчет продолжается и после старта проекта. За три-четыре года в девелоперском цикле требования и ожидания аудитории могут измениться: поэтому отдельные функции приходится дополнять или корректировать уже по ходу строительства. Для того, чтобы процесс приводил к наименьшим дополнительным расходам, архитекторы закладывают в лобби наиболее практичные с точки зрения изменений решения: это проявляется в характере используемых материалов (например, бесшовные крупноформатные керамические поверхности) и в трансфомируемости выбранных мебельных решений. 

Не все дополнения одинаково полезны

Наиболее чувствительной к ошибкам становится клубная инфраструктура. Ее создание требует затрат уже на этапе строительства, а после ввода содержание переходит в постоянные расходы, которые ложатся на плечи резидентов – в противном случае объекты просто не смогут выдерживать экономику.

По словам директора по развитию Professional FM Александра Устинова, наличие тех или иных зон инфраструктуры только для резидентов сегодня стало практически обязательным условием успешного проекта в классе бизнес и выше. При этом опыт управления показывает, что наиболее удачными оказываются понятные и универсальные пространства.

«Исходя из нашей практики в управлении, а это более 40 проектов на различных стадиях, мы видим, что самой успешной по наполнению концепцией становится та, которая основана на универсальности и понятности. Слишком экзотические и эксклюзивные варианты могут быть не просто невостребованы, но и вызывать раздражение», — отмечает Устинов.

Комната для встреч или переговоров, по его словам, востребована в высоких классах почти всегда. А вот VR-зал или гольф-симулятор требуют значительно более точного попадания в аудиторию. Среди наиболее востребованных форматов в Professional FM называют фитнес-студии, большие переговорные с мини-кухнями и баром, SPA, детские и взрослые игровые, а также площадки для активностей на открытом воздухе. К менее популярным относятся кинозалы, пространства красоты, сигарные, бильярдные и бары.

Практика прошлых лет уже дает девелоперам достаточно примеров инфраструктуры, которая эффектно выглядела в концепции, но быстро теряла смысл после заселения.

Дмитрий Макеенко вспоминает лобби жилых комплексов 2010-х с торжественными декорациями, крупными композициями, фонтанами и водными каскадами. Часть подобных объектов со временем перестала использоваться: жители не видели пользы в оплате их содержания.
Сейчас из некоторых проектов уходят и другие некогда популярные элементы — например, камины в лобби и крупные медиаэкраны. Опыт эксплуатации показал, что управляющей компании не всегда удается найти им постоянное применение.

Лобби проекта МАСТЕРС

Сколько стоит хорошее лобби

Требования к общественным пространствам растут одновременно с их стоимостью. В СЗ «Сияние» оценивают бюджет на отделку и обустройство мест общего пользования в среднем в 5–9% от суммарного бюджета строительства.

При старте проекта «Крылатская 33» в 2024 году бюджет на отделку лобби без мебели составлял порядка 150–170 тыс. рублей на кв. м, типового этажа — около 60–70 тыс. рублей. К 2026 году, по оценке компании, стоимость выросла на 40–50% и составляет уже около 210–300 тыс. рублей за кв. м гранд-лобби, для типовых этажей — 90–140 тыс. рублей.

Святослав Иванов приводит близкий диапазон инвестиций в общественные пространства: по его оценке, на благоустройство и общественные зоны приходится около 4–8% общей стоимости строительства, на входные группы — в среднем 2–3%.

В СЗ «Сияние» отмечают, что набор решений в местах общего пользования бизнес-класса уже в значительной степени сформирован и многие девелоперы предлагают сопоставимый функционал.

«Выигрывает тот, кто лучше рассчитал логистику, продумал удобство эксплуатации и более глубоко поработал со своей ЦА, понимает, что важно именно им в вашем проекте, и тут не в дороговизне материалов вопрос, а в качестве исполнения и сервисной концепции», — говорят в компании.

Это меняет и сам подход к оптимизации. Сокращение бюджета все чаще начинается с анализа того, какие элементы действительно формируют ценность проекта.

