Какие сегменты вымываются из «листа ожидания»

Регулярно картина на рынке недвижимости повторялась: загородка на зиму брала «паузу» и оживала с наступлением весны, продажи городской недвижимости снижались в летний, отпускной период, а по осени снова шли в рост…В этот раз «что-то пошло не так» – вынужденный перерыв пришёлся на весну, причём во всех сегментах. И только в июне рынок стал оживать, возвращаться в более-менее привычный режим.

Отложенный спрос

Впрочем, «привычной» ситуацию никак не назовёшь. После продолжительных «выходных» люди приступили к работе, навёрстывая упущенное, так что и отпуска пришлось отложить, да и поездки на те же курорты пока отменены. Зато во время самоизоляции была предоставлена возможность тщательно отсмотреть все предложения на рынке недвижимости и выбрать наиболее оптимальные для покупки варианты. Так какие виды жилья оказались самыми востребованными после «каникул» – городская, загородная, курортная, зарубежная? Какие форматы стали наиболее популярными?

По словам руководителя брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, рынок иностранной недвижимости в период пандемии не пользовался спросом, так как границы закрыты, а иностранные риэлторы не перешли на онлайн-инструменты продаж так быстро, как это сделали московские девелоперы. Зато сразу после отмены карантина было зафиксировано увеличение спроса на загородную недвижимость: на арендном рынке он увеличился на 50%, а на продаваемом – до 20-25%.

Взоры столичных жителей устремились и к отечественным берегам, омываемым Чёрным морем, – Краснодарскому краю, Крыму. Наверняка, при первой возможности именно туда отправится внушительный десант москвичей.

А что с новостройками в самой столице? «Все с нетерпением ждали стартов продаж заявленных ранее проектов, причём к отдельным из них наблюдался повышенный интерес уже во время изоляции, что подтверждают обращения потенциальных покупателей в нашу компанию. Имею в виду ЖК «Павелецкая Сити» (стал №1 по продажам в период самоизоляции), Russian Design District, «Настоящее», «Аквилон Митино», – отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Интересы потребителей трансформировались в сторону комфорта и безопасности, – объясняет столь пристальное внимание к перечисленным объектам генеральный директор «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. – Для них важным элементом стало, в частности, наличие летних помещений, то есть балконов, террас, лоджий. Кроме того, возросли требования к организации общественных пространств: закрытые дворы с прогулочными зонами, бесконтактный вход на территорию и здания, применение систем «умный дом». Также существенным фактором стала плотность застройки, включая количество квартир на этаже, высоту строений. В условиях мегаполиса эти запросы, естественно, проще реализовать в сегментах премиум и выше (сочетание цены и качественных характеристик)».   

«Поскольку никто не мог спрогнозировать, когда закончится «затишье» на рынке, большинство застройщиков проявили себя с лучшей стороны и согласны были ждать оплаты броней намного дольше обычного. В прежние времена, если бронь не оплачивалась в установленные сроки, договор расторгался. Сейчас же отсрочки платежей достигают вплоть до 3 лет и без процентов (столь редкая программа в мае действовала, например, в ЖК «Поклонная 9»)», – добавляет Ирина Доброхотова.

Загородный ренессанс

Элитный загородный рынок Подмосковья оказался в совершенно ином, уникальном положении по сравнению с городским рынком жилья, как отмечают все эксперты.Ситуация, в которой оказались москвичи, подтвердила ценность возможности жить в собственном доме на своей земле. Многие столичные жители всерьёз задумались о переезде на свежий воздух. Безусловно, это сказалось на спросе и росте интереса к этому сегменту.

По данным директора департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, только за 4 месяца по проекту компании КП «Березки» поступило в два раза больше обращений, чем за второе полугодие 2019 года. И подобная статистика весьма характерна для других успешных объектов.

