В высшем свете

В элитном сегменте свои правила игры хотя бы в силу ограниченности объёма предложений и меньшему числу покупателей. Эти факторы, тем не менее, являются и движущей силой рынка, побуждающей состоятельных соотечественников постоянно менять недвижимость. Жильё обновляется – и другими становятся его площадь, формат, месторасположение, стоимость и т.д.

Ветер перемен

Причины смены места жительства чаще всего связаны с личными обстоятельствами: вступлением в брак, разводом, появлением детей и их взрослением. Вследствие этого возникает необходимость увеличить или разделить площадь, переехать в другой район или за город – поближе к природе, или, напротив – к престижной школе или вузу. В огромном мегаполисе время является очень ценным ресурсом, поэтому возникает потребность соседствовать с рабочим офисом,значимыми социальными, культурными, спортивными объектами. Важна экология, потому предпочтение у новосёлов получат жилые комплексы у парков или водоёмов...

«Каждый из нас развивается профессионально, растёт как личность, познаёт мир, в результате чего меняются наши предпочтения и взгляды. Яркий пример – «золотые» интерьеры 90-х, на которые сейчас очень сложно найти покупателей, – комментирует председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Кроме того, абсолютно все дома устаревают. Если сравнить сегодняшнее качество строительства, сервиса, технического оснащения, варианты планировок, разница будет очевидной, и не в пользу старого фонда.Всё это в совокупности также стимулирует состоятельных людей переезжать».

Руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome Дарья Самойлова в связи с этим напоминает: «Первым элитным жильём считались квартиры в «сталинках» и исторических домах в центре Москвы. Действительно, они обладают особой атмосферой, часто высокими потолками, однако, сегодня отсутствие лифтов, непрезентабельные подъезды или отсутствие огороженной территории и подземного паркинга могут сподвигнуть их жителей на смену своего жилья в высокобюджетной новостройке.

С появлением в 90-х годах первых элитных проектов, таких, как комплексы на Вересаева ул., 6 и Лесной ул., 6, состоятельные люди с большим рвением покупали квартиры в таких проектах. Это было первое эксклюзивное однородное жильё с огороженными территориями и подземным паркингом. Однако первые застройщики не обладали должным опытом и потому ряд недостатков выявились впоследствии: например, зачастую, в квартирах планировки нефункциональны, неудобны, а помещения для сигарных комнат, хранилищ шуб, игровых и прочих дополнительных площадей мало кого интересуют. Да и развитие инженерных коммуникаций шагнуло дальше в плане кондиционирования, вентиляции и очистки воды. В сегодняшних условиях появился широкий выбор проектов в востребованных локациях и максимально комфортных по характеристикам».

«И ранние объекты в плотно застроенной «Золотой миле», кстати, уже не отвечают требованиям современной элиты, – соглашается директор департамента маркетинга риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Александр Савинкин. – Да, это высокий класс недвижимости, но здесь практически нет объектов инфраструктуры, парков, прогулочных зон. Нынешние покупатели обращают внимание на объекты комплексной элитной застройки, с единым социальным окружением, высоким качеством предложения, в том числе и инфраструктурных объектов.

Так совершается обмен уже на более современные варианты. Подобные сделки присутствуют и в «Садовых Кварталах», где предусмотрена полноценная и развитая инфраструктура премиального уровня: три детских сада, школа, фермерская лавка, кондитерская, винотека, мясной и гастрономический ресторан. Это своя живая среда, элитный город в центре столицы».

Расширяя круг

Элитный рынок недвижимости действительно отличается от других сегментов ограниченным спросом, что в принципе ожидаемо, ведь в общей сложности в новостройках премиум- и элитного класса экспонируется порядка 2 970 квартир в 55 проектах, сообщает директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов. Для сравнения – в бизнес-классе объём предложения – 16 520, массовом сегменте – 20 530 квартир.

«Поэтому столь распространённое в риэлторской сфере понятие «сделка длиною в жизнь» как нельзя лучше описывает ситуацию с «ротацией» клиентов рынка высокобюджетной недвижимости. Фактически на протяжении последних 5-10 лет мы работаем с одними и теми же покупателями, список которых лишь в последние три года дополнили представители сферы IT и агропромышленного комплекса, увеличивших обороты в ответ на продовольственное эмбарго в отношении нашей страны. Пополнили ряды приобретателей дорогого жилья и клиенты из ближнего зарубежья, например, Казахстана, которые считают российскую недвижимость выгодной инвестицией. Однако основной костяк покупателей составляют топ-менеджеры и владельцы бизнеса самых разных отраслей», – отмечает Илья Менжунов.