Один из вариантов – уменьшение избыточных площадей. Вместо коридора шириной 2,5 м можно спроектировать функциональный проход шириной 1,6 м, вместо нескольких лобби площадью 300-400 кв. м – более компактные пространства в сочетании с одним гранд-лобби; еще один ресурс экономии – унификация материалов: использование одной коллекции разных форматов, отказ от чрезмерно сложных радиусных элементов и замена части изделий на заказ качественными серийными аналогами.

Вера Стефан также считает, что оптимизация бюджета должна начинаться с вопроса «что действительно создает ценность для жителя». Экономия на элементах, определяющих ежедневный опыт проживания, впоследствии может оказаться значительно дороже.

Декоративность под контролем

Покупатель при этом достаточно хорошо видит сокращение бюджета, особенно если знаком с решениями в проектах разных классов.
По данным опроса СЗ «Сияние», для 63% аудитории критичным выглядит прямое упрощение проекта через замену натуральных материалов на искусственные аналоги – например, натуральный мрамор на искусственный камень. Однако реакция меняется, если вместе с материалом меняется и сама идея пространства.

«Если предоставляется выбор – оставить мрамор в лобби или заменить его на технологичные эко-материалы по проекту креативного архитектурного бюро, который превратит лобби в закрытую дизайн-галерею и уникальное арт-пространство с проработанными сценариями освещения, поднимающее статус дома и не имеющее аналогов на рынке, то негатив сохраняется только у 11%, любителей классических решений», – подчеркивает Мария Артемова, СЗ «Сияние».  

Задача архитектора и девелопера заключается в создании убедительного решения, которое не воспринимается как урезанная версия первоначального проекта. В СЗ «Сияние» приводят пример потолков на типовых этажах: если вместо обещанной конструкции со скрытыми нишами и контурной подсветкой появляется базовый открытый «грильято» с видимыми коммуникациями, решение легко сопоставить с продуктами комфорт-класса.

«Все работы должны быть выполнены на высоком уровне, на качестве точно не стоит экономить. Даже примыкание выключателя к стене и стыки материалов должны быть выполнены идеально: плохой монтаж не спишешь на импортозамещение», — отмечают в компании.

Святослав Иванов формулирует этот подход еще короче: «Проблема возникает не тогда, когда решение простое, а когда оно дешевое».
Архитекторы также все чаще работают с точечным распределением дорогостоящих решений. Дмитрий Макеенко отмечает, что материал, создающий вау-эффект, может использоваться ограниченно в ключевых зонах – например, за стойкой ресепшен или в лаунже. Там, где человек находится близко к поверхности и хорошо видит детали, качество и тактильность особенно важны. В менее заметных частях проекта допустимо сочетание с более доступными решениями.

Красота должна пережить все

Требования к интерьеру сегодня распространяются далеко за пределы момента сдачи дома. Управляющие компании все раньше подключаются к оценке проектных решений, поскольку именно им впоследствии приходится поддерживать первоначальное качество отделки.

«В премиальной жилой недвижимости материал всегда проходит два экзамена: на первом он должен выглядеть премиально, а во втором –оставаться таким годами», – отмечает Александр Устинов.

Некоторые визуально эффектные решения оказываются особенно сложными именно в повседневной эксплуатации. Устинов приводит в пример микроцемент и авторские декоративные штукатурки на больших проходных поверхностях: сколы быстро становятся заметны, а локально попасть в исходный оттенок при ремонте бывает сложно. Светлый натуральный камень требует заранее разработанного регламента ухода. Черный матовый металл, нелакированные латунь и бронза быстро собирают следы и царапины, что портит их вид.

Еще одна зона риска — лимитированные дизайнерские коллекции. Через несколько лет плитку или конкретную панель могут снять с производства, после чего повреждение одного элемента приводит к необходимости переделывать значительно большую площадь. «К любому модному материалу девелоперу стоит задавать три вопроса еще до выбора: сколько стоит его регулярный уход, можно ли отремонтировать его локально и будет ли через пять лет доступен аналог для замены», — говорит Александр Устинов.

По этой причине эксплуатационные требования все чаще включаются в проектирование еще до начала отделки. Где будет находиться инвентарь для уборки, каким образом обслуживается оборудование, как пополняются расходные материалы, хватает ли вентиляции при максимальной загрузке, каким образом можно получить доступ к инженерным узлам — ответы на эти вопросы непосредственно влияют на качество общественного пространства после заселения.