«Поскольку количество сделок выросло, изменились и сроки экспозиции, – сообщает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. – Конечно, востребованы прежде всего ликвидные предложения. На вторичном рынке, на фоне выросшего спроса, собственники практически не торгуются. Напротив, часто они повышают стоимость объекта прямо в ходе переговоров. Цены не снижают даже владельцы старых объектов, которые безуспешно экспонируются на протяжении трёх и более лет. Большое количество просмотров даёт иллюзию того, что объект скоро будет реализован, однако это далеко не всегда соответствует действительности.

Новостройки занимают небольшую долю, причём чаще всего речь идёт о частных девелоперах. Один из лидеров элитного рынка – Villagio Estate, который реализует свои проекты на Новой Риге, предлагает различные инструменты покупки. Допустим, на таунхаусы в посёлках застройщика распространяется беспроцентная рассрочка. Также в проектах доступны ипотечные программы от ведущих российских банков».

«Если в процессе занятости сохранится заинтересованность в удаленном формате работы, и часть менеджеров среднего звена и управленцев сможет работать дистанционно, то можно предположить увеличение спроса именно на загородные объекты.  Спросом будут пользоваться не только организованные коттеджные посёлки, но и объекты мультиформатной застройки с инфраструктурой либо в составе проекта, либо в удобной транспортной доступности. Речь также идёт о наличии рядом образовательных объектов», – замечает Наталия Кузнецова.

«Запросы горожан довольно любопытны, – говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. – Отныне они предпочитают арендные дома с большим количеством спален (не менее пяти), где могли бы разместиться все члены семьи, в том числе старшего поколения. Также востребованы предложения с большими земельными участками – от 30 соток и более. Однако эти требования были обусловлены временными форс-мажорными обстоятельствами. В сегменте продаж мы не наблюдаем подобных тенденций. Дело в том, что на рынке преобладает прагматический подход к покупке недвижимости. При покупке спросом по-прежнему пользуются предложения с участками в пределах 20-30 соток и четырьмя спальнями. Помимо этого, как и прежде, востребованы охраняемые посёлки с развитой инфраструктурой.

Также сегодня наметилась интересная тенденция – вырос спрос на деревянные дома, которые прежде не пользовались популярностью у обеспеченной аудитории. На мой взгляд, этот тренд может быть обусловлен изменившимися приоритетами клиентов: если раньше они проводили лето за границей, на морском побережье, то сейчас подбирают подмосковные дачи с упором на экологичность».

Соблюдение баланса

Итак, в настоящее время вырисовывается следующая картина, которую характеризует Анна Раджабова: «В структуре спроса на элитную недвижимость установился баланс: на городское жильё и загородные дома приходится примерно одинаковое количество сделок. Если до пандемии покупатели рассматривали в основном объекты в пределах столицы, то теперь выбор совершается уже между городом и загородом. Причём в нашей практике были случаи, когда клиенты отказывались от готовой сделки с квартирой в пользу частного дома. Полагаю, текущий баланс сохранится как минимум до сентября. Вполне вероятно, что спрос на загородное жильё будет устойчивым».

А вот мнение управляющего партнёра Contact Real Estate Дениса Попова: «По нашим оценкам, в летние месяцы на рынке элитной недвижимости будет отмечаться всплеск покупательской активности. Во-первых, начинает работать отложенный спрос. Во-вторых, большинство россиян останутся на родине и предпочтут заняться решением квартирного вопроса. И это будет весьма нетипичная ситуация для традиционного сезона отпусков.

В период всплеска покупательской активности, продавцам, которые хотят быстро реализовать недвижимость, следует быть максимально активными и гибкими, предоставлять покупателям хорошие скидки. Следует понимать, что рост спроса может быть кратковременным: экономические проблемы, к сожалению, не заканчиваются. И многие потенциальные покупатели предпочтут вкладывать средства в бизнес, «на чёрный день». Те собственники, которые не готовы идти навстречу покупателю, примут решение заморозить свой актив до восстановления рынка.

Что касается цен на недвижимость, то здесь наблюдается разнонаправленная тенденция: высокий курс доллара толкает цены вверх, а пандемия коронавируса – вниз. Но в конечном итоге равновесие должно быть достигнуто, и цены стабилизируются».

 

Источник: FromMillion.ru