Взять на обслуживание

В последнее время обострилась проблема, связанная с работой управляющих компаний, занимающихся эксплуатацией жилого фонда. Практически ежедневно этому посвящены сюжеты в телевизионных передачах, статьи в печатных и интернет-изданиях. Причём конфликтные ситуации возникают не только в ЖК массового сегмента, но и, скажем, в клубных дома элитного класса.

От простого к сложному

Большинство из нас родом из советского прошлого. Вот почему до сих порс ностальгией вспоминаем, как раньше всё было просто: существовали ЖЭК (жилищно-эксплуатационные конторы), которые и занимались ремонтом крыши, устраняли течь в водопроводах или засоры канализации, обеспечивали освещение в подъездах. Ну а за любые неполадки в квартирах домовладельцы расплачивались в частном порядке – как правило, бутылкой водки, тогда самой надёжной валютой. Прекрасная иллюстрация той атмосферы – фильм «Афоня»!  

Однако с недавних пор практически все мы стали собственниками своих квартир и вместе с правами собственника исключительно на нас легли обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. Распоряжайтесь с соседями этим «богатством», выбирая специализированную организацию – управляющую компанию! И вот тут-то выяснилось: не каждый готов к такому повороту событий.

«Жители ожидают, что управляющая компания обеспечит комфортное проживание в доме – бесперебойную поставку электричества, воды и газа, чистоту в доме и на территории, быстрое устранение любых неполадок, – рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. – Если говорить о жилье бизнес-класса и выше – зачастую обычного набора услуг недостаточно. К стандартному пакету могут быть добавлены консьерж-сервис, обслуживание многоуровневой системы охраны, системы «умный дом», wi-fi на территории комплекса, мойка наружной стороны окон альпинистами, обслуживание собственной внутренней инфраструктуры (например, кинотеатров, общих террас, коворкингов, или гостиных). В высокобюджетных домах встречаются, например, услуги круглосуточно доступного семейного доктора или дворецкого, готового припарковать машину, встретить гостей с зонтом, донести покупки».

Свои люди – сочтёмся

В новостройках схема эксплуатации жилого фонда в последние годы приобрела более-менее понятные очертания. После ввода здания в эксплуатацию застройщик в течение пяти дней заключает договор с выбранной или созданной им управляющей компании. Для передачи ей объекта необходимо предъявить документы, описывающие объект и свидетельствующие о налаженной работе всех систем дома (акт о вводе в эксплуатацию, технический паспорт, схемы сетей коммуникаций и другие). Кроме того, подписывается акт о состоянии предаваемого имущества с фиксацией всех недочётов здания для разграничения ответственности между застройщиком и управляющей компанией. Избранная организация ответственна за объект до окончания договора или до выбора собственниками новой УК.

Выгодно ли застройщику привлекать собственную управляющую компанию – вопрос частных случаев. Например, если дом построен с нарушениями, приведшими к затоплению подземного паркинга или к протечке труб, ни застройщик, ни управляющая компания не смогут сложить с себя вину, а недовольство собственников будет равно направлено на обе стороны. Но главное – это скажется, прежде всего, на репутации застройщика.

Если же застройщик уверен в качестве строительства и в возможности организовать сильную управляющую компанию, это положительно отразится на его реноме. Тем более, когда речь идёт о высокобюджетном доме с инновационными системами и дорогостоящими материалами,  гдесо своими обязанностями справиться легче, учитывая, что застройщик знает дом до мелочей.

«Управляющие компании, аффилированные с застройщиками, появились в середине 2000-х гг., когда качество строительства было невысоким, – напоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. –  Девелоперы были заинтересованы в том, чтобы после ввода дома в эксплуатацию устранять недоделки. Сейчас это переросло в отдельный вид бизнеса в рамках девелоперских компаний. Услуги УК обычно дорогие, но это даёт им возможность лучше ухаживать за домом, быстрее реагировать на нештатные ситуации или требования жителей».

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин ссылает на собственный опыт управления объектами: «Ранее мы передавали жилые комплексы своей управляющей компании, налаживали бизнес-процессы. Однако нужно понимать, что это отдельная деятельность, которая обычно не очень интересна для небольшого комплекса из двух – трёх домов. Сейчас мы предпочитаем передавать объекты сторонним организациям, которые выбираем в интересах будущих жителей».

Не срослось!

К сожалению, конфликты между управляющими компаниями и владельцами жилья в многоквартирных домах – дело обычное. Каждая из сторон отстаивает свои права: жильцы – на комфортную жизнь, УК – на получение прибыли. И найти устраивающую всех «золотую середину» удаётся не всегда.

При этом в разгорающихся спорах у обслуживающей организации всегда остаётся наиболее уязвимая позиция хотя бы потому, что «клиент (потребитель услуг) всегда прав». Это закреплено федеральными законами, строгость которых с лихвой компенсируется необязательностью их исполнения. Увы, но каждый конфликт местного значения чаще всего разгорается до масштабов настоящей войны!

