Трансформация премиального рынка: Восток догоняет Запад ЦАО

Премиальное жилье в Москве полтора десятилетия строили на западе и юго-западе центра — в Хамовниках, на Пресне, на Арбате и Якиманке. Сейчас там заканчивается главный ресурс, свободные площадки. По данным Экосистемы Kalinka из исследования, подготовленного совместно с девелопером «Балчуг Девелопмент», пик нового строительства в западной части ЦАО придется на 2027 год, после чего объемы ввода упадут примерно впятеро: с 327 до 63 тыс. кв. м в год. Почти весь западный объем держится на двух районах, Хамовниках и Пресненском, а на один Пресненский приходится около 85% всего предложения пояса.

Пока запад упирается в границы застройки, девелоперы разворачиваются на восток, в Басманный и Таганский районы вдоль Яузы. Два года назад здесь было три премиальных проекта, сейчас одиннадцать. Восточное предложение пока примерно в шесть раз меньше западного, но растет стабильно, по 30–53 тыс. кв. м в год, и к 2028 году, по прогнозу Экосистемы Kalinka, восток будет давать около трети всего нового премиального метража в центре. 

Меняется и сам продукт. Раньше жилье дороже 2 млн руб. за метр встречалось только на западе, теперь такие проекты появились и на востоке. Это не значит, что восток резко подорожал: сюда пришли девелоперы с более дорогим продуктом, которые прежде выбирали западные площадки.

По той же причине выросли средние бюджеты сделок — два года назад на востоке почти не было крупных дорогих лотов, а сейчас они есть. Правда, восточная выборка пока небольшая: в 2024 году это были всего три проекта, поэтому средние значения чувствительны к отдельным стройкам. Но один сдвиг устойчив: разрыв в цене входа между поясами почти исчез. Минимальный бюджет покупки на востоке и западе сегодня различается примерно на 5% — 18,1 против 19,1 млн руб., тогда как еще недавно восток был заметно доступнее.

«У этой географии есть своя логика. Восток центра — бывший промышленный пояс, и именно поэтому здесь остается земля под редевелопмент, которой нет на западе. За последние двадцать лет старые заводы вдоль Яузы превратились в креативные кластеры — Artplay, «Винзавод», «Арма», — а рядом сложился университетский кластер. Среда и аудитория здесь сформировались раньше, чем жилье сопоставимого класса, и девелоперы теперь закрывают этот разрыв.
Среди проектов, которые формируют восточный пояс, — площадки в Басманном и Таганском районах, где в том числе в ближайшей перспективе выйдем и мы», — говорит Ирина Соболева, коммерческий директор «Балчуг Девелопмент». 

Насколько быстро восток догонит запад, зависит от того, как пойдет заявленный пайплайн: часть крупных проектов еще не вышла на площадки, а прогнозные доли рынка чувствительны к сдвигам сроков. Но направление задано землей, а ее на западе центра больше не становится.

Источник данных: Экосистема Kalinka. Западный пояс — Хамовники, Арбат, Пресненский, Якиманка; восточный — Басманный, Таганский, Красносельский.

Изображение предоставлено пресс-службой «Балчуг Девелопмент». 

Источник: FromMillion.ru