Повлияет ли реновация на столичный бизнес-класс?

Программа реновации стартовала в Москве в августе 2017 года. Она напрямую затронет сектор доступного жилья, и это ни у кого не вызывает сомнений. Но отразится ли она на сегменте более дорогой столичной недвижимости – бизнес-классе?

В ходе реновации в Москве будут снесены 5 тысяч домов, большинство из которых всем известные хрущевки. На освободившемся месте будет построено не менее 30 млн кв. м. Официально окончание этой программы пока намечено на 2032 год.

Безусловно, не все построенное жилье достанется переселенцем, часть уйдет на коммерческий рынок. И никто точно пока не сообщил размер этой части в цифрах.

Все эксперты в один голос утверждают, что эта программа будет иметь колоссальное влияние на строительство жилья комфорт-класса. Напомним, что в Москве в последнее время эконом-класс не строился, так как был экономически неоправдан.Некоторые утверждают, что девелоперам, работающим с более дорогим сегментом бизнес-класса опасаться нечего.

Так, Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 инвестиции», считает:

— Программа реновации, в первую очередь, рассчитана не на коммерческую продажу жилья, а на улучшение жилищных условий ряда граждан. Кроме того, речь идет о стандартном жилье (ранее эконом-классе), поэтому влияние на жилье бизнес-класса программа реновации не окажет. У бизнес-сегмента в целом перспективы развития очень хорошие.

Это мнение разделяет и Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВектоСтройФинанс»:

— Столичный рынок жилья бизнес-класса в меньшей степени подвержен влиянию реновации. В рамках программы будут возводиться стандартные жилые комплексы, по своим характеристикам уступающие проектам бизнес-класса. Соответственно, люди, ориентированные на покупку жилья в домах с авторской архитектурой, более качественной отделкой мест общего пользования, подземными паркингами, панорамными окнами и высокими потолками в квартирах, выбирать будут коммерческие проекты от московских девелоперов. И такие проекты по-прежнему будут появляться в престижных районах столицы, а также на территориях бывших промзон, которые сейчас активно развиваются.

А если подумать?

Интересно, кто-нибудь на рынке действительно верит, что в рамках реновации будет построено исключительно 30 млн кв. м доступного жилья? Кто-то действительно полагает, что дорогие земли в хороших районах, где сейчас пока стоят хрущевки, будут застраиваться недорогим жильем? Эти утверждения вызывают у большинства вполне обоснованные сомнения. И некоторые эксперты высказывают эти сомнения вслух.

Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея»:

— Если в рамках самой программы реновации будут строить дома комфорт-класса (или стандарт-класса), то вот на месте участков, которые высвободятся под снесенными домами, вполне могут появиться именно дома бизнес-класса. Это во многом зависит от района. Но, например, в таких районах, как Проспект Вернадского (входит в число пилотных площадок реновации), это наиболее возможно. Таким образом, косвенно программа реновации может даже способствовать росту объема нового жилья бизнес-класса. И это неплохо, так как, даже несмотря на все цифры, говорящие о серьезном росте объема предложения в Москве, спрос на жилье далеко не насыщен.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», также говорит об этом:

— На излюбленных направлениях девелоперов бизнес-сегмента (Кутузовский проспект, Ленинский проспект, Профсоюзная улица и т.п.) есть целые кварталы с пятиэтажками, которые будут снесены. На их месте помимо жилья для переселенцев (комфорт-класс) будут возведены более дорогостоящие объекты. Кроме того, не следует забывать, что новостройки бизнес-класса часто относятся к «точечной» застройке, поэтому даже на менее масштабных площадках могут появиться новые проекты данного сегмента.

Наталья Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон», согласна с тем, что в некоторых престижных районах на освободившейся территории будут строить жилье бизнес-класса. Например, к таким районам следует отнести квартал 32–33 между Ленинским проспектом и пр. Вернадского, ул. Удальцова и Лобачевского.

Итак, утверждать, что в рамках реновации не будет строиться жилье бизнес-класса нельзя. Это очевидно. Следовательно, учитывать реновации придется и в этом сегменте.

Считаться придется и по другим причинам

Стоит отметить, что нынешний рынок значительно отличается от рынка даже трехлетней давности. Сегодня в каждом сегменте строят максимально хорошее жилье. Зачастую нынешний комфорт-класс очень близок по характеристикам к бизнесу. Именно так повлиял кризис и высокая конкуренция на новые строящиеся объекты.

Безусловно, это хорошо для покупателя. Но если в комфорт-классе можно купить жилье высокого качества, то все ли покупатели будут искать квартиры лишь в бизнес-классе? Скорее всего, не все.

Это подтверждает и Мария Литинецкая, говоря, что «классовые» границы между различными сегментами столичных новостроек за последние годы стали очень условными:

—  На рынке есть жилые комплексы бизнес-класса со стартовыми ценами, сравнимыми со средней стоимостью ЖК комфорт-класса (около 150-160 тысяч рублей за кв. м). То есть теоретически они могут конкурировать за одного и того же покупателя. Да и клиенты сегодня следуют более прагматичной логике и ставят во главу угла соотношение цены и качества, а не во многом абстрактную классификацию.