А ведь собственники могут сменить управляющую компанию по истечении срока договора управления действующей или расторгнуть договор досрочно, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников жилья. Такое право дано им жилищным законодательством – ст. 44 ЖК РФ. «Чтобы сменить УК, необходимо через председателя совета дома или председателя ТСЖ, а также инициативную группу выдвинуть требования к УК, чтобы вам предоставляли доступ ко всей финансовой и бухгалтерской отчётности. Если ответа не последует, а вас что-то не устраивает, то необходимо обратиться в Жилинспекцию. Возможно, идёт нецелевое расходование средств, поэтому если вы понимаете, что ваша УК ведёт себя подозрительно, то надо делать всё оперативно», – советует руководитель отдела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Денежный износ

По словам Анны Раджабовой, конфликты жителей и управляющих компаний происходят и в дорогих жилых комплексах. «Естественно, всё зависит от причины, – отмечает эксперт. – Скажем, если эксплуатирующую организацию возглавляет «крепкий хозяйственник», то особых проблем обычно не возникает и жители довольны. Но бывает и иная ситуация, когда обслуживанием дома руководят некомпетентные люди. Соответственно, собственники начинают искать нового эксплуататора среди известных УК с хорошими отзывами. Другая проблема – завышенные платежи за обслуживание. В этом случае ищут компании, в которых хорошо и прозрачно поставлена отчётная политика по использованию поступающих средств.

В целом главное требование – это способность к диалогу. Допустим, в одном из клубных комплексов жители решили отказаться от закрытого для посещения посторонними бассейна из-за высоких издержек на его эксплуатацию. Они договорились с УК открыть бассейн для всех желающих и в результате компания снизила платежи с домовладельцев».

«Конечно, причины для смены управляющей компании могут быть разные, – подтверждает Алексей Перлин. – В многоквартирном доме проживает множество людей, у каждого из которых своё собственное субъективное мнение. Одних не устраивает стоимость услуг, других – их качество. А ещё стоит учитывать то обстоятельство, что в комплексе иногда проживают и представители сторонних управляющих компаний, которые воспользоваться заменой на свою организацию».

Как бы то ни было, если управляющая компания не устраивает жителей, необходимо созвать собрание жильцов и выбрать новую организацию. По информации Наталии Кузнецовой, для смены старой компании на новую можно дождаться окончания срока договора с действующей организацией. Второй способ – найти доказуемые нарушения договора со стороны управляющей компании и расторгнуть договор в одностороннем порядке или в двустороннем порядке, если компания согласна на расторжение. Кроме того, можно сменить способ управления с управляющей компании на ТСЖ, которое вправе нанять новую организацию. В случае систематических нарушений управляющую компанию могут лишить лицензии в судебном порядке, тогда договор будет аннулирован автоматически.

Правовой предел

«На практике, если вопрос поставлен именно о смене управляющей компании, то обстановка накаляется. УК никогда просто так не захочет уходить с объекта, потому что чем меньше она обслуживает домов, тем меньше её доходная база. Поэтому начинаются долгие тяжбы. Оспариваются прежде всего причины отказа от услуг. В законодательстве они прописаны туманно, а на практике жителям нередко сложно их доказать», – подчёркивает Анна Раджабова.

Почему это происходит, причём в массовом порядке? Борьба за право управлять жилым фондом, не будем лукавить, обоснована желанием распоряжаться финансовыми ресурсами. При сильном председателе ТСЖ, заинтересованных активистах-собственниках сложно нецелевое использование средств, которые поступают от оплаты коммунальных услуг. Каждая копеечка, как говорится, на учёте!

Однако известны управляющие компании, которые без ведома жильцов могут заключить договора с посторонними лицами или организациями на аренду общедомовых площадей (подвалов, чердаков, технических помещений), а на фасадах или крыше разрешать установку и размещение рекламных щитов, антенн, прочих конструкций. Всё это выдаётявный признак того, что УК решила заработать деньги на чужом имуществе.

Когда и правление ТСЖ лишь разводит руками, то легко допустить, что существует некий сговор. В этом случае незамедлительно надо обращаться в Роспотребнадзор или прокуратуру. Действия УК в этом случае являются прямым нарушением статьи 290 Гражданского кодекса: договора со сторонними арендаторами заключаются лишь с согласия жильцов и совместно с ними, и тратятся полученные средства на нужды многоквартирного дома.

Как поставить заслон недобросовестным, а порой и криминальным структурам, призванным сделать нашу жизнь комфортной, создать благоприятную среду обитания, оказать помощь в решении бытовых проблем? Как говорил Остап Бендер: «Я чту Уголовный кодекс. Я не налетчик, а идейный борец за денежные знаки. В мои четыреста честных способов отъёма денег ограбление не входит, как-то не укладывается». Стоит прислушаться к совету известного литературного персонажа.

фото credit pixabay.com

Источник: FromMillion.ru