Элитная недвижимость: их особенности и наши отличия

Рынок недвижимости любой страны имеет премиальный сегмент, рассчитанный на самых требовательных потребителей, имеющих возможность платить за такие лоты максимальные цены.

Недвижимость не для всех, так называемая элитная недвижимость для избранных, есть в любой стране, даже в той, где, по сути, нет рынка недвижимости. За примером далеко ходить не надо, достаточно вспомнить прошлое нашей страны.

Мы все помним, что в СССР «наши люди в булочную на такси не ездят», что «кто не работает, то не есть», что простой советский человек живет весело и отдельную квартиру в хрущевке почитает за великое счастье. Но мы также помним, что рядом с нашими обычными, однотипными и ничем не примечательными домами встречались и совсем иные — дома для членов ЦК КПСС.

Большинство из нас никогда и не бывали в таких квартирах, случай не представлялся, поэтому мы даже и не догадывались, что жизнь не совсем простого советского человека разительно отличалась от нашей.

Меня же как-то в школьном возрасте провидение привело в одну такую квартиру. Сказать, что я испытала шок, ничего не сказать. И меня поразила даже не высота потолков, не количество комнат, не шикарная мебель, которую я и в музее не видела, а всего лишь две квартиры на этаже. В мой жизненный опыт две квартиры на лестничной площадке никак не укладывались. Мне явно не хватало соседей.

Выбор богатых людей схож

Элитное же жилье сегодняшнего российского рынка ушло намного дальше. Я уже не впадаю в шок, жизнь, во-первых, приучила ничему не удивляться, во-вторых, мой, да и ваш, жизненный опыт касательно недвижимости колоссально расширился за время становления нашего рынка. Элитное жилье — сливки рынка, самое лучше для тех, кто способен себе это позволить. И казалось бы, что в любой стране такое предложение должно быть похожим. Но это не так.

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Юрий Щербаков рассказывает:

— Не только Москва отличается от всего мира — все страны различаются между собой и по ментальности, и по принципам градостроения. Если в США (на фоне любви американцев к малоэтажному пригородному жилью) есть районы для богатых (преимущественно в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Калифорнии), то в том же Париже их все меньше. По праву самые развитыми городами по части элитной недвижимости считаются Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сингапур. Как и у нас, основными критериями «элитарности» считаются: локация, закрытый тип территории, бассейн и сад, повышенный уровень безопасности и приватности на территории дома или комплекса.

Эксперт отмечает, что у состоятельных покупателей очень высокая планка запросов, так как просто красивыми МОПами и большими жилыми площадями сейчас никого не удивишь. Богатые люди предпочитают итальянские и французские виллы, старинные замки и особняки, желательно с историей, и двухуровневые пентхаусы. Вкусовые предпочтения по архитектуре и дизайну, безусловно, разные, но в наш век инноваций элитное жилье даже в старинном замке с историей должно отличаться новейшими инженерными системами.

Этот тренд виден во всем мире, и мы не исключение, поэтому наши девелоперы учитывают его, выводя на рынок новые высокобюджетные проекты. Юрий Щербаков отмечает:

— Российский рынок следует этим трендом. Сейчас неслучайно взята стратегия на реконструкции старинных зданий. Даже там где на фоне сложных согласовательных процессов, застройщик восстанавливает фасад или его часть, он всячески старается возвести здание в его былых пропорциях. Вытаскивается из недр архивов история дома,  и она платформой для маркетинга ЖК. Некоторые новостройки тоже напоминают внешне старинные здания, хотя, казалось бы, их можно было возвести в любом стиле. Ну и конечно, все девелоперы придают огромное значение коммуникациям, инженерии, каким-то новшествам.

Мы не хуже

Наш элитный рынок — это самые лучшие предложения из того, что есть. Но ведь можно предположить, что наш ассортимент не дотягивает до европейского, что их высокобюджетная недвижимость скрывает в себе что-то недоступное для нашего рынка. Так ли это или нет — расскажут эксперты. И рассказ этот лучше начать с того, что наш рынок достиг, в чем никак не уступает зарубежному, и вполне может даже конкурировать.

Подробно на наших плюсах остановился генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков:

— Для российского рынка элитной недвижимости незыблемое правило остается все тоже — location и еще раз location. Границы районов, где жилье приобретает статус «элитного» четко выражены и располагаются в историческом центре столицы («Золотая миля», Арбат, Чистые и Патриаршие пруды, Замоскворечье). В виду ограниченного пространства в центре, на рынке недвижимости стали появляться объекты в сегменте «элит» в Хамовниках и в других респектабельных районах, примыкающих к ТТК — к примеру, в Пресненском районе столицы.

