Цена элитной квартиры: почему такая высокая?

Элитная недвижимость всегда стоит дорого. Вернее, очень дорого. Безусловно, такая цена берется не с потолка, а складывается из стоимости земельного участка, архитектурного проекта, инженерии и других составляющих. Но от чего конкретно зависят цены элитного рынка? На чем зарабатывает застройщик, и какую экономию может себе позволить?

Элитные цены Москвы

Любой разговор о цене должен сводиться к конкретным цифрам. Если дорого, то сколько? А если очень дорого, то сколько? Цены у любого товара, и жилья в том числе, всегда конкретны. Нет цены лишь у чего-то бесценного, но это точно не про рынок недвижимости.

Разговор же о конкретной стоимости элитных жилых объектов в Москве могут поддержать лишь эксперты рынка, которые давно работают на этом рынке.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE:

— Средняя стоимость квадратного метра на квартиры элитного класса  за 2018 год увеличилась до 886,8 тыс. рублей (+6,8%), на рынке элитных апартаментов – до 795,8 (+19,2%). В премиум-классе рост составил 6,3% и 5,6% соответственно. Столь высокая положительная динамика связана с несколькими факторами.

Во-первых, это стабильный спрос на высокобюджетную недвижимость. Так, три первых квартала 2018 года в премиальном и элитном сегменте оказались продуктивнее, чем весь предшествующий год: за этот период ДДУ было заключено на 11% больше по сравнению со всем 2017 годом. И это способствовало росту цен в ряде комплексов.

Во-вторых, в 2018 году произошло ослабление курса рубля относительно доллара. Так как часть проектов имеют долларовый прайс, в рублевом выражении их стоимость также пошла вверх.

В-третьих, на стоимость новостроек премиум- и элитного класса из-за небольшого объема предложения оказывают влияние структурные изменения в результате низкой девелоперской активности. Всего за три квартала 2018 года на рынок премиум- и элитного сегментов вышло пять объектов. Для сравнения – в 2017 году за 9 месяцев предложение пополнилось семью проектами. В результате снижения количества новых проектов, выход которых традиционно ведет к падению средней стоимости квадратного метра, средняя цена показала рост.

Полагаю, в следующем году положительная ценовая динамика сохранится, как минимум по причине вероятной волатильности и интереса к элитной недвижимости. Однако точное значение назвать сложно, поскольку многое будет зависеть от законодательной базы в сфере строительства, которая пока до конца не утверждена.

Почему это столько стоит?

Итак, средняя цена квадратного метра  элитной квартиры в столице на первичном рынке немного меньше 900 тысяч рублей.  Ценник немалый, за эту сумму в регионе можно и квартиру купить. Например, в базе ЦИАН за такую цену можно найти однокомнатные квартиры в Челябинской или Иркутской областях.  Так, однушка площадью 29 кв. м в челябинском ЖК «Квартал у озера» стоит 830 тысяч рублей. А однушка в Иркутске на улице Авиастроителей площадью 19 кв. м стоит 900 тысяч рублей. Но, безусловно, это не элитная недвижимость, а рынки этих регионов никак нельзя сравнивать с Москвой, но это наглядная иллюстрация того, что ценник столичной «элитки» очень высокий. Почему же он так дорог? И из чего складывается цена таких высокобюджетных столичных объектов?

Илья Менжунов:

— Ценообразование элитного проекта всегда индивидуальна, поэтому даже на первый взгляд, похожие по характеристикам новостройки могут отличаться по стоимости в разы. По нашим оценкам, в структуре себестоимости порядка 50% составляют расходы на покупку земельного участка, около 35% – строительно-монтажные работы, 15% – административные расходы и реклама.

Антон Любин, директор департамента прямых продаж ЗАО «Башня Федерация»:

— Цена проекта складывается из нескольких факторов: стоимости земельного участка – это самое капиталоемкое вложение, далее – архитектурного проекта, стоимости подключения к коммуникациям, самих строительных работ и отделки, в том числе чистовая (в некоторых проектах). Стоит понимать, что в Москве сегмент элитной недвижимости сформирован проектами со стоимостью квадратного метра от 500 тыс. рублей и выше (в среднем ограничивается 1 млн рублей), разброс цен во многом зависит от расположения проекта относительно исторического центра либо знаковых мест.

Анна Коробкова, директор департамента продаж компании Донстрой, подтверждает, что ключевым фактором, влияющим на стоимость метра, является участок и его расположение. На рынке есть негласный закон, который напрямую связывает цену метра с близостью к МКАД. Чем ближе, тем ниже цена «квадрата». И это связано с тем, что на таких участках для девелопера меньше рисков.

Центральные участки под застройку часто не просто стоят дорого, но еще и скрывают в себе большое количество рисков. Не понятно, что под землей, что вокруг, как поведут себя соседи. Заранее знать ответы на эти вопросы невозможно, поэтому нельзя точно спрогнозировать срок строительства. Безусловно, высокая стоимость метра приносит девелоперу и иную маржинальность, которая компенсируется более высокими рисками.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:

— Первичный рынок, как в городе, так и загородом – организованный. Там застройщик устанавливает вполне прозрачную ценовую политику, основываясь именно на анализе конкурентов, предложений на вторичном рынке, интереса покупателей. В цену проекта всегда заложена локация. Она делает проект наиболее привлекательным, а стоимость самой земли является достаточно затратной ее частью. В городе к этим затратам можно смело прибавить процесс согласований, сети, разработку проекта, материалы, работы, маркетинг и прочее.

