Ипотека для тех, у кого есть деньги

Премиальное жилье в Москве и ближайшем Подмосковье входит в число самых дорогих объектов недвижимости в мире. Даже те, кто может себе позволить его купить, испытывают некоторые трудности с тем, чтобы сразу выложить 2-3 «лишних» миллиона долларов. И не потому, что таких денег нет, а скорее потому, что человек, который привык зарабатывать много, никогда не имеет очень больших сумм «на руках» – средства, как правило, уже вложены в бизнес или находятся на банковском депозите.

Как рассказали корреспонденту FromOneMillion эксперты компании Bluestone Group, одной из ведущих консультантов российского рынка коммерческой и жилой элитной недвижимости, ситуация, когда у покупателя элитного дома или квартиры на момент сделки нет достаточной суммы – это, скорее, норма, чем исключение.

«Примерно у 50% наших клиентов в момент оформления сделки купли-продажи возникает проблема со свободными денежными средствами», - говорит Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости Bluestone Group.

Логично предположить, что в этом случае клиент берет ипотеку – ведь так поступает абсолютное большинство покупателей жилья эконом- и комфорт-класса. Однако, по данным экспертов рынка, доля «элитной ипотеки» (то есть ипотечных займов, сумма которых превышает $500 000) на сегодняшний день на превышает 2% всех займов, выданных банками на покупку жилья в Москве и области.

Так, по данным Центробанка, с начала 2013 года  в Московском регионе выдано более 60 тысяч кредитов на общую сумму порядка 200 миллиардов рублей (статистика за октябрь – это последние данные, содержащиеся в открытом доступе). Эксперты считают, что по итогам года в столичном регионе будет выдано  около 80 тысяч жилищных кредитов – это, фактически, треть всех сделок по жилью, которые проходят в Москве и области.

Средний размер жилищного кредита, выданного на покупку жилья в Москве, в октябре составил около  3,93 миллиона рублей, на покупку жилья в Московской области берут кредиты существенно меньше: около 2,57 миллионов рублей. Очевидно, что в целом российский ипотечный рынок не рассчитан на приобретение элитного жилья – многие банки имеют ограничения по суммам кредита. Например, один из наиболее лояльных банков – «АбсолютБанк» выдает кредиты размером не более 30 млн рублей – этого может не хватить при покупке просторной квартиры в центре Москвы или загородной виллы в престижном районе.

Да и сами покупатели премиального сегмента решаются на оформление ипотеки крайне неохотно – например, в том случае, если продавец понравившегося объекта категорически не согласен на рассрочку, а для оплаты не хватает от 10% до 50% требуемой суммы. «Как правило, кредит в такой ситуации оформляется на минимальный срок – менее года. Получив на руки недостающие деньги, покупатель погашает его досрочно», – отмечает Ольга Смирнова.

Для сравнения, в среднем москвичи в октябре 2013 года брали рублевые жилищные кредиты на 13 лет, а жители Подмосковья кредитовались почти на 14,5 лет.

По данным Bluestone Group, наибольшее количество ипотечных сделок в элитном сегменте заключается с квартирами вторичного рынка площадью 150-200 кв.м и стоимостью от $1,5 до $4 млн.

Такое жилье обычно продается в состоянии «под ключ», то есть с отделкой. «Если «элитный» покупатель идет на оформление ипотеки – в большинстве случаев это означает, что квартира нужна ему срочно, - поясняет Ольга Смирнова, - поэтому практически все кредитные квартиры в верхнем сегменте рынка – это абсолютно готовое к въезду жилье».

«Элитный» жилищный кредит, как правило, оформляется либо в одном из банков-лидеров рынка ипотеки (Сбербанк, «ВТБ 24», «Росбанк» и др.), либо в небольших «дружественных» банках, услугами которых покупатель пользуется уже давно. Многие из этих банков, кстати, не указывают в открытых источниках информации верхнюю планку кредита – и зачастую готовы работать с клиентом индивидуально.

Несмотря на внушительные суммы и короткие сроки, на которые берется вип-ипотека, случаи дефолтов по кредитам в элитном сегменте единичны, отмечают эксперты Bluestone Group. «Основная доля дефолтов традиционно приходится на эконом-сегмент, где кредиты выдаются на большой срок и с минимальным первоначальным взносом, – говорит Смирнова. – Людям сложно прогнозировать риски на 5-10 лет вперед, поэтому, оказавшись в сложной жизненной ситуации, они теряют жилье. В бизнес-классе дефолты случаются реже, а в премиальном сегменте рынка, где кредиты очень «короткие», – практически никогда».

Данила Высоцкий