К своим берегам: проекты с набережными

В черте города пока мало жилых комплексов, имеющих доступ к «большой» воде. Их отсекают, как правило, перегруженные автомагистрали, которые, если и удастся преодолеть, то тут же предстать перед новой проблемой – никаких удобств для тихого созерцания речного потока, ни даже оборудованного спуска к водной глади. Постоять у парапета – единственная, отнюдь не востребованная привилегия.

Возвращение к истокам

Надо ли делать экскурс в дальние века и напоминать, что именно у рек или побережий морей возникали будущие города! И при этом перечислять преимущества такого расположения! В наше время «каменные джунгли» мегаполисов настолько поглотили водные артерии, что любые попытки освободить хотя бы часть прилегающих к ним пространств, обустроить и вовлечь в активную, а не только созерцательную функцию, особо приветствуются горожанами. Действительно, мы лишь любовались берегами Москва-реки, Яузы, обрамлёнными гранитными набережными. А о некоторых речушках и вовсе стали забывать, ведь их русла давно уже ограничены коллекторами. Попытки вновь напомнить о них – Неглинка возле Александровского сада, Городня в Братееве – пока редкие примеры.

В то же время возведение новых жилых комплексов у воды, а уж тем более наличие собственной набережной, сразу придавало им особый статус. Пионером в этом направлении стала компания «ДонСтрой» с ЖК «Алые Паруса». Тогда и рекламные ролики, активно транслируемые по всем телеканалам, выглядели впечатляюще: и романтичные герои Грина, и уставший пират с попугаем на плече дарили надежду на яркую жизнь в роскошном доме, омываемом волнами. На территории в 15 гектаров расположились двухуровневая прогулочная набережная, фонтаны, альпийский сад, яхт-клуб, маяк и ресторан с ротондой.

ЖК Алые паруса

Своеобразную эстафету подхватили «Остров Фантазий» и «Берег Столицы». Но если масштабный проект в Щукино, с яркими в архитектурном отношении корпусами в 30 с лишним этажей воспринимался всё же городским, то у его последователей виллы, таунхаусы и резиденции придавали стойкое ощущение загородного образа жизни. Естественно, обладателями недвижимости в подобных новостройках становились весьма состоятельные граждане.

Береговая линия

«Многие годы собственные набережные в проекте были единичным продуктом,  – отмечает управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. –Однако в 2014 году на рынок вышли сразу два новых комплекса с набережной: «Ривер Парк» (комфорт-класс) и «Сердце Столицы» (бизнес-класс). Ныне же их число пополнилось ЖК «ЗИЛАРТ» (бизнес-класс), «Город на реке Тушино-2018» (комфорт-класс), микрорайоном «Домашний» (комфорт-класс), «Западный порт. Кварталы на набережной» (бизнес-класс), «Береговой» (бизнес-класс). Несмотря на то, что сегодня известно о восьми новостройках, в рамках которых появятся набережные, детали и сроки благоустройства береговой зоны до сих пор не известны в большинстве комплексов. А вот в ЖК «Ривер Парк» в октябре прошлого года открыт первый участок пешеходной набережной, а летом нынешнего застройщик «Речников Инвест» откроет и вторую её часть».

Вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн представляет новый проект компании: «Микрорайон «Домашний» – пример комплексного освоения территории в столичном мегаполисе. Он расположен на площади 27 гектаров, близи парка 850-летия Москвы, где в прошлом году городскими властями были выполнены ландшафтные и благоустроительные работы. Предусматривается строительство монолитных домов высотой от 6 до 32 этажей, объектов инфраструктуры, а также создание прогулочной набережной протяженностью более 4-х километров, Её участок, расположенный в непосредственной близости от жилых зданий, мы планируем благоустроить отдельно, безусловно вписывая их в общий контекст. Как только власти города завершат собственные изыскания по развитию улично-дорожной сети,начнётся проектирование».  

По данным Savills в России, вдоль набережных Москвы-реки, её заливов, крупных каналов и бассейнов внутри МКАД в открытой продаже на текущий момент находится ограниченное количество предложений – всего 5% от общего объёма (5245 объектов недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья). Значительную долю из них занимают лоты в новостройках – 64% (3344 лота).

