Элитная квартира или банковский депозит? 3 стратегии инвестирования

Прошлый год наглядно продемонстрировал, что премиальная и элитная недвижимость по-прежнему остаются востребованным инструментом сохранения капитала. При этом высокие ставки по банковским депозитам заставили инвесторов вновь обратить на них внимание. Так какой же из этих инструментов наиболее выгодный? Мы рассмотрим 3 основных стратегии инвестирования при бюджете в 100 000 000 рублей.

Рынок жилья «премиум» и «элит» продолжает расти

По итогам 2024 года спрос на покупку премиальной и элитной недвижимости в Москве вырос более чем на 40%, а количество заключенных сделок достигло отметки 5 000 штук. Такая динамика объясняется тем, что девелоперы стали выводить на рынок больше новых инвестиционно-привлекательных проектов, а состоятельные граждане ищут интересные варианты вложений внутри страны. В то же время московский рынок высокобюджетного жилья является одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования в России за счет растущих цен и привлекательных условий покупки, вроде беспроцентных рассрочек.

Доля инвесторов в структуре сделок сохраняется на стабильном уровне 10−15%. Ограничения по покупке недвижимости за рубежом для россиян и возросшие риски привели к падению интереса к иностранным рынкам.

В то же время российский рынок, напротив, становится для них все более понятным и безопасным. Кроме того, на фоне растущих цен многие инвесторы стремятся как можно скорее припарковать капитал, купив недвижимость по текущим ценам.

Мы решили разобрать 3 основных схемы инвестирования, наиболее распространенных на столичном рынке: 1. покупка квартиры в строящемся жилом комплексе премиум-класса; 2. банковский вклад; 3. комбинированный вариант (квартира плюс депозит). Для анализа мы взяли бюджет в 100 000 000 рублей — именно таков средний бюджет сделок в нашем новом клубном доме Springs на западе Москвы. К тому же, по нашим наблюдениям, такая сумма вполне соответствует среднему чеку инвестиционных сделок с премиальным жильем в Москве.

Стратегия 1. Покупка квартиры в новостройке

Рассмотрим первую стратегию — приобретение квартиры в строящемся доме — на примере нашего нового клубного дома Springs в окружении Филевского парка на западе Москвы. Для покупателей доступна опция рассрочки до конца 2026 года при первоначальном взносе в размере от 15% от стоимости лота. Платежи — 1 раз в квартал или 1 раз в полгода. При цене квартиры в 100 000 000 рублей размер первоначального взноса составит 15 000 000 рублей, размер ежеквартального платежа по рассрочке — около 10 500 000 рублей.

По нашим оценкам, после сдачи дома в эксплуатацию в третьем квартале 2027 года стоимость данной квартиры достигнет порядка 135 000 000 рублей. В итоге инвестор на выходе получит прибыль в размере 35 000 000 рублей.

Преимущества стратегии: максимально простой инструмент инвестирования; надежность и стабильность, возможность долгосрочного инвестирования.
Недостатки стратегии: низкий уровень диверсификации; низкая доходность.

Стратегия 2. Банковский депозит

Допустим, по какой-то причине инвестор отказался от вложения средств в недвижимость и решил аккумулировать всю сумму на банковских депозитах.
Для расчета доходности инвестиций возьмем усредненный показатель по доходности вкладов в крупных российских банках на январь 2025 года — 20% годовых.

Срок размещения каждого депозита — до 1 года, начисление процентов по вкладам производится ежемесячно, они остаются на вкладе до конца срока размещения.
На выходе инвестор получит сумму в размере чуть более 151 000 000 рублей. Прибыль составит порядка 51 000 000 рублей.

Преимущества стратегии: относительно простой (полностью пассивный) способ инвестирования; высокая доходность по банковским вкладам (по состоянию на январь 2025 года).

Недостатки стратегии: для снижения рисков необходима диверсификация вложения по разным банкам (при данной сумме потребуется открыть более 100 вкладов в разных банках), текущая доходность доступна на короткий срок до 1 года.

Стратегия 3. Покупка квартиры в новостройке + банковский депозит

Рассмотрим третий вариант, при котором используются обе стратегии. Так, инвестор приобретает квартиру в клубном доме Springs в рассрочку до конца 2026 года, оплатив 15% от стоимости лота (15 000 000 рублей) в качестве первоначального взноса. Как мы уже отмечали ранее, дальнейшие платежи вносятся раз в три месяца, траншами по 10 500 000 рублей.

Оставшиеся на руках 85 000 000 рублей инвестор пропорционально распределяет на нескольких депозитах, подобрав сроки в соответствии с графиком оплаты по рассрочке. В таком случае доходность по всем депозитам составит около 22 600 000 рублей. А прибыль от перепродажи квартиры — около 35 000 000 рублей.

В итоге выбранная стратегия принесет самую высокую доходность от вложений в районе 57 600 000 рублей.

Преимущества стратегии: максимальный уровень доходности инвестиций; совмещение надежности и долгосрочности вложений, высокий уровень диверсификаций рисков.
Недостатки стратегии: данная стратегия предусматривает возможность ухода от недостатков предыдущих стратегий

Что же выбрать?

Выбор стратегии инвестирования зависит от ряда факторов: риск-профиля инвестора (умеренный, консервативный, умеренно-консервативный, сбалансированный, умеренно-агрессивный, агрессивный), целей инвестирования, срока, когда инвестору понадобятся деньги, и так далее. Поэтому дать какой-то универсальный совет, который подойдет всем, невозможно.

Однако, основываясь на той информации, что мы предоставили в этой статье, можно сделать вывод, что именно комбинированный вариант вложения средств (покупка квартиры + депозит) может дать наибольшую доходность от инвестиций. В то же время нельзя забывать, что это схема является и самой сложной из описанных, она требует внимательного изучения банков и грамотный выбор девелоперского проекта.

В любом случае, можно констатировать, что для инвесторов по-прежнему доступен выбор понятных и надежных инструментов не только сохранения капитала, но и его приумножения. Главное, подойти к этому вопросу максимально трезво и не пренебрегать качественным анализом.

 

Источник: FromMillion