Если рассматривать зарубежную недвижимость, то там также есть элитные районы, и районы, которые таковыми не являются. Однако не всегда эта элитность связана с историческим центром, как у нас. Стоит отметить, что далеко не во всех странах столица является самым востребованным рынком, в том числе и среди богатых клиентов. Например, в Германии недвижимость Берлина лишь в последние годы набирает популярность и растет в цене. Недвижимость же Мюнхена всегда пользовалась бОльшей любовью.

Продолжая о сходстве нашей «элитки» с зарубежной, Борис Лесков рассказывает:

— В мире, в том числе в России, покупатели квартир в элитных жилых комплексах вместе с жильем приобретают образ жизни и с большим удовольствием пользуются продуктами высоких технологий, которые внедряются в современные жилые комплексы.

В столице уже есть дома, застройщики которых вместо консъерж-сервиса используют робота. Он встречает гостей и отвечает на их вопросы. Вместо традиционных систем безопасности функционирует система считывания лиц и сканирования отпечатков пальцев. Во многих домах в сегменте «элит» жильцам предлагают управлять домом с помощью своего смартфона.

Благодаря специальному приложению можно открыть дверь (телефон используется в роли ключа), голосовой командой управлять лифтом, используется бесконтактная система управления освещением в общественных пространствах. Еще один яркий пример — сеть wifi, объединяющая лифты, паркинг и даже почтовые ящики. Здесь лифт не просто грузоподъемный механизм, а целая информационная система, которая расскажет о пробках и погоде (московское ЖК «Лица» на Хорошевском шоссе).

А в одном из современных девелоперских проектов идет активное строительство всепогодной площадки, в ней специальными системами и датчиками будет поддерживаться комфортная температура и влажность на протяжении всего года. Девелоперы, которые следят за новыми тенденциями, внедряют крайне востребованную в недалеком будущем опцию — станции зарядки для электрокаров (ЖК Нескучный Home & SPA,  Москва).

Среди достойных мировых примеров современных ЖК с инновационными инфраструктурными элементами выделяются проект комплекса J One (Дубай) с садом и бассейном на крыше и небоскреб Porsche Design Tower (Флорида) с лифтом, поднимающим людей и их автомобили. Здесь в каждой квартире есть балкон с бассейном, изюминка комплекса — пентхаус в 4 этажа с гаражом на 10 машин. В США в дорогих жилых комплексах внедряется услуга «автоконсъерж» — обслуживание и их безопасное хранение автомобилей жильцов.

В Амстердаме построен комплекс «Новая Америка», которым полностью управляет интеллектуальная система. По компьютерам, встроенным в стены квартир можно не только наблюдать за происходящим на улице, но и контролировать потребление воды и электричества, а также вызвать курьера, заказать доставку продуктов.

Одним словом, наша элитная недвижимость вполне соответствует мировому понятию об элитности, хоя есть различия. Так, на западе при реализации проекта элитного жилья девелоперы  больше ориентируются на достижения в сфере цифровых технологий и искусственного интеллекта, мы же большое внимание уделяют дизайну входных групп, качеству отделки, ландшафтному дизайну, охране и консъерж-сервису. Но есть тенденция, которая объединяет западных и российских девелоперов — она заключается в использовании современных и высокотехнологичных материалов при строительстве объектов. Также не стоит забывать, что над проектированием наших элитных ЖК работают часто именитые архитекторы и известные во всем мире архитектурные бюро.

Нам есть к чему стремиться

Говоря о российском элитном рынке, стоит честно описать и отличия, которые, безусловно, есть. Мы часто слышим, что у России свой путь развития, было бы странно предположить, что в вопросе недвижимости мы вдруг учли весь мировой опыт и не заимели свои особенности.

Подробно о российских нюансах на элитном рынке рассказал Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:

— Различия между московским элитным жильем и зарубежным в принципе достаточно существенные. В особенности если сравнивать Москву с городами с историей, где этому сегменту уже не один десяток лет. В чем эти различия проявляются?

Во-первых, качество проработки самих проектов. Я думаю, что пока за рубежом оно выше. И здесь мы говорим не только о каких-то звездных архитекторах и бюро — это есть за рубежом и появляется у нас. Но во многих наших проектах пока не хватает определенного рационализма, который позволяет максимизировать доход инвестора от реализации этого проекта.

У нас достичь максимального эффекта от реализации пытаются за счет места и за счет того, что застройщик стремится продавать по очень высокой, порой заоблачной, цене. И под это подводится определенный базис в виде проекта от известного дизайнера и архитектора, дорогой отделки и материалов.

Все-таки идеологически в зарубежных проектах за основу берется потенциал места, из которого застройщик стремится «выжать по максимуму». Не только предусмотреть максимальное количество квадратных метров, но и спроектировать дом так, чтобы каждый квадратный метр даже элитного жилого дома работал на проект. Это и с точки зрения общего выхода площадей, которые идут в продажу. В московских проектах это может быть коэффициент 0,7 или 0,75, а в зарубежных проектах — 0,9.