Кто способен выполнить проект

Расширение технического задания меняет и критерии выбора архитектурного бюро и подрядчиков.

По словам Макеенко, для работы над общественными интерьерами заказчикам важнее всего наличие сформированного портфолио именно в заданной типологии – то есть работа дизайнеров строго «по профилю». «Архитектурное бюро, которое проектирует внутреннее пространство, должно иметь большой опыт в разработке интерьеров лобби и выступать единой командой с девелопером проекта. Только в таком случае получается действительно качественный продукт».

Функциональное рабочее пространство в проекте от А101 от Mors Architects

От архитекторов, помимо творческой составляющей, требуются и инженерные знания: понимание узлов и свойств предлагаемых материалов, знание используемого оборудования и технологии монтажа. Поскольку речь идет о пространстве, где сочетается сразу несколько видов и типов материалов, которые непосредственно контактируют и с последствиями погоды (дождем, снегом, межсезоньем), и с человеком, дизайнеры не могут предлагать что-либо к использованию только на основе эстетических качеств – нужно знание процессов эксплуатации всех предлагаемых материалов. 

Влияет на итоговый проект и смена поставщиков. Российские и азиатские аналоги европейского инженерного оборудования могут отличаться размерами и техническими параметрами, что иногда требует пересмотра технических помещений или высотных отметок уже на этапе строительства. 

Дизайнеры также советуют девелоперам по возможности избегать выбора материалов и оборудования из стран без официальных представительств в России. По словам Дмитрия Макеенко, поставки многих европейских материалов и сегодня продолжаются, однако стало сложнее оперативно получать образцы, выкрасы и дополнительные варианты для сравнения – а без этого проектирование может затягиваться на лишние месяцы, что критично влияет на сроки реализации итогового проекта. 

Рендер как обязательство

Отдельное требование покупателя сейчас — максимальное соответствие реализованного объекта тому, что было обещано на старте продаж. Рендер и реальность сравниваются все тщательнее, изображения анализируются досконально и каждое упрощение в конечном итоге подтачивает имидж девелопера. 

Полностью исключить корректировки за несколько лет строительства сложно. Меняются цены, технические условия, поставщики, требования к проекту и доступность конкретных решений. Для покупателя при этом принципиален масштаб этих изменений.

В СЗ «Сияние» отмечают, что «разрыв между рендером и реальностью есть всегда, вопрос в его критичности». В качественном проекте изменения могут сводиться к оттенкам и отдельным деталям. Существенное сокращение благоустройства, упрощение отделки или замена заметных элементов уже меняют восприятие самого продукта и способны даже понизить его класс. Среди наиболее частых причин оптимизации на рынке называют экономику и темпы продаж, дефицит квалифицированных подрядчиков, непродуманное импортозамещение и изменения проекта в процессе согласований.

Святослав Иванов считает эту тему одной из наиболее чувствительных для рынка и связывает доверие покупателя с предсказуемостью результата. «Мы стараемся минимизировать разрыв между обещанием и реальностью. Для этого мы переходим к так называемой “новой искренности” в коммуникации: показываем не только идеальные картинки, но и реальный процесс, честно говорим о том, что изменилось и почему. Покупатель ценит предсказуемость выше, чем красивые обещания», — говорит эксперт.

Требование сохранить первоначальное впечатление распространяется и на дальнейшую эксплуатацию дома. Как отмечает Александр Устинов, ошибки в ремонтопригодности, доступе к инженерным узлам или технологии обслуживания значительно дешевле исправлять еще в проекте. По его словам, около 90% рекомендаций FM-консалтинга на стадии проектирования заказчики и архитекторы обычно принимают, что позитивно влияет на качество проектов в целом.

Чек-лист вместо вау-эффекта

Новый набор требований к дизайн-проекту общественного пространства формируется вокруг вполне прикладных параметров. Девелоперу необходимо понимать, кто и как будет использовать каждую зону, соответствует ли она аудитории и инфраструктуре района, сколько будет стоить ее содержание, насколько долговечны выбранные материалы и можно ли их заменить или восстановить через несколько лет.

Следом появляются вопросы реализации: доступны ли необходимые материалы и оборудование, способен ли подрядчик выполнить сложные узлы, насколько проект устойчив к смене поставщиков и возможной оптимизации бюджета.

