Не-дикий запад: как изменился рынок жилья премиум-класса в ЗАО за последние 5 лет

Западный административный округ Москвы, долгое время находившийся в тени исторического центра и престижного юго-запада, переживает ренессанс. Если 5 лет назад местный субрынок элитной недвижимости был скорее точкой роста, то сегодня это — сформировавшийся и крайне перспективный район с узнаваемым лицом и своими кодами. И ключевым драйвером этих изменений после уже освоенного Дорогомилово становится район Фили-Давыдково.

От «спального» статуса к премиальной идентичности

Еще в конце 2010-х годов ЗАО, за исключением нескольких знаковых локаций вроде Рублевки или Кунцева, ассоциировался в основном с комфортным, но довольно обычным жильем. Ситуация кардинально изменилась благодаря комплексному подходу девелоперов и точечным усилиям городских властей.

Пять лет назад покупатели квартир и апартаментов премиум-класса в ЗАО искали, в первую очередь, лот с уникальными характеристиками (виды на Москву-реку, панорамные окна, закрытая территория). Тогда премиальный сегмент был представлен в основном штучными клубными домами и редкими проектами редевелопмента.

Но затем девелоперы перешли от простого строительства к созданию полноценной городской среды. Вместо отдельных зданий в приоритете — многофункциональные кварталы с собственной инфраструктурой, благоустроенными набережными и продуманными общественными пространствами. 

Да и сами покупатели стали более искушенными. Их интересует не просто квадратный метр в хорошем месте, а цельная экосистема для жизни. На первый план вышли благоустройство дворов без машин, развитая инфраструктура для семей с детьми, собственные парковые зоны и сервисы клубного типа. А локальные точки силы — Фили-Давыдково, Раменки, Дорогомилово — только усиливают приток покупателей, выбирающих не локацию саму по себе, а образ жизни. Причем не как «временную остановку» на пути за город на Рублевку, а как постоянное жилье. Рынок повзрослел и структурировался.

Фили-Давыдково: новая звезда на карте премиум-класса

Именно в Фили-Давыдкове этот тренд проявился наиболее ярко. Исторически благополучный, с развитой инфраструктурой и камерной атмосферой, обладающий отличной транспортной доступностью район в последние годы получил мощнейший импульс к развитию. 

Здесь сложился уникальный для ЗАО анклав современной высококачественной застройки. Новые ЖК уровня «бизнес» и «премиум» формируют целостную среду, а не стоят точечными доминантами.

Девелоперы сделали ставку на низкую этажность, просторные планировки и, что критически важно, на создание новой публичной инфраструктуры — от бутиковых кофеен и ресторанов до частных клиник и детских развивающих центров.

Но некоторые девелоперы идут еще дальше. Наша компания, например, при строительстве клубного дома Springs в окружении Филевского парка не стала ограничиваться стандартным набором «фитнес-зал + спа-центр», а решила реализовать полноценную велнес-концепцию. Собственный wellness-центр на первом этаже включает все для ментальной и физической перезагрузки: фитнес-зал с бассейном, спа с хаммамом, бьюти-зону с массажным кабинетом. Философия подкрепляется и самим предложением — бионическая архитектура, 85% квартир с террасами, патио, балконами и лоджиями, все расположены по периметру светового контура для максимального проникновения солнца, все лоты сдаются с готовой дизайнерской отделкой. 

Фили-Давыдково сегодня — это гибридная локация. Она сочетает камерность и уединенность «спального» района с динамикой и сервисами, достойными центра. Покупатель получает лучшее из двух миров: тишину, зелень и безопасную среду для жизни, при этом оставаясь в 15 минутах езды от Садового кольца.

+378% к цене «квадрата» — не предел

Мы считаем, что в перспективе 5 ближайших лет район войдет в тройку лидеров ЗАО по темпу роста цен: рынок «переварил» новострой и закрепил премию за инфраструктуру и эко-сценарий жизни.

Рост средней цены 1 кв. м недвижимости в Фили-Давыдкове с 2020 по 2025 годы составил 58,9% (в целом по ЗАО — 55,8%), в премиум-классе — 377,8%! 
Для понимания текущего уровня: в премиальных новостройках средняя цена предложения держится около 1,1–1,2 млн рублей за кв. м, а средний чек сделок (например, в Springs) составляет 100 млн рублей. Это отражает как позиционирование адресов, так и ограниченную площадь площадок под новое строительство в сформированном районе. 

Почему потенциал Фили-Давыдкова еще не раскрыт полностью

Мы видим, что текущий рост — лишь первая фаза трансформации района. Его перспективы напрямую связаны с несколькими факторами:

1.  МЦД и новая транспортная логика. Развитие Московских центральных диаметров делает Фили-Давыдково еще более удобной локацией, интегрируя его не только с центром, но и с другими престижными направлениями. Для премиум-сегмента, где время — главный капитал, такой апгрейд инфраструктуры напрямую конвертируется в готовность платить;

2.  благоустройство набережных Москвы-реки. Масштабные работы по приведению в порядок прибрежных зон — это долгосрочный вклад в рекреационный капитал района, напрямую влияющий на стоимость недвижимости;

3. экология и рекреация. ЗАО — единственный округ, где крупные зеленые массивы и водная сеть интегрированы в повседневную жизнь. Филевский парк — один из крупнейших в столице, и соседство с ним стало аргументом не только в маркетинге, но и в ценообразовании: квартиры с реальным доступом к природным маршрутам объективно выигрывают в ликвидности;

4.  ограниченность предложения. Земельный ресурс под новое строительство в этой части ЗАО практически исчерпан. Это создает устойчивый дефицит качественных лотов и обеспечивает стабильный рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке;

5. дефицит «правильных» форматов. ЦАО за 5 лет уперся в планировочные ограничения и сложность девелопмента. На этом фоне ЗАО стал площадкой для «нового центра» — с квартальными проектами, разнообразием инфраструктуры в рамках ЖК и семейными сценариями проживания.

Что в итоге?

Рынок жилья премиум-класса в ЗАО прошел путь от периферийного игрока до одного из самых динамичных и сбалансированных направлений. Активное развитие инфраструктуры и ограниченность предложения в сегменте клубного элитного жилья формируют устойчивый восходящий тренд на стоимость квадратного метра. 

Основной тренд ближайших лет — переход от «массового» премиум-класса к действительно камерным, эксклюзивным проектам с уникальной архитектурой и повышенным уровнем приватности.

Девелоперы, понимая запрос аудитории, делают ставку не на масштаб, а на качество проработки деталей и сервисов, от консьерж-службы премиум-класса до приватных дворов без машин.

ЗАО перестал быть «диким западом» московской недвижимости. Рынок обрел свое «лицо», предложение стало более качественным, а сам округ превратился в одну из самых перспективных и динамичных локаций столицы для взыскательного покупателя, ценящего баланс между спокойствием, природой и всеми возможностями мегаполиса.

 

Источник: FromMillion