Одним словом, проекты, которые будут строиться в рамках реновации, окажут влияние на сегмент столичного жилья бизнес-класса. И если трезво мыслить, то влияние это будет вне зависимости от того, какого класса проекты выйдут в рамках программы на рынок, так как  столичный рынок будет просто пополняться большим объемом предложения. Да, пока цифра не известна. Некоторые девелоперы говорят, что 20% от построенного объема выйдет на продажу, а некоторые называют и 50%. Правительство пока молчит, оно даже этажность будущей застройки четко не озвучило.

Многое будет зависеть от того, по каким цена эти «излишки» город будет продавать. Если город не будет демпинговать,  то у девелоперов остается шанс на честную конкуренцию в условиях рынка. Но в этом есть сомнения. Наталья Кузнецова справедливо отмечает:

— В октябре 2017 года мэр столицы Сергей Собянин озвучил, что около половины жилья, которое построят в Москве в рамках программы реновации, будет реализовываться на рынке. Переселенцы будут выбирать около 90% площадей нового жилья из построенного по программе в первые годы. Однако во второй и третьей волне реновации, скорее всего, будут появляться излишки, и они будут реализовываться. При рассмотрении новых площадок этот фактор, конечно, принимается в расчет, поскольку, скорее всего, средняя цена продажи по программе реновации будет ниже коммерческой.

Цена вопроса

Говоря о влиянии на рынок того или иного явления или решения, важным для большинства является цена квадратного метра, по которой будут идти продажи. И бизнес-класс не исключение. Потенциальные покупатели, безусловно, заинтересованы в том, чтобы реновация не подтолкнула рост цен. Но какие прогнозы дают эксперты рынка?

Мария Литинецкая считает, что реновация будет способствовать росту конкуренции и в бизнес-сегменте, а это позволяет говорить о том, что стремительного роста цен ждать не следует.

Эксперты АН «Бон Тон» вообще предрекают снижение цен:

— На сегодняшний день соотношение комфорт- и бизнес-классов на первичном рынке сравнялось и составляет по 46%, что связано с активным выходом площадок бизнес-класса с начала 2018 года. Объем перспективного жилья в этом классе оценивается не менее 5 млн кв. м. И если учесть, что в процессе программы реновации для коммерческой реализации на первичный рынок выйдет не менее половины жилья этого класса, то можно сделать вывод, что данный объем окажет понижающее воздействие на среднюю цену кв.м.

В противовес выступает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков, утверждающий, что реновация будет способствовать монополизации рынка государством, а монополизация, как всем известно, всегда приводит к росту цен.

Угроза затоваривания

Итак, многие эксперты уверено говорят о строительстве бизнес-класса в рамках реновации, бизнес-класс также будет строиться в Москве и вне этой программы, да и сам комфорт-класс по качеству, как говорилось выше, вполне конкурентен. На этом фоне стоит ли опасаться затоваривания рынка?  Или можно делать  скидку на то, что программа  рассчитана на много лет, поэтому ее влияние не будет заметным?

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, полагает, «что программа реновации – это важный социальный проект, который рано или поздно пришлось бы реализовать. Он поможет не только преобразовать городское пространство, но и задаст некую планку по качеству строительства массового жилья, ниже которого опуститься уже будет нельзя. В то же для минимизации рисков, связанных с превышением объема предложения жилья над спросом, властям необходимо дальше снижать ставку по ипотеке и стимулировать рост доходов населения».

Юрий Щербаков жеуверен, что, выводя излишки жилья в рамках реновации на рынок, госсектор таким образом занимает эту нишу. Следовательно, оставшиеся застройщики вынуждены будут строить бизнес-класс и элитку. С ситуацией справятся не все компании, их численность на столичном рынке сократиться почти вполовину, а, значит, сократиться и объем ввода новостроек коммерческими структурами.

Вроде бы предпосылок ждать затоваривания нет, но эксперт высказывает сомнения, что этот  процесс на рынке, несмотря на стимуляцию спроса за счет доступной ипотеки, все равно вполне реальная перспектива. А затоваривание при низком спросе  — это стагнация…

Одним словом, не заметить реновацию в столице не сможет ни один застройщик, неважно в каком сегменте рынка он работает. Бизнес-класс не станет исключением. Подводя итоги этого влияния и возможной оценки, Юрий Щербаков отметил:

— Влияние реновации на рынок будет колоссальное и беспрецедентное. Как любое глобальное явление, оно несет в себе и позитивные, и негативные последствия. Вопрос только с  чьей позиции оценивать ситуацию. С точки зрения людей, недовольных жизнью в хрущевках – это спасение. С точки зрения людей, купивших там специально квартиру и вложивших миллионы в ремонты – это кошмар и потери. С точки зрения сильных крупных застройщиков – новые перспективы, а с точки зрения тех застройщиков, которым придется уйти с рынка – это передел не в их пользу.

 

Источник: FromMillion.ru