При этом роль дизайна остается высокой. Именно объединение в рамках дизайн-идеи позволяет собрать ограничения в цельное пространство, сохранить индивидуальность проекта и правильно распределить бюджет.

«Недостаточно выбрать качественные материалы, дорогую мебель и хорошего подрядчика», — напоминает Дмитрий Макеенко. Для современного лобби важна крепкая база, в которой каждая деталь имеет собственную функцию и поддерживает общую идею пространства.
Поэтому вопрос о том, что сильнее влияет на конечный результат — бюджет или талант, — постепенно превращается в вопрос качества самого проектирования. Бюджет определяет доступный набор решений. Профессиональная команда отвечает за то, насколько точно эти средства будут распределены между архитектурой, функциями, материалами, строительством и будущей эксплуатацией.

Поэтому полученное в результате общественное пространство должно сохранять ценность не только в момент первого просмотра рендера или покупки квартиры, но и после того, как дом начинает жить полноценной жизнью.

Бонус: Чек-лист покупателя: как распознать качественное лобби 

1/ Оцените, какими пространствами вы действительно будете пользоваться. Коворкинг, детская комната, SPA, переговорная, спортивные зоны или сервисный хаб имеют ценность только тогда, когда соответствуют вашему образу жизни. Большой список amenities сам по себе еще не делает проект удобнее.

2/ Сопоставить инфраструктуру дома со своими привычками. Если вы работаете из дома, важны тихие рабочие зоны и возможность провести звонок; для семьи с детьми — игровые и семейные пространства; для спортивной аудитории — хранение инвентаря, удобная логистика и соответствующая инфраструктура. Чем точнее набор функций совпадает с повседневными потребностями жителей, тем выше его реальная ценность для вас.

3/ Посмотреть, что уже есть вокруг. Внутренняя инфраструктура должна дополнять район. Если рядом находятся достойный фитнес-клуб, парк, рестораны или рабочие пространства, стоит оценить, насколько оправдано дублирование этих функций внутри ЖК и последующая плата за их содержание.

4/ Узнать, сколько придется платить за инфраструктуру после заселения. Важно оценивать не только привлекательность общественных зон на рендерах, но и будущую стоимость их содержания. Ориентировочный размер платежей должен знать менеджер по продажам проекта. 

5/ Посмотреть на сервисные зоны. Стоит обратить внимание на наличие в лобби колясочных, мест для хранения велосипедов, удобство входной группы и наличие безбарьерной среды. 

6/ Проверить, как организованы потоки людей. Узнайте, есть ли в проекте отдельные помещения для приема доставок, входы для курьеров, продуманная логистика доступа и как будет осуществляться охрана и безопасность. 

7/ Выяснить, насколько реалистичны заявленные материалы и оборудование. Если в проекте заявляют редкие, дорогие или индивидуально изготовленные решения, стоит понять, насколько реально их будущее применение – особенно если на предыдущих проектах девелопера были зафиксированы замены. Стоит обращать внимание на уже реализованные корпуса, мокапы, шоурумы и предыдущие проекты компании. Чем ближе построенные объекты к первоначальным визуализациям, тем выше вероятность, что обещанный уровень будет сохранен.

8/ Посмотреть, на чем девелопер экономит. Оптимизация бюджета сама по себе не означает ухудшения продукта. Важно, чтобы она не затрагивала самые заметные и ежедневно используемые элементы — отделку входной группы, материалы в местах общего пользования, освещение, навигацию и качество исполнения.

9/ Узнать, кто будет управлять домом после ввода. Даже качественно спроектированные фитнес, SPA, коворкинг или лобби быстро теряют ценность при плохой эксплуатации. Для покупателя важны опыт управляющей компании, стоимостная модель обслуживания и способность поддерживать заявленный уровень сервиса.

10/ Задать главный вопрос: какую конкретную пользу это общее пространство даст лично вам? Если ценность общественной зоны можно объяснить только эффектной визуализацией, дорогим материалом или модным названием, стоит внимательнее оценить, насколько этот проект будет соответствовать вашим ожиданиям при своей цене метра. 

 

Источник: FromMillion.ru