Эксперты единодушны: высокобюджетная недвижимость стала в разы доступнее, что привлекло более молодых новосёлов. Если раньше средний возраст клиентов составлял 50-55 лет, то сейчас встречается немало людей 35-40 лет. Генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова выделяет три основных категории покупателей. Первая и основная – это владельцы жилья бизнес-сегмента. По её словам, именно они оказали сильное влияние на изменение квартирографии и площади продаваемых в последние годы квартир. Если раньше средняя площадь квартиры в премиальном сегменте составляла 200 кв. м, то сейчас – 100-120 кв. м. Число квадратных метров сократилось, а количество комнат увеличилось. «Кроме того, эта категория покупателей предпочитает большие жилые комплексы с развитой инфраструктурой, такие как REDSIDE, «Садовые кварталы», JAZZ и другие. Немаловажным фактором для них является наличие школ и детских садов в шаговой доступности, желательно во дворе дома. Да и сам двор занимает не последнее место при выборе квартиры», – говорит Ирина Могилатова.

«Вторая категория покупателей – это представители регионов, которые рассматривают покупку жилья, как альтернативу отелям, – продолжает она. –  В их поле зрения, как правило, попадают студии или квартиры с одной спальней, площадью от 30 до 70 кв. м. Большой популярностью у них пользуются жилые комплексы «I’M Садовое» и «I’M Тверская» из-за своей близости к Павелецкому и Белорусскому вокзалам, откуда ходит аэроэкспресс. Также региональные покупатели часто выбирают апарт-отели, такие как «Звезды Арбата» или MOSS, из-за предоставляемого в них сервиса, что, безусловно, очень удобно, когда ты прилетаешь в город на несколько дней.

И, наконец, третья категория покупателей – люди, привыкшие жить в премиум-классе, но у которых изменились семейные обстоятельства: дети выросли и им необходимо приобрести отдельные квартиры, семья увеличилась, понадобилась квартира большей площади, развод – разделение имущества также ведет к продаже и приобретению нового жилья», – констатирует эксперт.

Расписание на завтра

На рынке элитной недвижимости можно говорить о 8-10-летнем цикле смены жилья, утверждает управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина. Правда, в том случае, если не разразится очередной кризис, уточняет эксперт.

«С момента, как человек озаботился покупкой недвижимости, до выбора конкретного предложения проходит около года. Ещё около года приходится ждать, пока объект достроится (если речь идёт о новостройках). Потом ещё год тратится на ремонт. Итого три года. Обычно решение о покупке недвижимости человек принимает в 30-35 лет, так что можно предположить, что в это время у него появляются маленькие дети. Через 5-7 лет дети подрастают, и появляется необходимость в расширении жилплощади – на этом первый цикл заканчивается и начинается второй. Через 10 лет дети обычно уезжают от родителей в собственное жильё. И здесь уже идёт речь о сокращении квадратных метров (или покупки загородного жилья – в зависимости от того, где человек хочет провести счастливую пенсию). Это минимальное количество циклов. Кроме того, нередки и случаи «вне цикла», например, вариант: неожиданно появились огромные деньги, и человеку нужно повысить свой статус и качество жизни», – говорит Ирина Калинина.

Директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина поддерживает информацию коллеги: «Действительно, на практике к нам приходит большая доля клиентов, которые порядка 6-7 лет жили в одной квартире и в конце концов решили обновить место проживания. Если речь идёт о простой смене поднадоевшего жилья, то обычно люди смотрят площадь на 15-20% больше, и, как правило, то, что их не устраивало в своём старом жилье, выходит на первый план в поиске нового. Например, если в старой квартире было мало места для хранения, то одним из основных требований становится наличие гардеробных комнат и кладовок. Если им никогда не удавалось нормально припарковаться, то обычно они ищут только квартиру в доме с закреплённой парковкой. Если они прожили долгое время в доме не очень понятного класса, то обычно ищут что-то лучше – с красивым подъездом, охраной, наличием инфраструктуры».

Стандартные причины переезда, как было отмечено, связаны с семейными обстоятельствами. Однако порой встречаются абсолютно нетривиальные ситуации. Илья Менжунов поделился реальной историей. Житель дома премиум-класса вынужден был продать свою квартиру из-за конфликта с соседом, весьма небезызвестным персонажем, проживавшем в пентхаусе. Каждое утро, пока тот собирался на работу, его охрана попросту держала на верхнем этаже единственный лифт. В итоге никто не мог им воспользоваться. Причём договориться не смогли ни по-хорошему, ни по-плохому. Каково каждый день спускаться по лестнице с 15 этажа! Такие физические нагрузки не входили в планы клиента, в итоге ему пришлось расстаться с квартирой и купить жильё в другом доме.

И, наконец, генеральный директор ООО «Квартал Триумфальный» Игорь Пономарев отмечает категорию покупателей, интересующихся проектом с целью инвестиций. Выбор падает на квартиры меньшей площади – двухкомнатные, а также однокомнатные варианты, которые в дальнейшем используются для перепродажи. Их стоимость, по сравнению с объектами в соседних домах аналогичного класса, ниже практически в 2 раза. После сдачи дома в эксплуатацию, такие квартиры будут востребованы в том числе и арендаторами.