Новая жизнь «домов с историей»

Уникальность современного города складывается из его архитектурного облика, исторических, социальных, культурных и других особенностей. При этом важную роль играет центр, где обычно располагается много старинных зданий.

В Москве восстановление исторических объектов – один из главных приоритетов градостроительной политики. Наш город, в котором находятся 8300 памятников архитектуры, входит в число лидеров Европы в вопросах сохранения культурного наследия  наряду с Лондоном, Парижем, Римом и Берлином.

За последние 12 лет в рамках программы реставрации  в российской столице были восстановлены более 2000 памятников архитектуры, сейчас ведутся работы на 561 объекте, 200 из них будут завершены в этом году. Количество объектов культурного наследия, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, сократилось в 7,4 раза – с 1325 до 180.

Большинство зданий обрели вторую жизнь благодаря частным инвестициям. Среди них – доходный дом купца В.Е. Быкова на 2-ой Брестской улице, ансамбль «Два дома с двумя флигелями и воротами» на Николоямской, доходный дом в городской усадьбе Соколовых — Сибиряковых, фасады здания гостиницы «Метрополь» в Театральном проезде и другие объекты.

В Москве накоплен значительный опыт не только сохранения старинных зданий, но и их грамотной интеграции в современный контекст. Речь идет не только о памятниках архитектуры, но и о домах, которые не входят в Реестр объектов культурного наследия. Важную роль в их восстановлении играют инвесторы и девелоперские компании, которые вкладывают значительные средства в такие проекты.

Проект «Чистые Пруды» Sminex-Интеко

Многие эксперты говорят о том, что сегодня восстановление исторических зданий становится одним из перспективных направлений развития столичной элитной недвижимости. Это действительно так, поскольку в Центральном административном округе, который считается традиционной локацией для высокобюджетных объектов, наблюдается дефицит участков для нового строительства. При этом состоятельные покупатели элитной недвижимости – предприниматели, банкиры, чиновники, звезды шоу-бизнеса и другие стремятся жить именно в центре, в районе «Золотой мили», на Арбате, Чистых прудах, в Замоскворечье и иных престижных локациях.  

Обретая вторую жизнь, большая часть исторических особняков и доходных домов становятся изысканными клубными домами или входят в состав жилых комплексов, включающих в себя как старинные объекты, так и дома новой постройки. Квартиры и апартаменты в них отличаются эксклюзивными планировками, красивыми видами из окон и повышенным уровнем комфорта. Интерьеры жилых и общественных пространств часто оформляют знаменитые дизайнеры.

Дома «с историей» получают преимущества при продвижении на рынке, поскольку при разработке их брендов обычно обыгрываются прошлое здания, имя создавшего его архитектора или имена известных жильцов. Все это вызывает интерес потенциальных клиентов.

Подобные предложения – редкая недвижимость, которая остается востребованной  независимо от складывающейся экономической и геополитической ситуации. Так, за последние пять лет лоты в клубных домах на территории Москвы в среднем подорожали на 65%.

Принимая решение о восстановлении исторических зданий, девелоперские компании, прежде всего, оценивают экономическую составляющую. Они рассматривают старинные объекты в качестве инвестиционных проектов.

Опыт оценки рыночной стоимости исторических особняков для различных целей, накопленный нашей компанией, показывает, что такие здания имеют определенную наценку. В первую очередь это связано с тем, что особенности владения и пользования подобными домами как особым видом недвижимого имущества регулируются 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» от 25.02.2002 г.

Основным критерием в этом типе недвижимости становится престижность владения. Она значительно перевешивает другие важные факторы: влияние сервитута, связанного с охранными обязательствами, высокую степень физического и функционального износа, а также наличие инвестиционных рисков, обусловленных обязательным соблюдением требований сохранности архитектурного облика, и, следовательно, сложностью и продолжительностью работ по восстановлению объектов.

Если старинное здание является памятником архитектуры, проводится его реставрация, которая обходится в 2-3 раза дороже возведения нового объекта. Возврат инвестиций в такие проекты происходит в течение долгого времени. Все работы проводятся с учетом охранных обязательств и направлены на восстановление здания и его приспособление под современные нужды с изменением функции, если оно не нанесет ущерб объекту.

При реставрации сохраняются не только материалы, из которых было построено здание, но и воспроизводятся технологии строительства. При этом возникают ограничения по планировкам, поскольку старинные объекты строились по иным технологиям и имеют другую структуру. Однако квартиры и апартаменты в восстановленных домах становятся уникальными предложениями на рынке элитной недвижимости.

Проект Большая Дмитровка IX

В последние годы в Москве было реализовано немало достойных проектов, в рамках которых реставрировались памятники архитектуры. Один из них – комплекс клубных домов «Большая Дмитровка IX», возведенный компанией ENGEO Development. Он располагается в пешей доступности от Кремля.

Проект включает в себя отреставрированный бывший доходный дом купца Михайлова, возведенный архитектором Адольфом Эрихсоном в 1912 году, и два новых шестиэтажных здания, построенных по авторскому проекту. В домах располагаются апартаменты и пентхаусы. В парадных лобби выполнена отделка из древесины и натурального камня. Жилой комплекс гармонично соседствует с расположенными рядом с ним старинными особняками, театрами и музеями.

Если историческому зданию не присвоен статус объекта культурного наследия, обычно проводится его реконструкция. Внешний облик дома сохраняется, а внутреннее пространство преобразуется в соответствии с целями девелоперской компании. Использование новейших строительных материалов и технологий позволяет снизить затраты на восстановление таких объектов. Однако в среднем они на 50% выше, чем при строительстве элитных проектов с нуля.

Благодаря реконструкции старинные дома становятся более роскошными и современными. Так, в Потаповском переулке компания Sminex-Интеко реализует проект клубного дома «Чистые пруды». Он находится всего в 50 метрах от легендарного пруда и бульвара. Компания проведет реконструкцию исторического здания, построенного в 1915 году по проекту архитектора Отто фон Дессина как доходный дом страхового общества «Якорь». В его облике можно найти черты неоклассицизма и модерна.

При восстановлении объекта будет сохранен его архитектурный облик и воссозданы подлинные стены. В клубном доме предусмотрены комфортабельные квартиры и пентхаусы с дровяными каминами и террасами. Из окон будут открываться красивые виды на исторический центр столицы – Кремль и Чистопрудный бульвар.

Проект «Чистые Пруды» Sminex-Интеко

Отделку парадного лобби с высокими потолками выполнят из натуральных материалов. Красоту и изысканность проекта подчеркнет всесезонный двор-сад с фонтанами. Клубный дом станет украшением района Чистых прудов – уютного уголка Москвы, известного своими скверами и переулками, архитектурными памятниками и романтичной атмосферой.

К сожалению, не все исторические здания можно спасти. Если объект находится в аварийном состоянии и не подлежит восстановлению, его можно сохранить частично, оставив, например, один или несколько фасадов.

Каждый старинный дом – воплощение определенной эпохи. Для всех, кто любит столицу и интересуется ее историей, такие здания, независимо от того, признаны они памятниками архитектуры или нет, значат то же самое, что любимые книги или старые семейные фотографии. Это память о прошлом, которую нужно ценить и беречь.

 

Источник: FromMillion