Вечно живой: формат «сталинок» остаётся престижным

Каждый период истории отпечатался на внешнем облике города. Но почему-то некоторые здания и сооружения смотрятся и сегодня респектабельно и гармонично с окружением, а какие-то, даже самые современные, коряво и даже убого…Спустя десятилетия рождённые в эпоху правления «отца народов» жилые дома, и не только знаменитые высотки, только капитализируют свой потенциал, а предложения в них и редкие, и самые дорогие. На чём же держится их престиж, почему интерес к ним лишь возрастает?

Задел на будущее

Надо признать очевидное: здания, построенные в сталинский период, в значительной степени сформировали архитектурный образ столицы. Их проекты создавали лучшие зодчие. Квартиры в них предназначались для номенклатурной, научной и культурной элиты общества. Поэтому при строительстве выбирались лучшие локации – ближе к центральной части Москвы и с благоприятной экологией. Именно этим отличаются сталинские дома.

Ведомственная принадлежность обеспечивала однородный социальный состав жителей. Люди, занимавшие высокие посты в министерствах, научных учреждениях, театрах, академиях, оказывались соседями. Часто квартиры в этих домах становились наградой за выдающиеся достижения в значимых сферах деятельности. Как известно, многие из потомков верхушки советского общества оказались вполне успешными и в новых обстоятельствах капиталистической экономики.  Таким образом, часть ценностей и эстетических предпочтений, культурных и социальных стереотипов сохранилась,  ̶  и вместе с объективными достоинствами расположения и качества строительства удерживает за сталинскими постройками статус элитных.

«Квартиры в них обладают качественными характеристиками: высокими потолками, просторными комнатами, хорошими планировками, которые ценятся и сегодня, ̶   комментирует управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. ̶   Интересно, что в «сталинках» практически нет однокомнатных квартир, редко встречаются также совмещенные комнаты. Кроме того, часто с ними связаны исторические события и интересные легенды. А это, безусловно, привлекает и интригует. Особое место в данном случае занимают семь сталинских высоток, из которых, как известно, жилых всего четыре. Эти грандиозные сооружения – первые небоскребы страны, без которых сегодня уже невозможно представить столицу России».

Адреса престижа

« “Сталинки” всегда пользовались повышенным спросом у покупателей,  ̶   поддерживает коллегу руководитель департамента вторичной недвижимости АН «Бон Тон» Екатерина Никитина.  ̶   Раньше это было наиболее комфортное и престижное жильё в Москве, затем спрос стабильно держался за счёт того, что в основном они располагались в хороших районах Москвы (ЦАО, САО, ЗАО, ЮЗАО). Сейчас в этих районах представлено очень много новостроек, которые по своим характеристикам часто превосходят «сталинки». Но, тем не менее, спрос на квартиры в фасадных домах не уменьшается».

«Максимальный интерес к данной группе жилья проявляют покупатели из регионов и иностранцы, для которых указанные дома   ̶   своеобразные символы Москвы, а проживание в них должно дополнительно подчеркнуть их статус и уровень доходов. Кроме того, многие квартиры имеют неповторимые видовые характеристики, а также довольно компактные по сегодняшним меркам размеры, что делает их более доступными и востребованными на современном рынке. И, конечно же, предпочтение таким квартирам отдают те покупатели, которые привыкли к этому стилю с молодых лет и любят его»,  ̶   отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

«Естественно, встречаются клиенты, для которых приобретение недвижимости в сталинской высотке становится воплощением давней мечты. Такие покупатели – настоящие ценители истории подобных домов и монументальной архитектуры в стиле сталинского классицизма»,  ̶   добавляет Илья Менжунов.

Екатерина Никитина перечисляет несколько основных групп желающих приобрести недвижимость в «сталинках»: «Во-первых, «ностальгирующие романтики». Это покупатели, имеющие стабильный доход, возрастом от 28 лет, ранее в детстве проживавшие со своими родителями в таком доме либо бывавшие в гостях у своих родственников. Для них такое жильё  ̶   воспоминания о чём-то просторном, светлом, фундаментальном. У нас есть постоянный клиент, который раз в 2-2,5 года приобретает с нашей помощью квартиры в сталинских домах в районе Проспекта Мира (причем, как правило, покупает квартиры в ужасном состоянии, под ремонт). Основное условие  ̶   это минимальное количество несущих конструкций в границах квартиры. После приобретения квартиры он примерно год делает в ней очень качественный ремонт (без привлечения дизайнера) и переезжает в эту квартиру из предыдущей, а ту сдает в аренду. Очень интересный подход к жизни!».

«Во-вторых, «любители исторических районов Москвы»,  ̶  продолжает эксперт.    Это в большинстве своём сотрудники среднего звена крупных компаний, приобретающие первую квартиру. Для них важен престиж: они готовы приобрести однокомнатную квартиру на Кутузовском проспекте вместо просторной «двушки» в менее престижном районе. В-третьих, «провинциальные покупатели». Они приезжают в столицу, плохо ориентируясь в районах и в новых жилых комплексах. Поэтому их выбор падает на известные на всю страну места».Ценовая планка

«Наибольшее число предложений в домах сталинской эпохи сосредоточено в начале Кутузовского проспекта. Это самая престижная часть магистрали, участок между гостиницей «Украина» и Триумфальной аркой,   ̶   рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.  ̶   Например, в домах 14, 18 и 26 предлагаются как многокомнатные квартиры площадью до 300 кв. метров, занимающие целый этаж, так и более компактные, двухкомнатные, площадью около 55 кв. метров. Как правило,  с качественной отделкой и мебелью. Продажи подтверждают, что квартиры в сталинских домах по-прежнему пользуются спросом и являются заметной частью элитного сегмента московской недвижимости».