При этом в продаваемые площади зачастую вовлекаются цокольные этажи, первые этажи, то есть продаваемые площади в зарубежных проектах существенно больше. При это квадратные метры, которые не продаются, максимально эффективно работают на весь проект. Они, как правило, используются под инфраструктуру, общественные зоны и т. д. И вся их идеология создает добавленную стоимость для каждого квадратного метра проекта в целом.

Далее следует сказать об упаковке проекта. Прискорбно говорить о том, что у нас сейчас многие проекты элитного жилья упаковываются хуже, чем проекты эконом-класса. Многие не имеют тех атрибутов продаж, которые есть за рубежом и которые позволяют действительно держать высокую планку проекта и опять-таки работать на то, чтобы те цены, которые назначает застройщик поддерживались по всем направлениям, включая маркетинговую концепцию, маркетинговые материалы, маркетинговый офис проекта.

Печально отмечать, что у нас ниже качество самих продавцов. Представители застройщика далеко не всегда блещут презентабельным внешним видом и соответствуют той аудитории, с которой работают. В особенности если речь идет о несистемном застройщике.

Еще одно отличие — экологическая сертификация. Для зарубежных проектов она является обязательной, там трудно себе представить проект дорогого элитного жилья без экологического сертификата. У нас — это скорее исключение из правил. Полный путь экологической сертификации дома до конца не прошел пока ни один из застройщиков. Наши девелоперы не желают тратить дополнительные деньги, чтобы создавать определенные инженерные системы, подтверждать качество объекта. А это говорит о том, что общее качество наших проектов существенно ниже, чем зарубежных.

Кроме этого, зарубежные проекты элитного жилья немыслимы без качественных, дорогостоящих и хорошо проработанных интерьеров. У нас доля элитных проектов с отделкой динамично растет, но пока она составляет не более 20% от общего количества.

Но есть и то, в чем наши проекты превосходят зарубежные. Эксперт замечает, что в элитных проектах Лондона и крупных азиатских столиц очень часто высота потолков значительно ниже, чем в наших: «У нас в проектах высота потолков 3м 20 см и выше — это норма, некий стандарт. За рубежом можно встретить высоту ниже на метр. И там это не что иное, как проявление рационализма: застройщик считает, что лучше сделать еще один этаж в проекте, чем более высокие потолки. Также стоит помнить, что низкие потолки обеспечивают энергоэффективность самих квартир. А оценка энергоэффективности проекта за рубежом является нормой, и получение паспорта энергоэффективности — часть процесса продажи квартиры. У нас пока такого понятия в принципе нет».

Загородный рынок

Богатые люди, как уже отмечалось, приобретают разную недвижимость, в том числе и загородную. Оба рынка сравнила Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate:

— На относительно молодом отечественном рынке элитной недвижимости, на мой взгляд, пока не сформировалось какого-то конкретного, характерного только для нашей страны стиля, и лучшие образцы подмосковных коттеджных поселков — это адаптированные копии иностранных. Это, пожалуй, основная особенность нашего рынка. Мы заимствуем за границей лучшие идеи и дорабатываем их.

Но стоит отметить, что в России подход к строительству жилья традиционно более основательный, мы стараемся строить, что называется, на века. «Правильный» дом у нас обязательно должен быть надежным, крепким, долговечным. Поэтому российские покупатели всегда будут отдавать предпочтение кирпичным домам (что как раз не очень распространено на западе). А вот строительство по канадской технологии (сэндвич-панели) у нас не прижилось, несмотря на их качество, простоту и относительную дешевизну, хотя были попытки элитного строительства по этой технологии.

Еще одно отличие отечественного и зарубежного рынков — для наших элитных поселков характерна закрытость: на их территорию может попасть далеко не каждый. На западе же закрытые поселки редкость — их количество не превышает 5%.

А вот инфраструктура коттеджных поселков доступна не только их жителям, но и всем желающим, как у нас, так и за рубежом. Конечно, чтобы воспользоваться рестораном или фитнес-клубом, придется пройти фейс-контроль, заказать пропуск и предъявить документы, но в целом КПП на въезде в поселок не представляет серьезной преграды. Исключение составляет только полностью закрытый поселок «Агаларов Эстейт».

Вообще, если говорить об инфраструктуре, то на западе девелопер не занимается ее строительством. Инженерная и транспортная инфраструктура — обязанность муниципалитетов, а небольшие рестораны или бассейны строят те компании, которые в дальнейшем будут их эксплуатировать.
К сожалению, наша страна пока не являемся законодателем в мире архитектуры и строительства, но мы прекрасно умеем пользоваться зарубежными идеями.

Итак, наша элитная недвижимость, безусловно, лучшее предложение на рынке, но все еще есть, куда расти. Да, мы учимся на мировом опыте, но будем надеяться, что это не помешает нам и самим нарабатывать собственные преимущества.

Источник: FromMillion.ru