ЖК Ривер Парк

Близость к воде, безусловно, делает жилой проект более интересным для покупателей, поскольку улучшает видовые характеристики квартир, повышает экологическую привлекательность жилья и обогащает инфраструктуру комплекса. По итогам первого полугодия 2018 года, в топ-20 новостроек с лучшими продажами внутри МКАД вошли сразу четыре новостройки у воды, сообщает Мария Литинецкая. На все проекты с набережными пришлось около 8% сделок.

«Трансформация жилья у воды в том, что сегодня мы можем увидеть рядом с набережными как премиальные комплексы, так и проекты комфорт- и бизнес-классов, – рассуждает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Романцев. – Это сильно повышает ликвидность и стоимость квадрата. Даже квартиры в одном проекте, на одном этаже, но с видом на набережную, а не во двор будут стоить дороже в среднем на 10-12%».

Мария Литинецкая приводит конкретный пример из практики: в «Ривер Парке» цена двухкомнатной квартиры площадью 58 кв. метра, выходящей окнами на воду, равна 13,3 млн рублей. Точно такая же квартира в этом доме, но с видом на соседние корпуса, стоит уже 11,1 млн рублей. Разница составляет 20%!».

Вдоль по течению

Благоустройство собственной территории, в том числе и набережных, стоит определённых средств для застройщика. А ведь есть примеры, когда девелопер развивает и участкив окрестностях, открытые для посещения всех желающих. Генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова приводит подобный пример: к «Алым парусам» прилегает прогулочная зона, созданная по программе «Народный парк».

Известно, что застройщик ЖК «Ривер Парк» инвестирует в строительство набережной 120 млн рублей. Для сравнения – примерно в такую же стоимость обходится детский сад на 110-130 детей. «Именно высокие затраты оказываются сдерживающим фактором развития территорий у воды. Препятствиями становится не только социальные обязательства, но и часто непомерные аппетиты собственников площадок у воды, взвинтившими цены на фоне программы благоустройства. Поэтому не всегда участок на берегу – цель застройщика, особенно если он не готов к дополнительным инвестициям», – утверждает Мария Литинецкая.

Так какой прок вкладывать огромные средства не в квадратные метры, а в то, что приносит дивиденды опосредованным образом? Специалисты объясняют: лишь за счёт масштаба проекта затраты перераспределяются на большее число квадратных метров, что делает жильё у воды доступно даже массовому покупателю. Например, в «Ривер Парке» бюджет покупки начинается от 6,2 млн рублей за 30,2 кв. метров. Похожая ситуация и с предложениями в ЖК «Домашний».

ЖК Резиденции Архитекторов

«Выгода для девелопера может состоять и в другом – в «Алых парусах», например, построен яхт-клуб с рестораном. Эта часть проекта является не только его «фишкой», но ещё и приносит доход. Кроме перечисленных комплексов с выходом к «большой» воде, к таковым можно отнести ЖК «Город Яхт», где реализуются предложения на вторичном рынке. На его территории находится яхт-клуб и оборудованный пляж на берегу Химкинского водохранилища», – комментирует Анастасия Могилатова.

И ещё одно важное обстоятельство. Нужно понимать, что каждый проект благоустройства набережной проходит множество согласований на городском уровне и девелопер не может построить свою «версию» набережной, которая не впишется в городское пространство. Так, допустим, в «Ривер Парке» международный конкурс на разработку концепции был проведён при личном участии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова и поддержке Москомархитектуры.

По его словам, сегодня стоит задача связать все проекты у реки едиными требованиями, чтобы они не оказались обособленными анклавами, примыкающими к воде, а сложились в некую связанную структуру. Поэтому концепции сегодняшних и будущих набережных разрабатываются не оторвано, а с учётом заданного вектора развития Москвы-реки. И городские власти готовы поддерживать такие проекты всеми возможными преференциями.
 

 

Источник: FromMillion.ru