Лицом к лицу

Москва настолько плотно застраивается, что в пределах Садового кольца, а также в ряде некоторых прилегающих к нему районах реально становится тесно. Впечатление, что корпуса образовывают внутренние дворы-колодцы, окнами выходящие в соседние дома. Значительно уменьшилось количество солнечного света, попадающего в такие квартиры, а жизнь соседей в квартирах напротив протекает в режиме он-лайн.

Понять «понятия»

Причин, по которым компаниям разрешают возводить жилые дома максимальной этажности и на минимальном расстоянии, несколько. В первую очередь, специалисты отмечают высокую стоимость столичной земли. Получая участок под застройку, девелопер старается выжать из него наибольшую выгоду, чтобы оправдать собственные затраты. Череда высоток «окно в окно» – один из способов достичь поставленной цели. Современные технологии и методы строительствапозволяют это делать.

Что касается архитектуры зданий, то кажется, что она всё больше уходит в тень. В самом деле – «свечи» в стиле хай-тек растут вверх, и лишь дополнительные конструкции на фасадах вносят разнообразие, задавая определённые очертания сооружениям.

Впрочем, это ни в коем разе не влияет спрос на новостройки: сегодня люди выбирают жильё, исходя из желаемой локации, бюджета покупки, планировочных решений и инфраструктуры возле дома. Поэтому люди могут выбрать высотный комплекс (в котором, кстати, прекрасные видовые квартиры), мирясь с плотностью застройки, в особенности если рядом с домом – станция метро, детский сад, школа, поликлиника, торговый центр и т.д.

«Все проекты проходят через Архитектурный совет и получают одобрение ГЗК (градостроительно-земельной комиссии Москвы). Поэтому никак нельзя сказать, что застройщики строят, как им заблагорассудится, – напоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Например, не так давно был отправлен на доработку проект жилого комплекса у метро «Варшавская». Подобная участь ждала и проект будущего ТЦ возле Преображенской площади. Так что далеко не всегда девелоперы получают разрешение строить объекты в том виде, как задумывалось изначально».

«Согласно действующим нормативам, максимальная площадь жилой застройки составляет 25 тыс. кв. метров жилья на гектар. Однако если участок находится в примагистральных и многофункциональных общественных зонах города, а обеспеченность общей площадью в жилой застройке составляет более 30 кв. метра на человека, допустимый показатель может быть выше. Помимо этого, в России действуют нормы инсоляции, которые также накладывают жесткие ограничения на деятельность застройщиков. В 2017 году они были несколько смягчены за счёт продления расчётного светового дня: время прямого попадания света в квартиру увеличилось, соответственно, появились новые возможности по размещению жилых домов», – комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Требования СанПиНов касаются размещения и ориентации домов по сторонам горизонта, а также объемно-планировочных решений.

Более того, эксперты указывают на то, что все проекты должны вписываться в градостроительную концепцию: допустим, небоскребы строятся не повсеместно, а становятся высотными доминантами районов.

Именно в таком формате развивается, в частности, «Большое Сити». При этом ряд девелоперов отходит от секционной застройки и практики проектирования корпусов п- или г-образной формы, а башни в данном случае становятся более интересным вариантом. Впрочем, есть корпуса и в виде трилистника.

Внутренние резервы

Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова уверена, что «уход» в высоту должен компенсироваться продуманным благоустройством территории, с ландшафтным дизайном, широкими прогулочными зонами, что увеличивает расстояние между корпусами.

«Внутренняя территория подлежит зонированию. Детские и спортивные конструкции, скажем, подбираются с учётом потребностей разных возрастных групп. На этапе проектирования комплекса во внимание принимается наличие внешних парковок, подземных паркингов в пешей доступности. В некоторых случаях, когда дворовой территории может не хватать для обеспечения нормы площади на проживающих, существует вариант вытянуть пространство наружу и соединить его с ближайшей рекреационной зоной – набережной, парком, лесными массивами», – говорит Наталия Кузнецова.

В условиях жёсткой конкуренции застройщики выходят за рамки «стандартного набора» внутренней инфраструктуры.

По словам Марии Литинецкой, помимо детских садов и школ, строятся также торговые центры, спортивно-оздоровительные комплексы и т. д. Как учесть ограниченность придомовой территории и тренд «дворы без машин», когда новосёлы владеют и личным транспортом?

«Машиноместа – довольно болезненный вопрос практически для всех покупателей недвижимости, – отмечает Ирина Доброхотова. – Ведь существуют нормы, определяющие соотношение мест на парковках и квартир в ЖК всех классов. Однако всегда возникает диспропорция: прежде всего, низкий спрос на паркинги по причине их высокой цены, а также – высокая себестоимость обустройства подземной парковки. Кроме того, если участок, на котором строится комплекс, не так уж велик, застройщик скорее построит на нём детский сад и школу, а уж затем подумает о той же наземной, гостевой парковке».

Дом – выше, бюджет – ниже

«Как ни печально это звучит, но любые недостатки регулируются…ценой. Квартира с неудачной планировкой или плохим видом из окна будет дешевле, и на неё тоже найдутся свои покупатели, для которых фактор цены будет более важным, – размышляет Ирина Доброхотова. – Вот почему «правильно» оценить, насколько плотно застроен тот или иной участок, довольно сложно. Есть показатель, по которому проекты делятся, например, на точечную застройку и КОТы (комплексное освоение территорий). К последним относят проекты свыше 100 тыс. кв. метров. Сейчас в старой Москве их не менее сорока. Приведу среднюю цену «квадрата» некоторых: Life Кутузовский (общая площадь проекта 183 тыс. кв. м) – 288,6 тыс. рублей, «Столичные поляны» (234 тыс. кв. м) – 160,1 тыс.; Headliner (329,5 тыс. кв. м) – 275,7 тыс.; ЗИЛАРТ (1,5 млн кв. м) – 296,9 тыс.; «Символ» (1,55 млн кв. м) - 221,9 тыс. рублей».

Мария Литинецкая добавляет: «Стоимость предложения в проектах с небоскребами соотносится со средними показателями по рынку. Например, в ЖК  «Level Амурская» стоимость квартир составляет в среднем 209 тыс. рублей за 1 кв. метр, а в «Селигер Сити» – 225 тыс. рублей».

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев сообщает, что жилой комплекс бизнес-класса «Царская площадь», расположенный на пересечении Третьего Транспортного кольца и Ленинградского проспекта, был лидером продаж в бизнес-классе несколько лет подряд. К слову, высокая плотность расположения его корпусов стала, пожалуй, наиболее знаковой, характерной для современной урбанистической тенденции.

«Как таковых неудобств жителям высокая плотность застройки не принесла. Ведь в данной локации развита транспортная инфраструктура, расположено несколько станций метро.

Поблизости – Петровский парк, спортивные, торгово-развлекательные центры, театры, музеи. А «шумовые» минусы компенсировались качественными стеклопакетами», – заключает эксперт.

Так и хочется завершить написанное выше ремаркой: «Мнение автора не совпадает с позицией большинства столичных застройщиков». Увы, против ветра…

 

Источник: FromMillion.ru