Все эксперты единогласно подтвердили, что высокие московские цены, в первую очередь, объясняются дороговизной московских земельных участков, которые могут съедать до 50% стоимости проекта!

А вдруг это стоит не столько?

Но если профессионалы знают, что высокий ценник элитной недвижимости всегда имеет оправдание и не всегда приносит заоблачную прибыль, то обыватель обычно думает иначе. Достаточно часто можно встретить потребительское мнение, что столь высокая цена на элитном рынке — большая маржа застройщика. Но так ли это? Может ли застройщик позволить себе на чем-либо сэкономить в элитном сегменте? А если может, то на чем?

Чаще всего именно на элитных проектах экономить невозможно, потому что у такой недвижимости очень взыскательный покупатель. Дорого продать можно лишь действительно дорогую недвижимость. И если стоимость  земли невозможно уменьшить изначально, так как спрос на такие участки под застройку в столице есть, то практически также невозможно сэкономить на архитектуре, качестве отделки мест общего пользования, инженерии и т.д. На чем же можно?

Илья Менжунов рассказывает, что в последнее время  сократить себестоимость элитных проектов московским застройщикам удается с помощью экономии на внутренней инфраструктуре:

— Условно говоря, если еще 5-7 лет назад в новостройке обязательно должен был присутствовать бассейн в составе или вертолетная площадка, то сейчас застройщики предусматривают, условно говоря, переговорные комнаты и эксплуатируемую кровлю, которые обходятся намного дешевле. Еще один вариант сократить расходы – это строительство апартаментов, а не квартир. В таком случае девелоперу не придется переводить землю под жилое строительство и предусматривать социальную инфраструктуру.

Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, вообще считает экономию в данном сегменте невозможной:

— Маржа в премиальном сегменте повышается как раз за счет роста качества продукта. О явной экономии, таким образом, говорить не приходится.

А вот Сергей Колосницын высказал противоположное мнение:

— Хотелось бы ответить, что в элитке не экономят, но так было вчера. Сегодня есть два способа – это сокращение площадей и готовность объекта под ключ. Выполняя ремонты, застройщик экономит средства своего покупателя, за счет чего получает ту прибыль, которую прежде забирали дизайнеры, рабочие и продавцы материалов, которых нанимал уже собственник объекта. Любая другая стратегия приведет к снижению качества продукта, а значит, к снижению спроса, и в конечном итоге – невозможности вернуть затраченные вложения.

А адекватна ли цена?

Любая высокая цена может быть в рынке, а может быть, честно говоря, неадекватной. Принято считать, что застройщики всегда мониторят рынок, обдумывают ценник и не ошибаются. Если они заявляют, что их квадратный метр стоит столько-то, то он так и стоит. Но рынок — вещь капризная, он точно не ведется на рекламу и желание продавца, и всегда выявляет завышенные, или иначе неадекватные, цены. Как? Очень просто — отсутствием продаж.

Большинство экспертов все же уверяют, что столичные цены первичного элитного рынка оправданы и находят своего покупателя, что неадекватный ценник — удел вторичного рынка.

Сергей Колосницын:
— На первичном рынке города – цены более чем оправданы. Они демократичны на фоне конкуренции.

Анатолий Довгань:
— Неоправданно завышенные цены часто характерны для вторичного рынка, для собственников с возможностью подождать. По нашей практике среди проданных в этом году были квартиры, которые предварительно снижались в цене до семи раз.

Кроме того, не стоит забывать, что спрос на московскую недвижимость подорвать трудно, на элитную в том числе. Москва — это последний город России, где могут встать продажи.Так, Анатолий Довгань акцентирует внимание на то, что «рынок премиального жилья в Москве не так велик, как в иных мировых столицах. Если высокое качество продукта не оставляет у покупателя сомнений, в доме будет спрос. И если «высокая» цена оправдана и логически подтверждена, рано или поздно она все же становится ценой сделки.

Однако Илья Менжунов на примерах доказывает, что и в Москве бывает неоправданно высокий ценник на элитные объекты,  и именно этот ценник тормозит в них продажи:

— В Москве находит покупателя далеко не вся дорогая недвижимость. Так, в элитном классе примерно 28% новостроек (15 из 52 ЖК) продаются уже несколько лет крайне низкими темпами. Причем, они вышли в продажу в 2011-2013 гг. К примеру, в MonCher не продано 70% объема предложения, в «Каретный плаза» – 73%, в башне «ОКО» – 46%, за счет более высокой по сравнению с конкурентами цены.

В целом такая ситуация актуальна для всех сегментов, а не только элитного жилья. Увы, на рынке есть новостройки, которые так долго экспонируются, что уже морально устарели. Такие объекты находятся в зоне риска. Если девелоперы не примут серьезных мер для повышения их привлекательности и конкурентоспособности, они могут продавать их бесконечно.

Итак, высокая цена столичной элитной недвижимости связано с очень дорогой себестоимостью, однако, она может быть и завышенной. Как об этом узнать покупателю?  На старте продаж никак, это может лишь выявить сам рынок с течением времени.

Фото shutterstock.com

Источник: FromMillion.ru