Наталья Козлова: От квартир с собственными террасами до урбан-вилл

На первичном рынке столичной недвижимости ведутся продажи более сотни проектов премиум- и элитного классов. И если после кризиса 2008-2010 гг. застройщики стремились максимально упростить планировки, делая упор на рациональность, то сегодня в моде снова нестандартные форматы жилья. Насколько оригинальная квартирография повышает стоимость проекта, и пользуются ли такая недвижимость спросом, рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

— Наталья, что сегодня можно назвать жильем нестандартных форматов в премиум- и элитном классах? Какие типы и решения к нему относятся? Есть ли форматы, еще недавно казавшиеся редкими, а теперь уже ставшие практически стандартными?

— Понятие «нестандартный формат» на рынке недвижимости – весьма условно. За последние несколько лет, во многом благодаря развитию монолитного домостроения со свободными планировками, дорогая недвижимость стала более разнообразной. Помимо стандартных решений сегодня на рынке представлено многоуровневое жилье, недвижимость в многоквартирном доме с приватными участками-патио или отдельным входом с улицы, квартиры с террасами, высокими потолками более 3,5 метров, и даже городские резиденции – урбан-виллы с собственными двориками и подъездами. Все это можно считать уникальным предложением, представленным пока что в единичных проектах.

А вот, к примеру, пентхаусы, которые многие годы считались нестандартным и редким форматом, утратили свою уникальность – сегодня они доступны даже в массовом сегменте. Та же участь постигла и двухуровневые квартиры, которые изначально появились в элитном классе, но сегодня доступны и в сегменте «комфорт».

— Что стимулирует девелоперов к экспериментам с планировками? Всегда ли это продиктовано исключительно желанием застройщика? Например, проекты реконструкции априори требуют нетипичного подхода?

—  Все просто – спрос рождает предложение. Стремясь удовлетворить запросы, застройщики разрабатывают новые решения. Состоятельные собственники нередко хотят подчеркнуть свой статус покупкой жилья с нестандартной планировкой. Иногда поиски недвижимости «с изюминкой» объясняются дополнительным удобством и, как ни странно, экономией. Приведу простой пример. Мы неоднократно сталкивались с запросами от собственников – семейных покупателей с детьми, которые хотели бы жить в своем доме, но не готовы отказываться от комфорта столичной жизни. Как раз для таких клиентов идеально подходят городские таунхаусы или многоуровневые квартиры с отдельным входом. В городских резиденциях Spires мы предложили свой собственный формат – отдельно стоящие урбан-виллы с индивидуальными двориками и подъездами. Выбор такой недвижимости, несмотря на уникальность, позволяет сэкономить десятки миллионов рублей, так как не приходится покупать отдельно квартиру и загородный дом.

Совсем другое дело – проекты реконструкции исторических зданий, когда застройщик ограничен в перепланировке ради сохранения первоначального облика дома. В результате, приходится искать вынужденный компромисс, превращая, не первый взгляд, недостатки, в уникальные преимущества. Так появляются двухуровневые апартаменты, жилье с увеличенной высотой потолка – вторым светом, недвижимость с каминами и прочими «фишками».

— Отличается ли метраж и стоимость нестандартного жилья? Насколько оно дороже?

— Редкие планировки за счет своей эксклюзивности, конечно, дороже классических вариантов. Например, в нашем проекте квартиры с увеличенной высотой потолка стоят на 10-25% дороже аналогичных стандартных лотов. А при наличии других преимуществ разница в цене доходит до двух раз. Например, квартира площадью 97 «квадратов» без летних помещений стоит 37 млн рублей. Жилье такой же площади, но с террасой 31 кв. м и высокими потолками высотой почти шесть метров обойдется уже в 70 млн рублей. За уникальность приходится доплачивать, и это касается не только рынка недвижимости, но и любой сферы нашей жизни.

— Такие квартиры и апартаменты продаются быстрее или медленнее стандартных?
— Нестандартное жилье, конечно, продается медленнее обычных квартир. И дело не только в большой разнице в цене, но и в ограниченности предложения. Например, в нашем проекте премиум-класса только 3% всех квартир имеют увеличенную высоту потолка от 3,6 до 5,9 метров. Порядка 4% лотов продаются с собственной террасой. Поэтому количество проданных квартир нестандартного формата, конечно же, не идет ни в какое сравнение с темпами реализации жилья «классической» планировки.

— Как вы оцениваете ликвидность нестандартной недвижимости? Обладает ли она инвестиционным потенциалом или это продукт исключительно для собственного проживания? Кто предпочитает подобный формат?

— Квартиры нестандартного формата увеличиваются в цене примерно такими же темпами, как и обычное жилье. Поэтому редкие объекты можно рассматривать с инвестиционной точки зрения, скорее только если они представлены в небольшом количестве, чтобы снизить уровень конкуренции в будущем. Тем не менее, из-за высокого порога входа в проект 95% наших покупателей рассматривают нестандартное жилье для собственного проживания, а не перепродажи. Что интересно – такое приобретение часто становится спонтанным, когда клиенты просят предложить «какую-нибудь интересную планировку». То есть покупатель сегодня находится в поиске новых идей и готов за это платить. В основном это семейные люди с детьми, что объясняется преимущественно большой площадью квартир с нестандартной конфигурацией.

— Какие нестандартные планировки, пока свойственные премиум- и элитному классам, в будущем могут перейти в более бюджетный сегмент? Например, в бизнес-класс?

— Границы между классами стираются, и многие планировочные идеи элитного класса уже применяются в более доступных сегментах. Речь идет не только о пентхаусах и двухэтажных квартирах. Уже сегодня в бизнес-классе можно найти жилье с террасами и высокими потолками. А в качестве нового, пока только зарождающегося, тренда стоит отметить появление в бизнес-классе квартир с отдельными индивидуальными входными группами. Например, в одном из наших проектов бизнес-класса Big Time представлены квартиры с отдельным входом. В таком большом мегаполисе, как Москва, жители очень ценят приватность. Поэтому подобное предложение, полагаю, получит распространение на рынке.

— Ваши ожидания, учитывая предстоящий переход к проектному финансированию. Продолжат ли застройщики и дальше проектировать нестандартное жилье или же рынок будет развиваться в сторону упрощения ради экономии?

— В среднесрочной перспективе 2-3 лет, думаю, вряд ли что-то изменится. Застройщики продолжат проектировать квартиры нестандартной планировки, так как на такой продукт есть спрос, и он только увеличивается. Однако из-за вероятной монополизации рынка по причине возможного ухода многих застройщиков, девелоперы не будут столь же заинтересованы в диверсификации предложения, поэтому в долгосрочной перспективе, полагаю, разнообразие планировок может снизиться, в том числе ради экономии.

Источник: FromMillion.ru