Эксперт предупреждает, что диапазон цен на вторичные объекты велик: в районе Кутузовского проспекта есть предложения по цене 300 тыс. рублей за кв. метр, а есть с ценником 15 тыс. евро за «квадрат». «Причём, кв. метр в квартире с морально устаревшим ремонтом в стиле дворцовой классики может стоить в 3-5 раз дороже, чем в современной, с качественным дизайнерским ремонтом. Фактор цены на вторичном рынке очень субъективен»,  ̶   говорит Екатерина Румянцева.

Самое дорогое предложение в комплексе гостиницы «Украина», где апартаменты площадью 507 кв. м, расположенные на трёх этажах, продаются за 1,4 млрд руб., сообщает Илья Менжунов. Суммарно же на текущий момент в семи сталинских жилых высотках (на Котельнической набережной, Кудринской площади, у площади Красных ворот и в секциях комплекса гостиницы «Украина») находятся в реализации 46 квартир, информирует Анатолий Довгань. При этом половина предложений относятся к Дому на Котельнической. Основная доля реализуемых квартир приходится на «двушки» и «трёшки». Примечательно, то в продаже нет ни одной однокомнатной квартиры. Средняя площадь предложения в сталинских высотках – 83 кв.метра. Площадь самой маленькой квартиры – 52 кв.метра, самой большой – 173 кв.метра. Минимальный бюджет составляет 21,7 млн руб. Столько стоит квартира на 8 этаже высотки у Красных Ворот площадью 64 кв.метра без отделки.

Самая дорогое предложение обойдётся потенциальному покупателю в 228,3 млн руб. Это квартира площадью 145 кв.м со свежим ремонтом, узаконенной перепланировкой и террасой 50 кв.метра находится на 5 этаже высотки на Котельнической набережной. Там же на 13 этаже можно приобрести квартиру площадью 63 кв.метра с амортизированной отделкой по цене 45 млн руб. Для сравнения, квартира площадью 66 кв.м на 11 этаже сталинского дома на Космодемьянской набережной, также с амортизированной отделкой, с видом на Москву-реку, обойдётся будущему новосёлу в 21,5 млн руб. без учёта торга.

В рамках конкуренции

Из минусов, безусловно, остаются старые коммуникации вместе с отсутствием парковок, при этом по ценам, если говорить о средних показателях, «сталинки» находятся между современными монолитами и панельными домами улучшенных серий. Например, двухкомнатная квартирав фасадной «сталинке» на Проспекте Мира (около  м. Алексеевская) предлагается за 13,5 млн руб. В соседнем современном монолите стоимость квартир начинается от 15 млн рублей, а в панельном доме квартира аналогичного метража (55 м2) оценивается в 12 млн.

«Безусловно, на цену влияет состояние квартиры и качество ремонта, но соотношение со средней разницей в цене (примерно в 10% между домами других категорий) пока сохраняется на рынке,  ̶   утверждает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. – Всё-таки в современных ЖК предусмотрены организованные парковки, улучшенные планировки, используются новые технологии и оборудование, что ведёт к повышению стоимости. И вполне вероятно уравнивание конкурентных преимуществ со «сталинками». Например, двухкомнатная квартира в фасадном доме  на Проспекте Мира (около м. «Алексеевская») предлагается за 13,5 млн руб. В соседнем корпусе квартира улучшенной планировки аналогичного метража оценивается в 12 млн».

Управляющий партнёр Contact Real Estate Денис Попов также сопоставляет стоимость «сталинок» с новыми элитными объектами. В частности, при большом разбросе цен предложений в высотке на Котельнической набережной – максимальная 950 тыс. руб. В новостройке на Котельнической,21 стоимость метра начинается от 554 тыс. руб. «Такой уровень цен объясняется тем, данный формат с годами не утратил своей популярности. Но учитывая тот факт, что основными покупателями квартир в «сталинках» являются люди от 50 лет и старше, можно предположить, что лет через десять спрос на них пойдёт на спад. Молодые покупатели всё-таки отдают предпочтения современным новостройкам».

В пресс-службе Компании «ДонСтрой» отмечают, что нынешняя цена квартир в «московских сёстрах», безусловно, завышена, поскольку инженерная «начинка» и планировочные решения однозначно устарели, во входных лобби уж нет былой роскоши, отсутствует подземный паркинг, не обеспечена приватность дворов и иных опций, которые являются сегодня обязательным атрибутом элитной недвижимости. Скорее сохраняется дань безупречному месторасположению и той ауре престижности, которая окутывает «сталинки» на протяжении многих лет.

Следуя традициям

Между тем, популярность сталинских домов поддерживают и сами застройщики. «Некоторые клубные дома, которые строятся в наши дни, повторяют мотивы классической московской архитектуры, что позволяет им быть гармонично вписанными в историческую застройку. Этот факт подтверждает высокий статус сталинских домов»,  ̶   подчёркивает Екатерина Румянцева.Сегодня предлагаются новые квартиры в современных ЖК, выполненных в схожем стиле. Среди них можно выделить «Наследие» и «Достояние» от компании ГАЛС, ну и, конечно, ЖК «Триумф Палас» от «ДонСтроя», который чаще всего называют «восьмой сталинской высоткой». Ещё один проект в стиле советского ампира реализуется возле станции метро «Белорусская» – ЖК «Суббота». Этот дом позиционируется как современное переосмысление знаменитых сталинских высоток, наделённое всеми качествами элитной недвижимости уже XXI века: просторным подземным паркингом, приватным зелёным двором, круглосуточной консьерж-службой, современной инженерией, окнами с увеличенной площадью остекления, открытыми летними террасами и другими важными для сегодняшних покупателей опциями. Так что формат жилья, заложенный десятилетиями назад, похоже, не теряет свои позиции.

 

Источник: FromMillion.ru